当年万科那句“活下去”，成功带起了地产界卖惨的节奏。
降薪、裁人、关闭、挥泪大促销这一系列操作简直都是你方唱罢我上台，走了个遍。
因而楼市隆冬中，失望心情一向很浓，总觉得失掉显着增加点的楼市出路茫然。
但往往越不是触目惊心的戏剧性转机，身处其间的人，越无法发觉其改变。
楼市也是如此，实则它的下半场才刚刚开端。
面粉越来越标准
先从楼市的底子------土地谈起。
必须得说从前的土地商场算不上完善、标准。
商场好的时分，土拍以摧拉枯朽之势价格再三上升。
以2017年为例，诸葛找房数据研究中心多个方面数据显现，当年前5个月，全国土地出让最多的50大城市算计土地出让收入到达10103.8亿元！
同比2016年前5月的7594.6亿元，上涨幅度到达了33%！
房企拍起地来基本上没有沉着可言，不论白猫黑猫，能拍到地便是好猫。
跟着商场这把火，不论土地存在何种硬伤，有多偏远，都先拍下来再说，只是5个月时刻，土地出让收入超越100亿元的就有33个城市。
但张狂一直需求付出代价，房子价值也有土地价值的一部分力。
跟着商场遇冷，咱们镇定过来才开端去伪存真。
欠好的土地上制作的房子，营销做得再好，也卖不动。
房子卖不出去，受丢失最大的便是开发商。
因而，遭到方针环境、融资途径收紧以及上半年土地商场热度的影响，房企从上一年开端，拿地就越来越慎重。
诸葛找房多个方面数据显现，2019年溢价率前高后低，6月后土地商场回归冷淡。
多个地块底价成交使得溢价率接连下滑。
12月的土地溢价率更是回落到6.55%。
不仅如此，受调控方针趋严、融资途径收紧影响，房企拿地情绪越发慎重，下半年土地拍卖流拍现象显着增多，流拍率也处于近五年来仅次于2018年来的前史高点。
而未来，房企资金方面不会有水注入、购房端需求不会忽然增多，因而土地流拍和低溢价率或许成为常态。
在这种状况下，地方财务就不得不寻觅新的收入途径，然后减缓对土地财务的依靠。
除此之外，土地商场的凹地也被2017年那一波土拍大潮填平，完好的土地价格体系也会逐步构成。
很难再有良莠不齐差异极大的状况呈现。
房企优剩劣汰
据人民法院布告网显现，2019年房地产开发商的破产数量近500家，简直均匀每天就有1.5家房地产企业倒地破产。
乍一看这个数据很震动，不少人也拿这个数据大做文章。
实则人们重视错了要点。
从住所商品化开端，每年都有许多企业从事地产开发生意，每年也都有许多房企破产。
据相关多个方面数据显现，这十来年，基本上每年破产的房企都达300家左右，而本年的近500家比较上一年并没有多太多。
依据2018年全国工商局的计算，在工商局注册挂号的房地产开发商总共9.7万家。
这样算下来，破产的400来家占比不到1%，相当于沧海一粟。
除此之外，百强房企中除了破产重组的浙江银亿外，一家出事的都没有。
咱们真实要看的是强房企的排名和战略改变。
早年能玩儿得起高周转的房企都是牛人，也获得了丰盛的效果。
珠玉在前，“老实人”反而被嘲笑，因而咱们纷繁仿效，不论企业合适不合适走这条路先搞周转起来就对了。
终究生产出的楼盘质量也众所周知。
当然楼盘质量上的问题和种种瑕疵，在牛市里购房者能忍则忍，究竟购房者的定见在本钱面前本就过分弱小。
但在熊市中，盲目高速扩张的企业，很快就被商场狠狠的上了一课。
R盛和H夏便是最好的比方。
有了这些比方，再加上商场现已不具备高速扩张的条件，未来房企开展会稳许多，购房者买到烂盘的概率也会小一些。
究竟都不要求地产高速增加了，哪个房企敢逆向而行，那便是真的往枪口上撞了。
曾经快速扩张的“劣”逐“良”将逐步会变为“良”逐“劣”替代，二手中介亦是如此。
才刚刚开端
从长周期来看，楼市逻辑早已不同于过往，在经济、人口和城镇化三大长时间影响要素里，只要城镇化还有必定空间。
因而，许多人会说我国城镇化行将到顶，楼市开展空间受限。
但我国现在的城镇化水准，离国际公认的70%的加快阶段的上限，还有10个点左右的空间。
曩昔20年，我国城镇化率从33.35%增加到60%左右，上升了27个百分点。
这也代表着还有约1/4的增加空间。
并且并不代表楼市只要这1/4可开展，已城镇化的部分也存在很大需求，比方置换，改进等等。
楼市下半场，土地商场在逐步标准、房企战略在逐步趋稳，购房者中的寓居用户也会逐步增多。
早年因为经济需求，或许说是地产高速扩张的需求，只要是本钱进入楼市都十分欢迎。
但未来并不是如此，楼市金融水分不断被去除，楼市不会答应过多的本钱进入薅羊毛。
当然楼市收益逐步削弱，也从底子上杜绝了本钱进入的或许。
楼市趋于标准，平稳向好，刚需的主场才刚刚开端。
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