深圳三楼盘涉喝茶费被查楼市区域分解加重刚需走向何方

放大字体  缩小字体 2020-04-08 14:14:11  阅读:3573 作者:责任编辑NO。郑子龙0371

报料有奖

南都深圳报料电话:0755-82121212

逐渐复苏的深圳楼市又现魔幻景象。

4月3日,一则深圳市宝安区住房和建设局(简称”宝安住建局“)发布的通知,将宝安中心区3个楼盘推向风口浪尖。通知显示,宝安区房地产市场近期相继出现购房缴纳“喝茶费”“更名费”的负面舆论,涉及新锦安海纳公馆、云玺锦庭、润恒都市名荟等多个楼盘。宝安住建局将从4月3日起开展打击房地产开发企业、中介机构收取“喝茶费”“更名费”等价外费用违背法律规定的行为的行动。

此次涉事的3个楼盘,折射出当下开发商蠢蠢欲动的心思。再将目光放至整个深圳楼市,其呈现出”一半海水,一半火焰“的魔幻景象:一边是受市场看多的西部区域,一边是较为平稳的东部区域;一边千万豪宅走出了“戴着口罩抢房”的独立行情,一边网红区域刚需盘“爆冷”。深圳楼市会是怎样的走向?

复盘:

宝安网红项目被曝“全部内部消化”,收百万“喝茶费”

百万喝茶费的深圳楼市魔幻景象,最早以一则聊天记录的形式流传。该聊天记录称,“海纳(新锦安·海纳公馆)旁边还有两个楼盘都是这样子,你了解一下就知道了”,其旁边的两个楼盘:润恒都市名荟和榕江云玺“全部内部消化”“更可怕”,榕江云玺“现在基本没房,开盘都没开”。此后该聊天记录被多方引用。

甚至,家在深圳论坛上,有网友发布新锦安·海纳公馆的内部“喝茶费”报价单:116平米4房户型总价1120万,喝茶费100万;89平米3房户型总价816万,喝茶费85万。

紧接着,3月25日,中国证券报发布有关上述3个楼盘收取“喝茶费”的报道。报道称,当前深圳宝安确有几个楼盘购房需缴纳不同价位的“喝茶费”,以海纳公馆为例,116平米总价1150万左右的新房“喝茶费”需70余万元。

对于“喝茶费”的操作,中国证券报调查获悉,购房者要先在银行开联名账户,把钱款打到账户上做资金监管,等到房产交易完成后才会提走款项。但对于“喝茶费”的最终去向,中介人士始终三缄其口。

但令人意外的是,有些购房者即便交了喝茶费,仍然无法顺利看房。中国基金报的报道称,根据中介的解释,这笔喝茶费是先去银行做资金监管,最终打给开发商内部员工。此外,购房者并不能公开看房,只能“通过户型图来进行盲买”,原因主要在于“如果公开看房,就泄露了内部拿资源售卖然后叠加喝茶费这种套路”。

官方:

如有价外费用违背法律规定的行为,五个方面从严处理

针对上述“喝茶费”乱象,4月3日,宝安区住建局发布《关于坚决打击房地产开发企业和中介机构收取“喝茶费”“更名费”等价外费用违背法律规定的行为的通知》。内容显示,宝安区房地产市场近期相继出现购房缴纳“喝茶费”“更名费”的负面舆论,涉及新锦安海纳公馆、云玺锦庭、润恒都市名荟等多个楼盘。

宝安住建局将从4月3日起开展打击房地产开发企业、中介机构收取“喝茶费”“更名费”等价外费用违背法律规定的行为的行动。按照通知,一旦发现房地产开发企业、中介机构收取“喝茶费”“更名费”等价外费用违背法律规定的行为,宝安区住建局将从五个方面做处理。

具体而言,列为房地产扫黑除恶和“楼霸”专项整治线索,联合市场监管、公安、税务等有关部门进行查处;暂停涉案楼盘全部房源网签权限;从严进行诚信惩戒;有变相强制服务并收取费用的,按照《深圳市房地产市场监管办法》相关规定,按违背法律规定的行为涉及商品房数量每套处10万元罚款;有其他价格违背法律规定的行为的,该局将移交市场监管部门进行查处。

同时,该局该要求房地产开发企业严格按照《商品房销售明码标价规定》《深圳市房地产市场监管办法》相关规定,立即开展自查自纠,即日起在营销中心显著位置张贴温馨提示,严格按照备案价格销售,接受购房人和社会监督,杜绝收取“喝茶费”“更名费”等价外费用违背法律规定的行为。

梳理:

宝安中心区被点名三楼盘有价格优势

事实上,“喝茶费”在深圳并不是新鲜事,其多发生在热销项目和区域。深圳过去多有官方出面打击“喝茶费”乱象,但由于住房“僧多粥少”,屡禁不止。更为奇妙的是,为避免“惹得一身膻”,不少网红项目会在开盘前声明“项目并未收取‘喝茶费’”。

以深业中城为例,该项目是去年的“日光盘”,在其开盘之前,业内多次传言,该项目“由租转售”,因其是香蜜湖片区少有的新房项目,且与附近二手房价格“倒挂”备受市场关注。项目“太火”,开发商却很为难,进而多次发文提醒购房者,任何第三方以任何理由私自收取额外费用的行为,均与该公司无关,谨防上当受骗。

仔细分析宝安中心区楼市,二手房方面,贝壳找房地图显示,海纳公馆周围不少二手房项目均价10万以上,如宏发领域挂牌14套房源,均价10.5万;壹方中心·玖誉挂牌33套房源,均价14.7万;天健时尚空间挂牌4套,均价12万;熙龙湾一期挂牌11套,均价13.5万;西岸观邸挂牌8套,均价12.8万;金泓凯旋城挂牌20套,均价10万。新房方面,根据深圳房地产信息网,海纳公馆均价8.3万,云玺锦庭均价10.9万,润恒都市名荟均价10.9万。此次被宝安区住建局点名的上述3个楼盘,在价格上确实有一定优势。

深圳资深房地产人士李宇嘉指出,宝安中心区新盘项目受追捧,主要源于前海自贸区“扩容”利好,再加上海纳公馆等3个楼盘在价格上确实有优势,因而引得购房者追捧。

说法:

无法举证收取费用的合法性,会被判决返还

对此,深圳房地产律师周争锋指出,一手房价格由政府参与核定,如果出现一手房和二手房价格倒挂的情况,一手房就会变成抢手的商品,因此滋生出“喝茶费”的问题。具体而言,“喝茶费”指优先购房的费用,是“一个愿打一个愿挨的事”,该费用以破坏正常的公平交易流程为前提,扰乱了正常的购房秩序。事后,收受喝茶费的一方有一定的概率会被支付喝茶费一方以不当得利的诉由,诉讼到法庭,但因为无法举证收取费用的合法性,会被判决返还。但是,大部分买受人在给了喝茶费,买到心仪的房子以后,不会去再讨要这个费用。

趋势

多个新盘售罄、二手成交8008套

深圳楼市会否迎来小阳春?

宝安中心区三项目受市场追捧,某些特定的程度上折射出购房者对该项目所在区域价值的认可。再将目光放至整个深圳楼市,其呈现“一半海水,一半火焰”的魔幻景象。

疫情形势缓和后,深圳共有6个项目取得预售证,东部和西部区域各占一半。就去化情况去看,西部区域整体较好。

西部区域方面,3个项目有两个项目当日售罄。3月7日,深圳年后首个入市的豪宅项目,招商太子湾·湾玺N3项目现场开售。该项目推出的总价2000万元起、面积240㎡-398㎡的精装商务公寓,在开售15分钟成交额便突破1亿元,且由于现场过于“火爆”,据称被要求限制人流。此后,该项目两次加推,均售罄。3月16日晚,万科星城线上选房正式开盘,当晚线上开盘直播围观人数高达近50万,7分30秒4栋288套特惠房源全部售罄。

拖西部区域“后腿”的是位于光明区的乐府花园,尽管该区去年诞生了3个“日光盘”,但乐府花园由于户型设计不佳、得房率不高、性价比一般等被购房者诟病,整体去化不佳。

东部区域方面,仅坪山恒大城二期当日售罄,坪山方直谷仓府和中骏云景华府未有传出售罄消息。

李宇嘉分析,近期深圳新盘售罄,一方面由于开发商采取了多次加推的策略,每次推售房源数量不多;另一方面在于这些项目在定价上有优势。而反观去化情况不佳的项目,如光明区乐府花园定价不算低,且项目本身有瑕疵,因而不受市场欢迎。就目前而言,刚需占据市场主导,如若项目本身不具备优势,就会转向其他更好的项目。

量是价的“先行指标”。据深圳中原数据,3月份,二手房销售8008套,环比增长3.8倍,同比增长76%;新房销售3152套,环比增长279.8%;成交面积32.4万平方米,环比上升279.9%。此前,深圳贝壳研究院院长肖小平曾指出,二手房当月成交量8000套是楼市稳定与热的分界线。这是否意味着,深圳楼市将迎来小阳春呢?

李宇嘉认为,网签数据具有滞后性,3月网签的房源不少是年前出售的,并不能完全说明现在的市场情况。肖小平则认为,虽然3月的网签数据不能说明现在真实的市场情况,但从深圳贝壳研究院掌握的情况去看,深圳3月二手房的真实成交量已经超过了6000套,整体来说深圳楼市已经复苏。原因方面,她认为一方面在于一线城市整体管理水平较高,复工复产快,另一方面在于,面对经济的不确定性,市场对一线城市的资产保值信心更为充足。

采写:南都记者 陈蓉

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