过去四十年间，深圳GDP总量增长近1万倍；常住人口增长近40倍；人均GDP超过20万；人口密度位列全国第一；中心区的发展也从罗湖到福田再到南山一路向西。
来源：幸福福田
今年恰逢深圳改革开放40周年，又在“双区”规划逐步推进之中。据新闻媒体报道：深圳“十四五”规划已在编制，在40周年时将会有相关政策出台，15个发展蓝图正在展开。
接下来深圳将如何发展？哪里将成为重点发展的片区？哪些片区更具备发展潜力？
以史为镜，可以知兴替。
要想知道深圳未来将如何发展，要先了解深圳的过去。今天这篇文章，大白熊将跟大家一起来探讨……
01
从加工贸易到国际创新型城市
深圳这40年都经历了什么？
早期的经济特区仅有蛇口工业区，约2.14平方公里。
随后，经过了1980年5月的第一次“扩容”，2010年的第二次“扩容”，2018年的“深汕飞地”；深圳经济特区的面积由2.14平方公里扩大至今的2465.15平方公里，面积扩大了约1150倍。
这40年来，深圳作为中国最早开放的经济特区，凭借得天独厚的区位优势，依托改革开放带来的要素聚集和制度开放优势，从“三来一补”的加工贸易起步，逐步形成结构合理和配套完善的产业链，并进一步发展成为以高新技术产业为主导的国际创新性城市。
“三来一补”（1978-1990）
刚成立#经济特区#的深圳为了“吸引外资”，提出了一系列的优惠政策。在政策的鼓励，不少外资再到深圳投资办厂。早期深圳的中外资合作模式主要是“三来一补”（来料加工、来样加工、来件配套和补偿贸易）。
数据来源：深圳市统计年鉴
在“三来一补”模式下，深圳低成本的劳动力和土地，获得的来自香港的产业转移。1990年，深圳形成了“产业以电子为主，资金以外资为主，产品以外销为主。”的经济发展格局。
深圳制造（1990-2006）
随着时代的发展，深圳经济模式不断优化，1994年深圳停止审批“三来一补”等项目。1996年的“八五计划”中明确提出要将深圳打造为以高新技术为先导的区域制造业生产基地。90年代后，深圳向高新技术产业转型，尤其是传统的电子产业向现代电子信息产业升级。该阶段深圳仍然以“专业代工+模仿式创新”为主。
自主创新（2006至今）
从“三来一补”的加工贸易到#深圳制造#，紧接着深圳开始了“自主创新”。从2006年开始，逐渐形成了高新技术产业、金融业、物流业、文化及相关产业等四类支柱产业。同时，新一代信息技术、数字经济等七大战略性新兴产业也在蓬勃发展。
从经济发展模式的不断优化，能够准确的看出深圳是一个时刻紧抓机会，结合真实的情况找到适合自身发展模式的城市。这些逻辑在城市的发展中，也可以看出来。
02
中心区不断转移
深圳发展一路向西
纵观深圳发展历史，除了经济模式不断优化，近40年间深圳的中心区也不断转移。基本上十年会规划一个新的中心区，每一次城市新中心区的规划，也会带动该片区产业、资金等资源往新中心区走。
罗湖是深圳第一个中心城区，也是深圳优先发展的区域，更是深圳商业的发源地。深圳早期地标性建筑电子大厦、国贸大厦、上海宾馆、地王大厦以及京基100等，都是在罗湖。
京基100、地王大厦|图片来自：视觉中国
到了1996-2010年间，深圳城市总体规划（1996-2010）中的城市布局里，指出福田是深圳的市中心，这也是深圳城市中心的第一次移动。
深圳市城市总体规划（2010-2020）里将后海、前海、宝安中心区这些深圳西部的片区规划为深圳的新城市中心，意味着深圳发展重心再次发生了规划性移动。
2016年的《深圳市国民经济和社会持续健康发展第十三个五年规划纲要》中，第七章提出：提升西部发展层级，重点将前海和南山、宝安中心区域发展成为新的市级中心。
任何城市的发展，最后都要讲究一个“平衡”，因此发展重心也会不断调整。不过即使调整，也有其内在的规律。经历了罗湖的更迭，福田的繁华南山的崛起，再到今天的重点发展前海、后海以及宝安中心区。不难看出在过去40年间，深圳的发展重心一路西移。
03
一路向西
深圳未来还看宝安
深圳发展中心一路向西，那么接下来要看西部哪里呢？
有人说，80年代的深圳看罗湖，90年代看福田，21世纪初看南山，接下来看宝安。地产君以为，确实在未来相当长一段时间里，宝安值得着重关注。
因为从位置上来看，宝安不仅位于粤港澳大湾区发展轴心，更是因为其是国家重大战略项目所在地，前海扩容受益者：
1、国家重大战略项目所在片区
2016年公布的2016-2020年的五年填海规划中，计划填海造地约50平方公里，其中2/3在宝安。
到2018年7月，中央印发《关于加强滨海湿地保护严格管控围填海的通知》，严禁新增围填海造地，明确规定除国家重大战略项目外，全面停止围填海项目审批。而在那之后，宝中和前海湾区域还填出了大铲湾半岛和小铲湾岛，说明这是国家重大战略项目，侧面也反应出宝中在城市发展中的地位。也能够准确的看出，深圳一路向西，最大受益片区是当属宝安！
2、“前海扩容”受益者之一
前海定位为珠三角的“曼哈顿”，无论是经济、都市圈发展还是投资，前海都是妥妥的“中心”。
2019年10月24日，根据南方都市报报道：前海合作区和前海蛇口自贸片区“双扩区”正在积极推动中，已经上报国务院。
来源：深圳大件事
在“扩容“上报前，已有官方新闻媒体报道了前海酝酿扩容的消息。消息显示，前海扩容面积增加，总面积将达125平方公里。虽然消息很快被删除了，但其实也透露出不少信息。
来源：人民日报客户端截图
假如前海扩容，利好哪里？
从扩容面积来看，假如有125公里，那扩容的面积可以说相当大了，对西乡、大空港、海洋新城这些片区都是利好。从区域发展角度来看，在前海“双区”扩容之下，最利好的是前海，其次最受益的就是宝中、西乡、大空港、海洋新城这些周边片区。
总的来说，从区位价值到发展定位、再到发展利好辐射，能够准确的看出宝安正在前往深圳中心的路上。地产君梳理了一下，发现在宝安前进的路上，有一个片区值得着重关注那就是沙井！
04
大空港叠加“三城一港”
产业重镇+百万旧改+107科学技术创新走廊
分析区域的价值，人们往往习惯由区位、片区规划说起，再顺便讲讲产业。今天我们也依这个逻辑，来分析分析沙井。
沙井位于宝安区西北角，距离大空港约8公里，紧邻海洋新城、国际会展中心、海上田园城、宝安综合港等；约半小时内均可达到。从位置上来看，优越的地理位置未来或助力沙井享受这些区域带来的发展利好辐射。
大空港：规划约95平方公里，比肩前海；以深圳国际机场为依托；重点发展航空服务和高端物流、商务会展和创意服务、科技服务和高端制造三大产业集群。（来源：深圳新闻网）
海洋新城：十九大报告中的“海洋强国”战略目标落地项目之一，规划约7.44平方公里；未来将聚集全球海洋高科技企业总部，形成以海洋电子信息、海洋高端装备研发、海洋生态环保、海洋新能源为主的产业集群。（来源：深圳商报）
国际会展城：规划面积约2257.82公顷，将建成全球最大会展中心，打造成为卓越全球城市的重要战略支点。（来源：深圳市规划和自然资源局）按照国际经验，会展业作为新兴经济产业，对经济拉动系数达1：9。目前，一期已开通运营。
海上田园城：总面积约8.8万平，将成为深圳西部滨海发展轴上的重要节点，为湾区新城提供旅游体验，生态休闲等配套功能。（来源：深圳商报）
如果说，区位决定了当下区域的直接价值，产业则决定未来片区的价值潜力。
沙井是传统的工业强镇，曾被评为“全国乡镇企业出口创汇十强镇”、“广东省乡镇企业百强镇”。现有工业企业4200余家，2019年规模以上工业产值1072.26亿。（来源：宝安区沙井街道）
产业结构以实体经济为主导，目前法人资质制造业企业约7031家，规模以上工业约724家，产值亿元的企业299家，国高企业536家，五类百强企业50家。（来源：宝安政府在线）
从位置上来看，沙井还紧邻#107科学技术创新走廊#（来源：宝安区“十三五规划”）。整个片区内还汇聚了29个城市更新计划，涉及面积超400万平（统计自：深圳市城市更新网站）；由万科、华侨城、华润等各大房企操刀，对沙井做全面改造。
目前大空港已进入利好兑现期，未来又有前海扩容+海洋新城+国际会展中心+海上田园城等多重规划利好叠加（来源：《深圳国际会展城综合规划》），结合自身产业蝶变升级加上片区百万级旧改叠加、107科学技术创新走廊的助力，沙井产业将迎来蝶变升级，未来发展可期。
综合来看，沙井产业高质量发展潜力巨大，中长期来看具备一定的价值空间。
05
产业蝶变升级
写字楼迎来发展新局面
随着规划利好辐射，片区产业的蝶变升级，未来片区内将迎来更多的高新技术企业，不排除未来会有大型企业或企业总部入驻，这也对该片区的商务硬件提出了更高的要求。
地产君盘点了沙井目前的在售项目中，有一个项目值得着重关注一下，这个项目就是万科星城。
万科星城区位图
万科星城位于宝安沙井街道上星路与上星南路交汇处，整体来看交通非常便捷。有“两横三纵”路网布局，紧邻广深高速、深圳市大外环高速、沿江高速出入口以及穗莞深城际轨道线，从项目出发约18.5公里（百度地图路线距离）可达宝安机场。周边还有地铁11号线（已开通）、18号线（规划中）、26号线（规划中）等多条轨道交通；其中地铁11号线碧头站约1.5km的步行距离，上下班通勤也非常方便。（来源：深圳市轨道交通）
项目周边不仅有华润万家、形色城购物广场、天虹商场。目前周边已有建面约14万平的商业配套，未来还有沙井海岸城建面约14.3万平的商业规划（来源：深圳市海岸新城投资有限公司），可满足片区业主生活及商务需求。
作为一个占地约12.2万平，总建面约90万平；集住宅、公寓、商业、办公以及文体等为一体的综合体项目，万科星城聚集了多种业态。多种业态相互渗透，协同发展，形成良好的商业生态循环。
随着时代的发展，慢慢的变多的企业主对办公需求早已发生了迭代升级。多业态的综合体项目能轻松实现聚集人流、物资等功能，也为项目赋予更多的可能性。因此，作为近百万级综合体项目的写字楼产品，万科星宸大厦比同片区里的相似品更有竞争力，从投资角度来看不失为一个性价比更高的产品。
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