成都新冠时期万人摇的背面

2020-03-31 02:25:17 阅读：2364 作者：责任编辑NO。石雅莉0321

天若有情天亦老，成都再现万人摇。

春日楼市渐回暖，只是因为总价少。

最近一段时间，我们一边见证历史，一边感叹，即使荆棘遍布，我们总能找到出路。

最近有很多粉丝都在问疫情对于房价的影响？疫情之后该不该买房、怎样买房……

先说结论：房地产受疫情的影响并没有我们想象中的那么大，关于买房的逻辑没有变化，该买还是得买。所以，成都“万人摇”现象会一次又一次上演。

恒大：在我的BGM里，只有我是主角

最近恒大很抢眼，一是做行业先锋，全国范围内打折；二是在成都接连两次开盘，次次“万人摇”。

3月11日，恒大天府半岛七期70号楼才取得预售许可，共推出360套房源，带装修价格10799—13679元/㎡。面约110-122㎡，总价约121-158万元。11129人参与摇号，普通中签率仅1.45%，这也是天府新区515新政之后的第一个万人摇楼盘。

随后的3月19日，恒大再一次开盘。恒大天府半岛七期71、74、83号楼取得预售许可证，推出1170 套房源，带装修价格10906—13660元/㎡。

到了3月23日，恒大天府半岛公示了七期71、74、83号楼登记购房人名册，显示本批次房源共有14359组客户参与摇号，其中棚改15组、刚需9029组，普通5315组，其中整体中签率8.15%，棚改中签率100%，刚需中签率10.54%，普通中签率3.81%。

间隔仅8天，两次取证，两次都是超万人摇号，在疫情期间沉静了一段时间的楼市瞬间被这“万人双连击”炸开了锅。而背后的功臣、恒大只想扶额：怪我太强咯。

面对火热的销售情况，恒大天府半岛还在3月21日发布了“温馨提示”，表示为满足广大新老客户需求，将加快项目七期81、82#施工进度及推售进程，请大家耐心等待。

我们简单回顾下项目。

恒大·天府半岛位于天府新区锦江生态带板块锦江以东区域，紧邻麓湖板块，周围有剑南大道、益州大道、天府大道、梓州大道四大主干道，横向还连接牧华路三段，从地图上就能够正常的看到，整体地理位置还是相当的好的。目前距离项目最近的1号线的广福站在靠近五期商业地块的位置。

项目周边商业还待完善，周边在建的有红星美凯龙生活美学中心和恒大项目自身的五期集中商业区。在教育方面，项目周边有华阳幼儿园沙河分园、华阳小学、天府四中等教育资源，此外紧邻七期东侧的九期地块属于教育用地，也规划有小学。

这其中，唯一不足的可能就是七期地块南侧的华阳污水处理厂和垃圾处理厂，这一硬伤，业主们反应颇多，也一直在处理中，目前还没有定论如果处理这一问题。

总体来看，项目周边的配套日常生活没问题，这个地段和价格，刚需购房者们实在是没有拒绝的理由。难怪人称“刚需之王”、“刚需福音”。毕竟，性价比超高的项目有谁不爱。

万人摇=万人迷：说到底你们就是馋我的价格

接下来我们再说说为何会最近一段时间会接连出现两次“万人摇”？

先说背景，其实过去几年成都出现万人摇的次数并不少，只不过，这一次万人摇出现在了疫情期间，着实惊到了一大批人。因为大家心里想的都是：不是影响经济么，不是都在家躺着么，怎么突然都出去买房了？嘴上都高呼楼市要垮，背地里买起来跑的比谁都快？

解释这一点也很简单，透过现象看本质，正如文章开头所说，疫情对楼市的影响没有我们想象中的那么大。

首先，每年初的最近一段时间本来就是房产行业淡季，之后到三四月小阳春才会回暖，而目前这个时间也恰好是成都开始复工、疫情接近尾声的时间。

然后要知道，房地产本就是存货周转率很低的一个行业。这个指标是来衡量企业对存货的管理效率，通俗来讲它表示库存一年内能够清空的次数。

具体计算上，存货周转率=营业成本/年初时与年末时存货的平均值（单位：次）其中，营业成本是卖出去的存货。下图还有一个指标是存货周转天数，存货周转天数=360/存货周转率（单位：天），它表示将仓库里的存货全部销售出去需要多少天。一般存货周转率越高，存货周转天数反过来就越短。

数据来源：企业绩效评价标准值2017版

*早期为了方便计算，将一年365天近似处理成360天，于是便一直沿用下来。

有一点点绕，简单来讲就是，一套房子想要卖出去的周期是很长的，清空库存的速度也是很慢的，从上图我们大家可以看到，房地产存货周转天数（从土地变成商品房）大约需要720天，这样看来，疫情这几周时间的对地产行业影响的确没有我们一开始想的那样严重。

对比一看，疫情对旅游、食品等周转天数低的行业影响要大得多，比如海底捞疫情期间预计蒸发50亿的营业额。当然，考虑到资金周转等问题，对小型地产企业的打击还是很巨大的。

说完了背景，再说一说“万人摇”现象的直接原因，这个道理就很简单了。对，你没猜错，主要是因为性价比高，一手房倒挂明显，所以就有很多人会去摇号。

新房售价低于二手房，图源：安居客

尤其是在特殊时期，待在家的购房者们被暂时抽空的需求开始喷涌出来（俗称为反向刺激？）。在有限的新盘里，大家首先就会被性价比高的项目吸引目光。

再往细节方面说：

第一，成都高价地慢慢的变多，便宜的楼盘越来越少，改善需求日益扩大，刚需项目则相应减少，刚需购房者表示心里很苦说不出；第二，随着社保期或其他一些落户条逐渐件达成了满足，购房者也慢慢变得多。尤其是这次疫情之后，有真实购房意愿及自住需求的购房者们买房的需求更坚定了。

当然也不乏投资客在其中，这就要说到第三点，股市崩了，楼市行情不错，不少人也就回归楼市了。这三点除了解释这两次的“万人摇”，也可以解释最近一段时间成都的市场的回暖以及其他新一线城市的回暖。

3月26日，又有一个神盘取证，这位来自2.5环、川师板块、准现房的自在轩同学，不用多说，必然会在这几天掀起一阵楼市小高潮，不是因为别的，只是因为他价格在13400-17197元/㎡之间，性价比很高，也是有着刚需神盘之称的的神奇项目。你猜，摇号的人会不会少？

接下来的几天，台词我都给你们想好了：“你看这个轩，他真香。”

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