我国恒大发动转型战略3年降负债4500亿元

2020-04-02 15:10:22 阅读：3567 作者：责任编辑NO。蔡彩根0465

本报记者陈婷童海华深圳报导

因线上售房逆势抢收而在疫情期间赚足眼球的我国恒大（3333.HK，以下简称“恒大”），在3月31日晒出了其2019年成果成果单。曩昔一年，恒大完结此前拟定的2019年完结6000亿元的出售方针，完结中心赢利408.2亿元。

但是，在成果发布会上，新战略的发布却成了最大的亮点。恒大董事会主席许家印在会上正式宣告：“恒大从2020年开端改动开展方法，全面施行‘高添加、控规划、降负债’的开展战略，要用最大的决计、最大的力度，必定要把负债降下来。”

许家印进一步表明，2020年要完结出售8000亿元，到2022年要完结出售1万亿元；未来3年每年要把土地储藏下降约3000万平方米，到2022年下降到约2亿平方米；把有息负债每年均匀下降1500亿元，到2022年要把总负债降到4000亿元以下。

至此，于恒大而言，成果只代表曩昔，其在未来还有更大的寻求方针。一增、一控、一降之间，又将怎么到达“万亿新恒大”？

许家印宣告恒大全面施行新战略

2019年完结出售额6000亿元

年报显现，恒大2019年完结运营收入4775.6亿元，较2018年添加2.4%，净赢利为335.4亿元，净赢利率为7%；年度毛利为1329.4亿元，毛利率为27.8%；中心事务赢利为408.2亿元，中心事务赢利率为8.5%，对应的股东应占赢利为172.8亿元。

详细而言，恒大2019年运营收入中，物业开展部分收入为4645.7亿元，同比添加2.6%；物业办理收入达43.8亿元，同比添加7.6%；出资物业收入达13.6亿元，同比上升15.3%。

2019年，恒大录得合约出售额6010.6亿元，较2018年同比添加9%；合约出售面积5846.3万平方米，较2018年同比添加11.5%；合约出售均价为10281元/平方米。

陈述期内，恒大新开盘项目178个，散布于上海、深圳、南京、重庆、成都、合肥、天津、长沙、昆明、太原、西安等数十个城市；处于已竣工及在建等不同阶段的在售项目累计到达1012个，散布于254个城市；年内算计901个项目完结交楼，交楼金额为4645.7亿元。

曩昔一年，恒大新购项目153个，总面积为6703万平方米，其间收并购取得3305万平方米，占比49%，新项目均衡散布于北京、广州、南京、太原、昆明、成都、重庆、杭州等城市。在价格方面，新购土地储藏原值为1408亿元，均匀楼面地价为2101元/平方米。

到2019年末，恒大总土地储藏2.93亿平方米，较2018年末下降3.3%；土地储藏原值5273亿元，均匀本钱1800元/平方米；项目总数为876个，散布于我国237个城市。

有必要留意一下的是，总土地储藏中，一二线城市土地储藏原值达3524亿元，占比67%，均匀楼面地价2252元/平方米；三线城市土储原值1749亿元，占比33%，均匀楼面地价1281元/平方米。一起，恒大具有旧改项目101个，其间深圳6个项目算计122万平方米归入土地储藏。

到2019年末，恒大的资产负债率为77.9%，同比添加4.2个百分点；净负债率159.3%，同比添加7.4个百分点；现金余额2287.7亿元，同比添加12%。

3年降债4500亿元

行至2020年，许家印泄漏，本年对恒大而言是极其重要的一年，由于集团的开展形式会发生根赋性改动，即经过很多耗费现有土地储藏回笼现金，以完结负债及负债率的大幅下降。因而，本年拟定的出售规划为8000亿元，2022年冲击1万亿元；自2020年起每年降债1500亿元，至2022年算计降债4500亿元。

事实上，恒大高企的负债规划长时间被业界所重视，在成果一再取得新高时，业界重视的落脚点始终是恒大能否做到“减负前行”。而究其负债高企的背面原因，实际上与恒大的开展途径相关。

恒大董事局副主席、总裁夏海钧在成果会上表明：“万科在1984年建立、碧桂园在1992年建立，而咱们在1997年才建立了第一个项目公司，也就是说到2016年这前20年生长的过程中，恒大扮演的是追逐者的人物。在这其间，咱们的战略是高负债、高添加，并取得了进入前三的光辉成果。2016年，公司完结了3700多亿元的出售金额，2017年开端，公司的开展战略从‘三高一低’（高杠杆、高负债、高周转、低本钱）向‘三低一高’（低负债、低杠杆、低本钱、高周转）改动。”

2017年～2019年，恒大首要经过操控新购土地储藏、操控费用、尽力扩展盈余规划添加权益、使用自有资金提早清偿部分高息假贷等方法，完结总负债水平及负债率同比大幅下降。

从数据上看，恒大2016年的净负债率约为450%，2017及2018年分别下降至183%、151.9%，2018年的总假贷水平较2017年末下降595亿元，降幅为8.1%。

许家印在成果会上表明，依据不同的时期、不同的阶段、不同的状况，企业都会做出不同的运营开展战略。“依据公司现在开展的状况，总负债及负债率仍是偏高，或者说比较高。因而，咱们把总负债降下来，资金本钱会下降。也就是说，毛利率会进步。”

而要完结降债这一方针，保证“高添加”与“控规划”则是要害。

2022年冲击万亿元

恒大施行的新战略中，坚持高添加仍旧占有一席之地，也是基本前提。

值得一提的是，本年以来，恒大经过施行“网上出售”完结了一季度成果的“开门红”。夏海钧在成果会上发表，公司2020年一季度出售额为1465亿元，同比添加23%，出售回款1133亿元，同比添加55%。

亿翰智库多个方面数据显现，恒大领衔2020年1月～3月我国典型房企出售成果Top200榜单（包含全口径、权益口径、并表口径3个数据规划），其次为碧桂园、万科。

自2020年2月13日以来，恒大以线上售房作为疫情影响下打破商场的重要窗口，前后数次调整出售方针，以价换量。3月1日，恒大举行新闻发布会称，2月份网上累计认购房子99141套，优惠后房子总价值1026.7亿元。只不过，恒大在2月份成果陈述中提及，网上认购的客户既有自购买家，也有兼职卖房的“恒房通”会员，因而网上认购金额并非终究合约出售金额。

3月5日，恒大发布公告称，2月份完结合约出售447.3亿元，同比添加108%，出售面积513.8万平方米，同比添加154%，到2月末，恒大累计出售853亿元。

提及2020年完结6500亿元的方针，夏海钧称：“咱们对社会发布的是6500亿元，但本年内部的方针是8000亿元。一起，咱们将每年坚持均衡的添加，完结公司2022年出售1万亿元的方针。”

完结万亿元的底气安在？夏海钧以为，恒大在房地产企业中最大的优势，就是具有杰出的土地储藏，“有面粉就有面包”。“恒大在做出土地价格添加高于利息添加的判断后，经过捉住我国房地产的黄金20年，储藏了十分多的贱价土地，均匀土地本钱低至1800元/平方米，为咱们未来3年‘高添加、控规划、降负债’打下了最坚实的根底。”

许家印也表明，现在恒大具有2.93亿平方米土地储藏，本年总可售面积达1.32亿平方米，可售货值达1.27万亿元，依照64%的去化率保存预算，可完结出售8110亿元。加上有了第一季度的出售体现，因而完结8000亿元出售并无压力。

土地规划降至2亿平方米

事实上，恒大负债高企还与并购土地有关。

夏海钧在成果会上表明，恒大2019年新增土地储藏中的约50%属并购而来。“这些都是中小企业在开展过程中扛不住了，由恒大接过来。咱们负债高跟这个也有联系，这里边触及的信任比较多，但其实不是恒大借的信任，是咱们收买二手项目时由这个项目本来带过来的负债，其间没到期的信任产品变成恒大的债款，并由恒大并表。跟着并购大潮的渐渐退避，我信任恒大的利息本钱、债款本钱会大幅度下降。”

许家印在成果发布会现场算了一笔账：“2018年和2019年，恒大完结的出售回款每年维持在4500亿元左右。假如本年完结出售8000亿元，回款按7000亿元核算，就会添加2500亿元的出售回款。一起，恒大本年削减土地储藏3000万平方米，就等于削减600亿元的开销。这样一增一减，就必定能完结本年有息负债下降1500亿元的方针。”

因而，作为降债的另一途径——控规划，也成了恒大未来3年的重要工作。

详细而言，许家印提及要完结“土地储藏负添加”，即未来3年每年要下降3000万平方米，3年总削减9000万平方米，到2022年土地储藏规划将操控在2亿平方米左右，以下降土地费用开销，削减资金沉积。

夏海钧表明：“土地储藏这块，咱们削减了2000多万平方米，也削减了几百亿元的土地储藏。归纳起来，每年大概在规划添加和操控土储方面能轻松的取得2000亿元左右的现金余额。”

一起，恒大还选用强有力的本钱操控，施行一致规划、一致投标、一致配送的标准化运营形式，大幅下降营销、办理、财政三大费用。

“依照2020年土储规划降至2亿平方米的方针，今后3年每年新增的土储是在4000万平方米左右，此前则是6000万～8000万平方米。”夏海钧如是说。

经过“高添加”“控规划”两条腿走路，坚定地朝着一个“方针”进发，一个全新的恒大正走在路上。

（修改：赵毅校正：颜京宁）

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