穿透蓝光2019靓丽财报首进千亿藏匿实在债款排位下滑

2020-04-21 00:21:54 阅读：7714 作者：责任编辑NO。魏云龙0298

来历：地产密探（ID：real-estate-spy）

作者：密探君

4月17日，被称之为“四川地产一哥”的蓝光开展发表了2019年财报，看几项中心目标均表现出中高添加，让外人好像挑不出什么缺点，可谓完美。

即使作为业内人士，看了2019年这份财报，也会不断抛出疑问：这仍是咱们印象中的那个蓝光吗？

榜首，上一年蓝光开展运营收入391.94亿元，同比增幅27.17%；归母净利34.59亿元，同比增幅55.53%；净利率10.61%，上年添加2.51个百分点；加权均匀净资产收益率 23.88%，较上年添加 6.81 个百分点。

第二，上一年蓝光开展运营性净现金流38.3亿元，同比暴增近730%，首要是2018年根底太低，但与2017年运营净现金流75.5亿元比较，还差一半。

第三，上一年蓝光开展房地产出售金额1015.37亿元，初次打破千亿，同比增幅18.7%；出售面积1095.30万平方米，同比增幅36.63%。其间，兼并报表权益出售金额715.40亿元，权益出售面积798.44万平方米。

第四，2019年经过收并购、合作开发、工业拿地、代工代建等新增项目48个，总建筑面积约1121万平方米，其间新一线和二线占比60%、强三线占比40%。到上一年底，待开发建筑面积1773万平方米。

第五，到上一年底，蓝光开展扣除预收帐款后的资产负债率67.94%，净负债率79.2%；预收款681.59 亿元，在手现金259.53亿元。

第六，2019年公司股东每股分红2.82元（含税），总分红现金约8.66亿元。

针对2020年，蓝光开展对外提出的战略方针是“中而强，稳健前行，赢利与规划偏重，完结高质量添加”。

作为重中之重的房地产，蓝光提出了“1+3+N”的城市战略，1以成都为中心大本营，进行周边城市深耕；3是要点开展京津冀城市群、杭州湾为代表的华东地区、粤港澳大湾区经济带；N 即绝大部分省会城市及方案进入城市。

从上一年出售成果看，蓝光成都区域是严峻拉后腿的，作为大本营的出售金额同比下滑逾34%，出售面积同比下滑15.2%。另从各区域存货储藏看，成都区域储藏资源是数一数二的，但开工面积严峻不及其他区域，竣工量又很大。

竣工量大，意味着立刻要进入出售收入结算，所以本年蓝光成都区域和华中区域将成为营收和赢利的奉献大头，而成都区域的开工量有严峻缺乏，未来可持续性将成问题。

就蓝光成都本部地点的楼市来说，据克而瑞监测，上一年蓝光在成都楼市出售金额97.24亿元，排名第六，从前与保利抢夺成都销冠的争霸者已不复往昔，而本年一季度，已跌出TOP10强，榜首名人居置业40.52亿元，第10名万华16.11亿元。

放眼四川强地级市，据克而瑞监测，本年一季度出售额最高的是阳光大地，到达46.71亿元，第二名是领地，到达31.6亿元，“四川本乡一哥”蓝光已跌出TOP10强,，让人较为震动。

从全国格式看，据克而瑞监测，蓝光本年一季度出售139.4亿元，排名第35位，与上一年同期出售额201.4亿元、排名第24位，下滑显着而严峻。

注：2020年一季度川滇渝房企出售排名，来历：克而瑞

从成都区域看，受成都2018年“5·15”限购晋级，购房需求外溢，包含延伸到眉山等地级市，蓝光曩昔一两年把过多精力压在了文旅项目上，由于拿地廉价，但三四线城市棚改熄火，需求大幅度降温，已赶不上做刚需住所的“地产黑马”阳光大地。

在其他一二线房企张狂加码成都土地出资时，好久不曾在成都一二圈层揭露拿地的蓝光，好像才恍然觉悟过来，大本营位置绝不能失守。

即使如头部三强“碧万恒”，大本营广、深区域都是集团出售的肯定主力，如金科大本营重庆一向占有金科集团出资及出售较高的份额。

上一年底与3月24日，蓝光别离拼命抢下龙泉十陵90.7亩地、天府新区万安大街大石社区50.2亩地，成交楼面价别离为10850元/㎡,（溢价率30.5%），实践成交楼面价估计13000元/㎡，溢价率91.55%。

另一个要害疑问便是藏匿实在负债。到上一年底，蓝光开展归属母公司的股东权益192.13亿元，少量股东权益199.07亿元，假如少量股东为真股权出资，那么年底净利是否亦应按股权份额分配，但实践上严峻不对等。

举一个蓝光发函对外发表的典型事例：3月15日，蓝光开展旗下蓝光和骏实业认购创元汇安泰3号私募股权出资基金3000万元，该基金征集规划不超越2亿元，首要出资于济南蓝和房地产公司股权。实践上，该地产私募基金的绝大多数资金来自安全银行。

安全银行的资金又来自哪里？实践上，更多来自理财客户。根据银行风控和客户危险偏好，他们会挑选保本型固定收益产品。这种地产基金产品本质上“假股真债”居多。

从期间费用看，蓝光开展上一年财务费用7.6亿元，与2018年5.81亿元同比增幅30.83%，比较2018年同比增幅39.55%，已有所下滑，但融本钱钱又显着上升。

2019年底，蓝光开展总融资额约609亿元，均匀融本钱钱8.65%，利息本钱化47.4亿元，利息本钱化率7.78%；反观2018年底总融资额569.57亿元，均匀融本钱钱7.54%，利息本钱化24.76亿元，利息本钱化率约4.35%。

奇怪的是，4月17日发表成绩至今，蓝光开展2个交易日接连下挫，尤其是今天三大股指收涨，针对地产板块，蓝光开展却跌幅最高，盘中跌幅4%，收盘跌幅3.41%，总市值缺乏180亿元。

据克而瑞监测，2019年蓝光开展拿地耗资280.5亿元，仅完结最初方案500亿元的56%，相当于蓝光上一年出售额的27.26%。

2020年，蓝光方案土地总出资额不超400亿元，若依照2019年前述2个目标占比，本年土地出资或为224亿元，出售额821.7亿元。

关于包含蓝光在内的绝大多数房企来说，一季度出售额是下滑比较显着的，本年全年能否比上一年出售额有必定的添加，稳住当时的排名，都将是一场大的应战。

修改：密探君

来历：地产密探

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