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滨江集团背面的权益算盘

2020-01-08 21:21:32 阅读：6208 来源：自媒体作者：责任编辑NO。郑子龙0371

作者：李佳

伴跟着2019年完毕，各家房企开端盘点出售成绩。可是，滨江集团（002244.SZ）早在2019年12月10日下午就召开了2019年度媒体恳谈会，董事长戚金兴更是在会上宣告，到2019年12月8日，公司的年度房产出售额初次打破了千亿元。

与此一起，外界质疑声四起。滨江集团跃升为“千亿新贵”，终究有几成出售成绩真实归于自己？

上一年权益出售占比39.92%

滨江集团关于千亿方针的方案曾做过屡次调整，最早提出于2016年8月，即2021年完成千亿出售额。之后调整为2019年完成千亿，而2017年完成合约出售615亿元后，其又提出争夺在2018年完成千亿方针，这比原方案又提早了1年。从2018年的成绩来看，滨江集团以150亿元的距离失去千亿。滨江集团董事长戚金兴关于2018年未到达“千亿”曾表明，“咱们自动踩了一脚刹车，因为对我来说，安全更重要。”

滨江集团创立于1992年，戚金兴用了20年的时刻将滨江集团带领到了浙系房企榜首队伍的高度。但建立27年来，滨江集团都算不上是一家全国型房企，大部分时分，外界对其的定位都是“杭州龙头房企”。依据有关组织的数据计算，滨江集团位列2019年上半年杭州商场出售榜首。而在滨江集团的千亿出售额中约有多半来源于浙江区域，滨江集团再一次稳坐“杭州一哥”的宝座。这在当前房企纷繁全国化布局的职业环境中，显得好像有些方枘圆凿。

实际上，滨江集团在短时刻内完成出售规划添加，也得益于浙江商场的开展。以杭州为例，2015年，杭州商品房成交金额同比添加45%，到达2208亿元；2016年以3666.98亿元的总成交额逾越深圳；2017年，杭州商品房成交金额4180.99亿元，超越上海位列全国榜首，且杭州土地成交金额打破2千亿，历史上唯有北京到过这个量级。滨江集团搭上了深耕区域高速开展的“顺风车”，在2016年提出“千亿”后的三年，出售额复合添加率高达53.9%。

滨江集团也曾将地图扩至一线城市上海和深圳。2015年，滨江集团建立“三点一面”的开展战略，其间杭州作为大本营，深圳作为主战场，上海作为次战场。但开展并不顺畅。在深圳，“正规军到深圳才发现土拍少，很难从一级商场获取土地”，只能将深圳由主战场变为游击区；在上海，商场遭受严厉调控，积压了很多的楼盘。因为在上海和深圳等地的项目开展不顺畅，滨江集团于2018年头将战略调整为“聚集杭州、深耕浙江、辐射华东，重视大湾区、中西部、京津冀要点城市”的“雁型布局”战略，并将杭州作为滨江的主战场。2019年，滨江集团把资源要点向杭州以及有远景的区域歪斜，例如南京、姑苏、成都、武汉等。

跟着战略布局的调整，滨江集团的拿地战略也随之改变。2018年之前滨江集团的省外布局只要上海和深圳两个一线城市，2018年上半年则在江苏南通和江西上饶2个城市落子，这也是距今最近的两笔省外拿地记载。自此之后约一年半的时刻里，滨江集团拿地力度依然微弱，但并未在省外布局。

2019年半年报显现，1-6月，滨江集团合计拿地耗资257.9亿元，较2018年同期的220.9亿元添加16.75%；拿地本钱方面楼面单价16703元/平米，较2018年同期的9042元/平米涨幅高达85%。从其拿地区域来看，依然会集在浙江省内，以杭州为中心，向周边城市辐射。

有必要留意一下的是，在滨江集团2019年上半年的新增土储中，大部分为合作开发形式，且大多权益份额缺乏50%。近几年来，滨江集团使用小股操盘形式进行扩张的目的显着。多个方面数据显现，2015年－2018年，滨江集团新增土储权益建面占比分别为33.4%、28%、48.8%、38.5%，对应2015年－2019年上半年滨江集团的出售权益占比分别为32.03%、36.82%、51.10%、38.32%和44.47%，这也导致滨江集团的出售额尽管完成大幅添加，可是其出售权益占比还缺乏50%，显着低于龙头房企均匀水平。

尽管滨江集团没有发布出售额数据，可是据亿翰智库发布的多个方面数据显现，滨江集团在2019年完成全口径出售额1120.5亿元，位列房企排名第33位；但权益出售额仅为447.3亿元，排名第62位。其间，权益出售额仅为全口径出售额的39.92%。也就是说，真实归归于滨江集团的出售额只要447.3亿元，可见其千亿的含量不高。

增利不增收

依据2019年半年报多个方面数据显现，滨江集团上半年完成经营收入52.66亿元，同比下降约44.89%，营收的下滑比重相对较大。公司的三大主营营收均呈现了不同程度的下滑，其间房产出售收入同比削减44.59%，房地产项目办理服务削减71.97%，房产租借削减了15.66%。

到2019年第三季度，滨江集团共完成经营收入99.39亿元，同比下降18.75%；归属上市公司股东的净利润8.61亿元，同比添加21.83%。一起，在2019年三季报中，滨江集团发布了2019年全年成绩预告，估计2019年全年净利润同比添加50%以上，归属上市公司股东的净利润可达15.82亿元－19.47亿元，同比变化添加为30.00%至60.00%。

关于“增利不增收”的现象，滨江集团表明，2019年上半年经营收入同比下降，还在于本期归入并表规模的项目结转收入较上一年同期削减，而归母净利润的添加首要得益于本期对联营企业的出资收益添加。而出资收益一般都不具有可继续性，滨江集团未来的盈余才能也充溢不确定性。

在2014年－2017年间，滨江集团的存货处于耗费大于弥补的状况，存货逐年削减。2018年因为新增土储及新开工项目添加导致存货同比上升121.57%，存货的骤增也导致滨江集团反映去化状况的目标“存货/均匀预收账款”同比上升98.1%至2.11，去化压力添加。

跟着出售添加，滨江集团的存货周转也在提速。到2019年第三季度，滨江集团“存货/均匀预收账款”目标为1.82，较上年同期相等。另一方面，因为营收的结转晦气，导致滨江集团预收账款周转率较上一年同期下降41.3%至0.27，收入结转速度下降。

长时间偿债才能较弱

多个方面数据显现，到2019年9月30日，滨江集团负债总额约为936.38亿元，与2018年底的数据比较添加了254亿元。其间有息负债约为250.64亿元，调整后的资产负债率为67.45%，较2018年年底下降1.55个百分点；净负债率为62.64%，较2018年底的88.67%大幅下降约26个百分点。

尽管2019年以来滨江集团的负债水平较2018年呈现全体下降，但仍较两年前增幅较大。滨江集团的有息负债曾一度处于职业倒数，2016年和2017年滨江集团的净负债率均为负值，显现出其极低的负债水平。跟着滨江集团的加快扩张，自2017年起，滨江集团的负债逐年加剧，净负债率及资产负债率均在2018年到达近五年的最高值。

在融资方面，2019年半年报多个方面数据显现，2019年上半年滨江集团完成了两期短期融资券的发行，发行利率分别为5.3%和4.10%。截止陈述期末，滨江集团全体融资本钱为5.6%。

2018年作为滨江集团扩张最快的一年，也成为了滨江集团经营性现金流下滑最严峻的一年。年报多个方面数据显现，2018年，滨江集团的经营性现金流净额由2017年的34.3亿元降至-139.4亿元，同比下降506.44%，调整后的现金比率也同比下降64.52%至0.33。从2019年滨江集团的现金状况去看，经营性现金流现已归正。到2019年第三季度，滨江集团经营性现金流金额为61.81亿元，较上年同期添加161.01%，调整后的现金比率也回升至0.47。

从滨江集团的短期偿债才能来看，2015年以来调整后的速动比率一向处于规范值“1”之上。反映滨江集团长时间偿债才能的目标“（货币资金＋存货＋出资性房地产－预收账款）／悉数债款”在近五年全体处于下降状况，在2018年回升至0.54，但于2019年第三季度再次降至0.36，长时间偿债才能继续弱化。

因为绿色开展乏力和财务目标欠安，滨江集团也未能当选国家发改委主管的我国出资协会、第三方绿色评级组织规范排名和我国证券商场规划研究中心旗下《财经》杂志联合编制发布的2019我国房企绿色信誉指数TOP50。

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