去过日本的朋友一定有这种感觉
很难看出它们建筑的年份
因为10年前和30年前建造的房子
从外表上看都是差不多
感觉就像是新建的一样
可是为什么我们中国在90年代建造的房子，成了旧城改造的对象？而日本房子却很少出现这样的一种情况？
真相只有一个，那就是日本恪守建筑物的维修保养之道。这就需要定期的维修，而不是出了问题才维修。
日本的维修基金
日本有一项法定的制度，那就是买了公寓楼的房子，就要缴纳维修基金，而且是依据“平等均分”的原则实施的。
『 维修基金的来源 』
在购买新房时，必须缴纳一笔维修基金，3室1厅的房子，第一次需要缴纳大约10万元人民币。然后，每一个月再缴纳1000元到2000元人民币不等的物业修缮管理费。
如果你是租房客，只需要交相当于100多元人民币的管理费就行。开发商在卖楼时，也必须缴纳一笔维修基金，且必须超过所有业主缴纳的维修基金的总和。
『 维修基金由谁管理 』
维修基金不是由政府管理的，而是由业主委员会和物业管理公司共同管理，钱放在银行里。
需要用时，由物业管理公司提出预算，业主委员会审核批准支付，政府无权，也不能介入此类民间事务。
『 会不会被挪用或乱用 』
而物业管理公司也是通过你自己长期以来管理楼盘的经验，预先就制定出详细而完整的大楼维修保养计划，并告知每一位业主，按部就班地进行几十年的大楼管理；业主们根本不会担心自己交的钱会被挪用和乱用。
正因为如此，业主与物业管理公司建立起了深厚的信赖关系，很少会埋怨物业管理公司，或者更换物业管理公司。而从事公寓楼管理工作的人，必须考取国家资格证书——公寓管理士。
长达50年的公寓维修计划
从一栋公寓楼建成之后，这些物业管理委员会就会和业主委员会共同商定出一个长达50年的公寓楼维修计划表，何时该维修哪些地方，都清清楚楚地写明具体的施工年份和施工时间，并印成册子，业主们人手一份。
到维修节点时，由物业管理公司提前通知业主委员会开会审核，批准预算，并书面通知所有业主。
日本物业管理有一条不成文的规矩，不是管道堵了，设备坏了，才去修理，而是完全的按照预先制定的修理计划，进行预防性修理，以保证大楼和住户不会遇到生活上的麻烦。
物业管理费
◆ 管理费。用于维持物业管理所需的办公开支和人员报酬，征收标准按照市场调节，政府只对自己的公营住宅进行管制。
◆ 维修公积金。按月收取，一般为物业管理费的60%。
◆ 公益金。用于公用部分的维修管理费。由物业管理公司按照实际使用情况征收。
◆ 管理经费。业主委员会的办公费用。
◆ 泊车费、装修费等专项费用。政府《规约》中明确住户缴费义务，通过银行代扣代缴。
日本物业管理公司的工作内容
秩序维持管理：为了保持同一公寓中的居住能长期舒适生活，必须具备一定的秩序和规则，如深夜饮酒高歌、夫妇吵架、通宵打麻将等。
防灾管理：作为公寓的业主，最担心的是火灾，公寓发生火灾的概率很高，特别是单身公寓，躺在床上吸烟可能发生火灾，预防火灾首先应当引起住户的重视。
防范管理：为避免盗窃，公寓管理与当地的防范科联系，及时了解公寓与周围的防范信息，把必要的需要注意的几点向业主公布。这方面的工作一般由专职的管理人员来负责。
建筑物维护管理：新的建筑物及设备经过一定的使用后，人的因素和物的因素都会导致其损坏，要求及时、可行的措施，以保证建筑物的完整和原貌。另外，是对建筑物作为商品的认识问题，应该从平时做起，注意保养。保养质量与建筑物的寿命有很大的关系。
共同体式管理：所谓共同体式管理是住户间相互交流，既所谓的相互理解的“精神管理”。
卫生管理：公寓这种生活场所，人们出入频繁，为了保持公寓的清洁，须卫生管理到位。疏于管理、不洁的公寓就成了蟑螂、老鼠等害虫的窝，也容易引发传染病。
公用部分管理：在公寓里，房屋以外的部分如通道等，是住户共同使用的部分，大部分公寓往往以公共利益的名义征收公用部分的管理费，按照人均承担，可以放在房租内征收或另行征收，放在房租内需单独计算。
租赁业务管理：房租的征收是公寓维持经营的根本保证，可采取的办法包括：业主直接向租户征收；利用银行转帐；委托第三者收取。
需要强调的是，日本的物业管理公司的主要工作，并不是负责大楼的安保或小区安全管理，而是注重于大楼自身的质量和品质的管理。
日本物业管理的特点
物业管理的法律基础较好。目前，日本物业管理的基本法律为《区分所有法》，如业主与业主的关系、业主大会和业主委员会的产生具有详细的记载。
资格管理严格。物业管理企业须经特别的许可证才可以进行物业管理，物业管理人员须经一定的严格考试取得一定的资格证书才可以进行物业管理服务。
物业管理的社会环境较好。日本私权意识和等价交换的观念强烈，一是业主参与意识强烈，二是业主花钱雇用物业公司购买服务。
物业服务企业专业化水平高。全国的物业管理水平比较齐整，保养及时，大厦清洁，没有死角，均可达到“优秀文明小区”的水平。另外，社会分工程度高，服务企业与社会上的水、电、气、维修等存在协作和分工的关系。
政府依赖社会中介组织实现对物业管理行业的规范和管理；如高层楼宇管理协会、电梯管理协会、住宅管理协会。
所以，日本无论是公寓楼还是办公楼，建造了许多年，为什么没有给人一种破旧的感觉？原因就是因为有一整套很好的维修保养管理制度。
而这一种制度的建立，首先要有开发商、业主和物业管理公司三者之间的信赖和相互依存协作的基础，其次要是物业管理公司的一种对业主与大楼高度负责的态度。
日本大楼的百年计划
以前，日本的大楼设计常规使用的寿命，都是在50年至70年之间。但是日本政府认为，这个寿命太短，必须能确保使用100年。
一方面是为了尽最大可能避免大楼的频繁拆建，导致大量建筑垃圾的产生，破坏环境。
其次是大楼的经常拆建，损害业主的经济利益，也浪费社会资源；因此要求新大楼的建造，从结构到管道，从墙面到内部设施，必须保证能够经受得住100年风雨的洗礼。
而要实现这一个百年梦，经常性的维修保养，就成了关键，所以，东京的大楼物业管理业务为何会集中在4、5家大型物业管理公司手中，就是因为他们有历史有信誉有经验，更有管理实力。
为了能够更好的保证百年大楼的建设质量，最近，日本的建设现场出现了一种特殊的现象：监理师中多了不少女性。
监理公司起用女性监理师来负责现场的质量监理，一方面，是因为女性监理师做事认真仔细，另一方面，她们很少抽烟喝酒泡酒吧，建设公司很难搞定她们。
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