文 | 许千慧
修改 | 小屋
2019年房地产职业千亿房企添加至36家，其间数量添加最快的是1000-2000亿队伍，从2018年的4家添加到8家，数量翻倍。并且还有中南置地、金科集团两家企业现已冲到2000亿门口。
在两千亿阵营中，有世茂房地产这种“猛男”，也有龙湖集团这类慎重派，华润、招商这样的国企，以及2019年最受重视的企业之一：新城控股。这个阵营没有万碧恒融保、中海、绿洲这类企业那么耀眼和全面，却各有各的冲规划招数。
论增速，2019年两千亿阵营的出售增速要高于3000亿+企业，阐明它们冲劲儿更猛，但在TOP5纷繁进步权益比强化赢利数据的时分，两千亿阵营仍是视规划为榜首，阐明规划会影响到企业节奏。
但两千亿阵营内部，权益低、赢利差、区域布局也两极化，乃至附近的出售额能够差出近一倍的赢利——戴着“规划”的镣铐起舞，各有各的喜忧。
坐次之争与权益之困
五年前业界还在说“千亿是存亡线”，但现在竞赛门槛又被抬高了，想要在拿地、融资本钱、多元化发面均衡开展，挤进2000亿才会活得更好。
2019年两千亿房企队伍中有“8+2”家，8个正式军，2个预备役。
其间，成功度过运营危机的新城控股“断臂求生”，最终将成绩排名安稳在职业第八。在最为剧烈的”三家抢十”之战中，世茂凭借着收割泰禾、万通、明发等房企财物，一路将规划“买”上第九。而依照财报数据，2019年华润和龙湖的出售成绩相同都是2425亿元，并排第十。
NO.12-17位的招商、阳光城、金地、旭辉、中南和金科也在坐次上有进有退，彼此之间最大的间隔也不过是160亿元的间隔。
2000亿房企队伍在2019年坚持了高增速，到现在现已发布的官方数据中，它们的出售额同比增幅在15%-68%之间，最低也有15.1%。比较之下，TOP5企业中，上一年出售额添加超越20%的只要融创一家，低于等于10%增幅的有三家，占了6成。
2000亿房企队伍垂青规划，“排位赛”打的如火如荼，但真实论起攸关开展含金量的数据，这10家房企的均匀权益占比还不到70%。
除了权益出售金额打破2000亿的新城之外，其他9家2000亿房企权益金额都仍在1000亿量级，权益占比也会集在60%-70%之间，占比最低的旭辉乃至只要55%。
比照一下2018年和2019年数据，就能发现两千亿队伍房企权益占比下降显着，明显用了更多表外杠杆来冲规划。例如最近猛到比肩融创的世茂，权益比同比下降了16.48个百分点。并且10家企业中有8家都在这样做。
经过大幅收拢合作项目以提高项目出售额，这是开发商短期完成成绩添加的惯用手段。但权益过低带来的不仅是成绩含金量的缩水，相同也代表着赢利和营收与开展规划的不对位。
举个比如，2019年旭辉的出售额是2006亿元，和2018年龙湖的成绩如出一辙，但上一年的旭辉和前年的龙湖比较，营收、赢利规划都不到后者的1/2。
一边是高增速下同一阵营里的坐次竞赛，另一半却是赢利、营收等中心财务指标的备受质疑。要规划仍是要质量？看来各个房企有不同的答案。
不过，站稳2000亿之后，在大方向上还得跟着TOP5的大哥们走——提高权益占比和赢利。
在2019年成绩发布会上，旭辉集团董事长林中再次重申，要从本钱管控上用“拧毛巾”的方法寻觅适宜的赢利空间，还给出了提高权益占比的三年方案“本年60%、下一年65%、后年70%”。
相同在拿地上采纳办法的还有龙湖。2019年，龙湖新增项目权益建面占比73.5%，同比上涨10.9个百分点，本年前两月进一步添加至76.7%。
块头大了，增肌不增肥才是正确挑选，究竟美观的财务指标多了，本钱才干降下来。
三四线年代完毕了
五年时刻从200亿到1860亿的金科、三年成绩翻两番的中南置地以及三年冲上职业第八的新城……2000亿阵营里的对折企业都是在上一轮土地盈利期从三四线冲上来的“黑马”。
但是当三四线盈利衰退、“黑天鹅”带来的影响继续扩展，安全边沿更高、抗危险才能更强的一二线城市成了开发商们的下一个“避风港”。
2019年，全国商品房出售面积同比下降0.1%，出售额则同比添加6.5%；而在“黑天鹅”影响下，2020年一季度，全国商品房出售面积同比降26.3%，出售额降24.7%。从某种程度上看，这表明驱动添加的主力商场，正在向价值更高的一二线城市及中心城市群回归。
走出三四线、回归一二线成了2000亿房企们不谋而合的挑选。假如还有需求加码的三四线城市，它们更乐意用另一种表述：都市圈、城市群。
到2019年末，在新城控股1.24亿平方米的土地储备中，一二线城市占比现已超越38%，长三角区域三四线城市占比36%。典型的西南房企金科也开端摘掉身上的川渝痕迹，把大本营重庆的土储占比降到29%，而华东、西南（不含重庆）、华中、华南、华北别离到达22%、18%、16%、7%、5%。
以龙湖、世茂为代表的“老牌”房企，也开端回收三四线城市的扩张脚步，从头转向一二线城市发力。
2019年，龙湖在一线城市的土地出资金额到达155亿元，占比同比添加7.2个百分点至14.0%，还有68%的出资金额用于二线城市扩张，三四线城市出资占比缩小至18%。城市能级的提高进一步推高了拿地均价，2019年龙湖新增土地项目的本钱在6391元/平方米，同比涨幅超越15%。
在一二线城市具有72%以上货值的世茂，则开端向多元化出资形式寻求土地扩容。2019年，世茂新增土地项目115个，新增货值约5000亿，其间67%都为收并购项目，经过福晟取得的旧改资源潜在货值也现已超越4000亿。
反观土地储备60%以上会集在三四线的中南置地，2019年新增土地储备同比下降39%，拿地金额同比下降26%。跟着原董事长陈凯出走新力，“85后”女总裁陈昱含接任，原先在三四线大举收割的“大跃进”式风格开端渐渐转向，“要在山东、浙江、江苏去做深耕，在广东、大湾区立志破局”。
但关于习气三四线套路的开发商来说，走出来仅仅只是战略调整的榜首步。如安在虎狼环伺的一二线城市争的一席之地，又怎么继续扩展声量平衡全国布局，或是是摆在2000亿房企战略转向之后更深层次的问题。
地产开发之外的第二、第三曲线
从方针轮流调控到土地盈利衰退，“白银年代”的标语喊了这么多年，住所开发预期见顶现已成了职业里公认的现实。当“卖房”不能再给出更光亮的未来，别的的成绩添加去哪里要？到了2000亿规划之后，房企也开端加码地产之外的第二、第三曲线。
比较有前瞻性的新城、华润、龙湖现已在商业地产、物业服务等出资物业赛道上走出了自己的形式。2019年，华润在购物中心、写字楼、酒店事务等出资物业的营业额已到达120.3亿元，同比添加26.3%。而龙湖已开业商业中心已达39个，累计开业面积到达377万平方米，全体出租率99%。
但是虽然出资物业毛利率十分可观，乃至能到达住所出售的2-3倍，新事务的营收占比也要遍及高于TOP5房企。房企“五虎上将”的干流声响是回归根本盘，万科的新事务出售占比乃至是下降的。
商业、物业、酒店、文旅……地产开发之外，房企能挑选的方向有许多，但遍及都没有走出能够与住所对抗的开展曲线，因而“广撒网”的多元化布局成了地产之外的最佳测验。
2020年，新城方案新开30座吾悦广场，商业办理年租金收入方针为55亿元。但董事长兼总裁王晓松也坦言，没有企业扛得住商业办理连绵不断的现金投入，公司也在寻觅吾悦广场的退出机制。
世茂许世坛表明未来两年物业、酒店等板块将分拆上市，还榜首次提出了“大飞机”战略，“以地产开发为中心主体，酒店、物业、商办、文娱为坚实双翼，高科技、医疗、教育、养老、金融*等出资，成为世茂平衡开展的要害尾翼”。
金科也在传统地产之外参加科技产业出资运营、生活服务、文明旅行康养范畴，提出“四位一体”的战略晋级，追求更多开展空间。
面临 2020
当盈利衰退、突发事件来袭，安稳性成了检测2000亿房企的最高要素。
关于2020年，现已发布出售方针的企业中，旭辉和世茂的方针都是同比添加15%，龙湖相对慎重地提出了7.2%的增速方针，增速最快也最有底气的金科更是将增速定在22%。2000亿阵营中的绝大部分都对未来充溢希冀。只要变故颇多的新城自动下调了出售方针，将成绩预期定在了2500亿元。
但2020年榜首季度完毕，其间暂时落后的中南置地现已被排名榜首的华润拉开了173亿的间隔，二者成绩别离为215.9亿元、389.1亿元。只要招商蛇口与世茂房地产将降幅维持在了10%以内。
2020年现已曩昔三分之一，“黑天鹅”带来的影响也还将继续。怎么“活下去”、怎么“活得比他人更好”，既是2000亿房企摆在眼前的近忧，相同也是攸关存亡的远虑。
年代的河流拐向另一个方向，企业的巨轮也该随之调整了。
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