许多朋友都知道，房贷的月供有两种核算方法，可是便是不知道怎样核算，作为一个专业的地产人士，这个常识怎样能不把握呢？
今日我就和咱们伙儿一起来共享一下，怎样核算月供，怎样自己制造月供系数表，然后便利核算月供。
1
等额本息
等额本息便是每月还款本息相同，即每个月还银行的月供都是相同的意思，把银行的本息均匀分摊到每个月的还款日还款。
咱们都说房贷廉价，可是其实银行也要挣钱也挺市侩的，由于他们借钱给咱们，用的竟然是复利形式并且是按月复利！（腹黑一句，为什么大众存款利息低得不幸，还不搞复利呢？），好在银行让你还的月供也是给你复利计息的，让人稍稍安慰，所以这种形式和民间假贷放高利贷所说的利滚利、驴打滚的还款不计息仍是有所区别的。
言归正传，咱们先说等额本息的月供核算公式，便是下面这个
其间
y：表明月供，是月字的首个拼音字母；
P：表明本金，假定你借款100万，30年，P便是1 000 000；
i：表明月息，假定你商业借款基准（4.9%）上浮10%，i=4.9×（1+10%）÷12=0.449167；
n：表明月供的期数，假定你借款30年，一年12个月，月供期数便是360。
下面说下这个公式是怎样推导出来的，这傍边要用到一个公式，等比数列求和公式（我附到后边再说）。
咱们假定S表明本金利息和（即本息），P表明本金，y代表按揭者每月要归还的等额月供，
那么依据复利公式，银行要取得的本息为
S=P×（1+i）n
按揭者每月要归还的等额月供也要计息，每个月发生的月供及月供的复利利息
第1个月y×（1+i）n-1
第2个月y×（1+i）n-2
第3个月y×（1+i）n-3
第4个月y×（1+i）n-4
…
第n个月y×（1+i）0=y
这些月供、利息和也要等于银行的本息S
S= y×（1+i）n-1 + y×（1+i）n-2 + y×（1+i）n-3 +…+ y×（1+i）2 + y×（1+i）+ y
=
PS.这儿用了等比数列求和公式
一起又有银行本息 S= P×（1+i）n
因而，就简略得到（月供核算中最难核算的）等额本息的月供核算公式：
2
等额本金
等额本金的意思是每月还款的本金相同，月供的组成分为两部分，每月所还的本金相同，再加上未还本金运用一个月的利息。
月供为y（每月递减）,每月所还本金为p=P÷n，其间P为本金，n为月供期数。
第1个月，本金p，需归还利息P×i，其间i为月利率，月供为p+P×i；
第2个月，本金p，需归还利息（P-p）×i，月供为p+（P-p）×i;
第3个月，本金p，需归还利息（P-2p）×i，月供为p+（P-2p）×i;
……
第n个月，本金p，需归还利息[P-（n-1）p]×i=p×i，月供为p+p×i;
所以，等额本金的规则是每个月的差额便是p×i，榜首个月的月供最高，榜首个月的月供为p+P×i（其间p=P÷n,P为借款本金总额，n为借款月供期数，i为借款月利率），今后的月供逐月等额递减，递减额为p×i。
3
月供系数表的制造
由于等额本金的核算最简略，首月月供=p+P×i，月供递减p×i。因而月供系数表只需做出1万元借款的等额本息即可，余者能够类推，比方借款100万，便是100乘上1万元借款的系数。
只需将1万元套上基准利率、上浮份额、借款年限到咱们的等额本息核算公式就能够很简略算出，这儿咱们就不逐个核算了，感兴趣的朋友能够自己用手机核算器算算看。
以下便是我制造的等额本息借款系数表，你们能够直接运用。
例1：
假定某客户从建设银行等额本息借款100万，借款年限30年，利率上浮10%。对应上述表格中的系数便是56.09，这就从另一方面代表着从建行借款1万块是56.09元的月供，借款100万便是5609的月供。
假设咱们套用公式
那么，P=1000000，i=4.9%×1.1÷12，n=30×12=360,
经核算，终究月供 y=5609.07元。所以说，上述这个房贷月供等额本息核算系数表是适当准确的。
例2：
假定某客户从建设银行等额本金借款100万，借款年限30年，利率上浮10%。
他的月供便是：
首月的月供=1000000÷360+1000000×4.9%×1.1÷12=7269.44元
今后月供是等额递减的，差值=1000000÷360×4.9%×1.1÷12=12.48元
即
第1个月的月供：7269.44；
第2个月的月供：7256.96；
第3个月的月供：7244.48；
……
余此类推，顺次递减 12.48 元。
4
等额本金和等额本息的好坏
等额本金和等额本息各有千秋，前者利息少，但前期还款压力较大；后者每月还款额固定，可是利息较多，长处是每月还款压力较小。
5
要不要提早还款
其实很简略考虑下经济效益，比较房贷、出资两者的收益率高就行了！
———— / END / ————
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