最近的楼市温度，有点“冷热不均”。
一边是成交量、房价双双下降。
克而瑞多个方面数据显现，2020年2月，34家千亿规划房企合同出售算计约为2414.93亿元，较1月的4037.21亿元环比下降40.18%。
其间，31家合同出售金额呈同比下滑，比方万科2月出售额280.3亿元，同比削减35.1%，融创2月销量122.1亿元，同比下降近五成。仅恒大、我国铁建、绿洲控股三家2月出售额完成同比添加。
房价方面，国家计算局发布的70个大中城市商品住宅出售价格变化状况显现，2月份降价的城市数量添加到23个，中泰证券研究所发布的陈述数据显现，百城房价计算中，有73个城市呈现了回落，与2014年的景象十分类似。
卖不出去的房子也渐渐变得多了。
易居研究院近期发布的陈述称，2月份监测的100个城市新房去化周期到达11.7个月，其间一、二、三四线城市为13.8、11.0和12.5个月，比较前值均呈现了显着攀升。
另一边是“抢房潮”重出江湖。
依据21世纪经济报导的音讯，万科的深圳项目，当晚推出的288套房源7分钟内悉数经过线上卖完，出售额到达了2.99亿元。
姑苏的三个房地产项目一起开盘，共推出近900套房源。无论是线上出售仍是线下选房的项目，简直都是“秒光”。
北京一个网红盘，因线下排卡超越1200张，首开推出845套房源，超越1100人线上选房，开盘5分钟已售超越700套，开盘20分钟热销814套。
更让人哭笑不得的是：有些购房者即使交了100万的喝茶费，仍然无法顺畅看房。
甭说抢房，连交钱看房都这么难，火爆程度可见一斑。
如此对立的两个信号，阐明晰什么样的问题？
1，三四线热度正在敏捷冷却。
2月份的出售额与成交量，是在售楼部关停、去化困难、库存积压的基础上呈现的。
也就是说，单纯剖析2月份楼市的体现，有点“以偏概全”，跟着商场成交回暖，售楼部逐渐敞开，3月份必然会呈现反弹。
可是，一个重要的特征是：百城房价大部分呈现了下滑。
这100个监测城市中，大部分都是三四线城市，比方曩昔两年房价涨势较强的徐州、洛阳、唐山、临沂、呼和浩特、平顶山、绍兴等地。
以近期发布涉房方针的几个城市为例，河南驻马店、广西钦州、江西抚州、河南鹤壁、江苏南通、陕西宝鸡，大部分都是三线以下城市。
这些中小城市，之所以这么“着急”给楼市松绑，原因很简单：房子欠好卖了。
曩昔几年小城市的房价全赖棚改置换出的虚增需求，拆迁户的购买力被透支后，库存有增无减，这“一增一减”之下，房价回落也是天经地义。
2，中心城市的购买力仍然微弱。
上文说的几个抢房事例，悉数发生在一二线城市，如北京、杭州、姑苏、深圳等地。
阅历了一到二月份的风云后，跟着复工返程的人潮逐渐回归，中心城市的房地产商场，天然也会遭到追捧。
一方面，是节前现已积累的需求，在节后突然间释放了出来。
另一方面，一二线城市的教育、医疗资源仍然稀缺，购房被拖延的需求迟早会出现。
可是，蓝白以为，一二线城市，究竟用手指头都能数得过来，全国几百个地市，上千个县城，才是房地产商场的首要战场。
对购房者来说，现在买房，有点“推土机面前捡钢镚”的意味。
这个比方，是经济学家管清友近期承受媒体采访时说的话，他还讲道：现在看，全世界进入到一个“比烂”的年代。我国是最不差的，由于商场体量大、广度深。
咱们的经济有耐性、有宽广的回旋余地，咱们还有方针工具箱，仅仅不愿意竭泽而渔、饥不择食。
这个比方用到房地产商场也很恰当，楼市已确认进入到“捡钢镚”的阶段了。
房地产经过了20多年的开展，从无到有，从小到大，从生根发芽到长成参天大树，人均居住面积逐渐的提高，套户比添加，房企到达了9万多家，年出售面积到达了17亿平米，银行贷款里有三分之一以上都涌入了房地产职业。
正是由于体量如此巨大，大势一旦反转，发生的影响好像一个轰鸣作响的“推土机”一般，购房者个人的力气显得是那么微乎其微，作为占房地产施工面积最多的三四线城市，未来可能会首战之地。
央媒《经济日报》近来发文，列举了3个数字，来回应房价问题。
文章指出：2019年底，全国乡镇常住人口84843万人，占总人口比重为60.6%。与发达国家遍及75%以上的乡镇化率比较，我国还有15%的开展空间。
留意3个数字：8.4亿常住人口，75%乡镇化率，15%的开展空间。
这3个数字阐明：乡镇化仍然还有空间，人口进城扎根买房所带来的需求，未来仍然存在，不用过于失望，可是现已到了后期阶段，“天花板”越来越近了。
这样的局势下，有两类人会有点费事。
1，最近两年在三四线城市投机买房的人。
从2018年至今，百城房价指数涨幅一向稳定在3%-5%以内，大涨的气势很显着得到了遏止。
可是，最近两年买房，既没有捉住2015-2017年那样的上涨机遇，又没有2010-2014年那样的不限购环境，相当于费尽心思终究还站在了“山岗”上。
假如是刚需倒也罢了，但最近两年很多在小城市囤房的人，好比是在推土机面前“捡钢镚”相同，随时会面对没有“接盘者”的局势。
2，房贷利率6%以上、购房杠杆60%以上的人。
从2016年到现在，房贷利率现已上浮了4年之久，最新的房贷利率计算显现，全国首套房利率维持在5.5%左右，曩昔两年买房的人，不少人乃至到达了6.3%。
资金本钱大幅举高的一起，假如财政杠杆率高于60%，即房贷占月均可支配收入（扣除衣食住行消费后的净收入）高于60%的话，一旦丢了作业、没了收入，未来或许只要断供、断贷这一条路可走。
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