全年成交创新高2019余姚楼市白皮书发布

2020-01-08 18:00:06 阅读：4540 作者：责任编辑NO。石雅莉0321

作为中华人民共和国成立70周年纪念日，2019年注定是不平凡的一年。70年来，祖国已经发生了翻天覆地的变化，我们国家的经济建设、政治建设、文化建设、社会建设等每个方面的事业蓬勃发展，蒸蒸日上。2019年这一年，对于房地产来说，也是充满变化的一年，新的纪元已然开启。虽然2019年的官方数据尚未公布，但从目前各机构的统计情况看，全国楼市销售金额可能再创新高，商品房成交或将破16万亿元。

全国楼市

1.1全国楼市分析

如果用两个字来形容2019年，那就是“稳定”，土地市场稳定、房产价格稳定、未来预期稳定，三稳的目标在2019年皆有清晰体现。同时，楼市调控政策指向性明确，全国降温城市不断增多，在商品房总体成交量依然上行的行业背景下，房价整体上涨态势得到有效控制。

楼市关键词：“一城一策”

各地加快制定“一城一策”实施方案，是2019年楼市政策的开年主题曲。从一开始，“一城一策”就成为2019年调控关键词。

楼市关键词：土地市场改革

在2019年8月17日，修改了《中华人民共和国土地管理法》。自2020年1月1日起，能够最终靠出让、出租等方式交由农村集体经济组织以外的单位或个人直接使用。

楼市关键词：规范租赁市场

9月19日，住建部召开住房租赁中介机构乱象专项整治工作推进会。将在全国范围内深入开展住房租赁中介机构乱象专项整治。

楼市关键词：人才规模扩大

2019年，延续了2018年人才争夺现象。2019年第一季度，就有超过20城市发布人才引进或落户政策，城市人才竞争愈演愈烈，落户门槛越来越低。

楼市关键词：LPR改革

2019年8月17日，央行发布LPR贷款市场报价率形成机制。10月8日起，与商品房贷款利率挂钩。

楼市关键词：区域一体化建设

12月1日，印发了《长江三角洲区域一体化发展规划》，其中明确提出，到2025年，长三角一体化发展将取得实质性进展。将在科创产业、基础设施、生态环境、公共服务等领域基本实现一体化发展。

余姚楼市分析

2.1数据分析

数据说明：

1、数据截取时间为2019年1月1日——2019年12月31日；

2、此数据统计为签约备案的成交数据，源数据来源于余姚房地产信息网和宁波市房产交易信息服务网，数据仅供参考交流，如有出入请谅解。

2019余姚楼市可谓是火爆异常，不仅“楼市小阳春”、“红五月”、“金九银十”接踵而来，往年的淡季也出现了热销的现象，最后年末以“翘尾”收官，并且创下新房成交量的历史新高。

2019年，余姚楼盘商品房共上网备案14371套房源，销售总面积170.66万平方米，销售均价11306.38元/平方米，成交总金额192.96亿元。

2019年余姚新房成交数据表

除去别墅商铺公寓，本年度余姚楼盘住宅成交量共13013套，均价为10728.23元/平方米。

政策分析

3.1 政策背景

2019年，在“坚持房地产居住属性”主基调下，楼市政策迎来多般变化。据统计，全国合计出台房地产调控政策次数达620次，刷新历史记录，同比2018年上涨38%。

与此同时，年末的中央经济工作会议已经为2020年楼市定调，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展。

3.2 政策回顾

重点相关政策

1、宁波个体工商户和自由职业者可以缴存住房公积金了

宁波市结合本市实际后，制定并发布《宁波市个体工商户和自由职业者缴存、提取住房公积金操作细则》。换句话说，个体工商户、自由职业者也可以缴存、提取公积金了。

2、超重磅！大学生购房补贴细则出炉！

此前宁波大学生购房补贴政策到18年8月11日截止。最新的大学生购房补贴政策，从18年8月12日开始。

3、发改委：严禁城里人购买农村宅基地建别墅和会馆

国家发改委发展战略和规划司相关负责人表示，城里人到农村买宅基地的口子不能开，严格禁止下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆。

4、影响宁波数千亿存量房贷！老房贷明年3月重新定价

中国人民银行发布公告，自2020年3月1日起，金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商，将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成。

3.3 小结与预测

今年四月份大学生购房补贴政策细则出炉，无缝对接了去年8月份结束的补贴旧政，从中能够准确的看出本地政府对人才购房的政策是一贯的、连续的，体现了对人才吸引的决心。不过于据11月获悉，宁波市除奉化外的市五区所有宅地出让，都将试行“限房价、竞地价”的新政策，虽然对于余姚区域无直接影响，但不排除其对余姚楼市地价产生一定的连锁影响。

此外，从明年3月1日开始，将推动存量浮动利率贷款的定价基准，从贷款基准利率向贷款市场报价利率LPR转换，可以再一次进行选择固定利率以及随行就市两种方式，此番调整或许对于贷款额度和贷款年限都比较长的购房者，选择随行就市更有利。因此从现有形势下来看，明年政策方面依旧平稳、回归供需关系本身，不会发生大的波动。

销售市场

4.1整体概况

根据余姚生活网房产数据中心掌握的数据统计：2019年，余姚楼盘商品房共上网备案14371套房源，同比去年上升58.20%；销售总面积170.66万平方米，同比上升63.81%；销售均价11306.38元/平方米，同比上升8.26%；成交总金额192.96亿元，同比上升77.35%。

2018、2019年总成交量和住宅成交对比图（单位：套）

余姚楼市年度销售套数四季度对比

2019年的楼市主要体现为一路高涨的态势，在二三季度稳定，以及四季度的爆发收尾。今年的楼市完美收官一方面得益于桂语兰庭、新悦府、锦山府等市区楼盘的热销，另一方面乡镇楼盘在今年也扮演了极为重要的角色。因为传统意义上的市区已无法满足慢慢的变多的居住需求，与之相应的是主城区土地的日渐减少，而现代交通方式以及乡镇区域价值的凸显让慢慢的变多的人不再拘泥于只选择市区置业。

2019年余姚商品住宅各版块成交情况中，城区版块（阳明街道、梨洲街道、兰江街道、凤山街道）共成交9324套，占总成交的64.88%，成交均价12768.46元/㎡。排名前三板块为阳明街道、兰江街道、泗门镇。

2019年余姚各版块成交数据

城区版块中，阳明街道以2867套的成交量小胜兰江街道，其区域下以新悦府为代表的楼盘的热销，助力阳明街道荣登2019年区域销售量榜首。

而兰江街道虽然未能登顶，但依旧销售了2770套房源，同样是余姚市场的热门区域，尤其是14390元/㎡的均价，更是坐实了网友们对于它“西南曼哈顿”的戏称，而区域内的桂语兰庭、悦观庭等楼盘，成为了购房者改善置业的首选。

乡镇版块中，泗门镇以2151套的销量位列前三，力压梨洲凤山两街道，作为前湾新区的桥头堡，泗门镇本年度的热销也在情理之中。

梨洲凤山两街道区虽被泗门镇掩盖锋芒，但成绩依然可圈可点，分别贡献2012套、1675套的销量，为今年的楼市贡献颇多。尤其是凤山街道本年度出让土地颇多，明年或将迎来新一轮的高峰。

2018、2019年余姚楼市各版块成交量对比（单位：套）

4.3房价走势

房价上，2019年销售均价11306.38元/平方米，同比上升8.26%。

2018、2019年销售均价四季度走势

房价从今年年初开始，整体水平处于上涨趋势，其中三季度开始，由于乡镇板块开始发力，使得房价上增长的并没有特别明显，但是从市区的价格来看，房价上升态势十分突出，尤其是在城西南区域，新房价格以及上探至2字头。

2013年至2019年销售均价和住宅均价走势图，图中明显能够准确的看出近几年余姚房价的变化，已经形成了逐年递增的局面，即便如此，楼市依旧火热，不难发现余姚居民拥有不错的购买力。

2019年余姚城区、乡镇版块销售均价月度对比

6月由于牟山镇乐天汤泉庄园别墅项目的热销，致使乡镇成交均价达到9394元/㎡，；从全年来看城区四街道中，自九月份以来，以西南区域为首，桂语兰庭项目的带领下，市区均价已达到13000元/㎡+的水平。

此外，乡镇区域房价较去年相比有了明显的增长，已基本稳定在8000+元/㎡的水平。乡镇版块中如此热销的原因主要得益于姚北区域例如泗门镇、朗霞镇等与宁波前湾区接轨，坐享区域红利，热度十分高涨。

注：牟山镇成交均为别墅项目

2019年余姚楼盘销售情况TOP10榜

2019年余姚楼盘销售套数TOP10

位于年度销售榜首的是桂语兰庭，共销售1049套房源，位于年度住宅销售亚军的是新悦府，共销售1011套房源，云都会府、漫悦湾分别位列年度住宅销售三、四位。

2019年余姚楼盘销售面积TOP10

位于年度销售面积榜首的同样是桂语兰庭，销售面积13.7万平方米，锦山府以10.5万平方米的销售面积位列第二位，新悦府以10.3万平方米的销售面积紧随其后。

2019年余姚楼盘销售额TOP10

桂语兰庭依旧以23.0亿元的销售额占据榜首，锦山府和新悦府以15.3亿元、10.7亿元的销售额位列第二、第三。

4.4小结及预测

今年楼盘项目销售绿城无疑是最大的赢家，桂语兰庭项目荣登三个榜首，不仅自身得到热销，更是支撑并带动了周边区域内的房价。纵观2019年余姚楼市发展，可谓是城区乡镇两头齐发展，购房者选择更加多样化。

总体来说，今年的楼市从开年以来便一路高歌猛进，量价齐升。如此火热的场面，也致使不少人改变旁观的态度，纷纷加入购房大军。余姚楼市已全面开花，2020年是延续盛景还是探顶下行，值得期待。、

土地市场

5.1土地市场概况

2019年余姚土地市场差强人意，共推出41幅地块（其中3幅2019年年末挂牌推出，2020年初开拍），包括商业、住宅、教育用地，成交28幅（其中1幅地块于2018年年末挂牌推出，2019年1月成交），流拍十幅，终止交易1次。

全年土地总成交面积为116.28万平方米，同比去年下降21.75%，2019年余姚土地成交金额达72.54亿余元，同比上涨2.46%。其中住宅、商业住宅用地总出让金为70.53亿元，其他商服教育养老用地总出让金为2.01亿元。

5.2土地成交情况

上半年余姚土地市场反响平平，仅成交11幅地块，出让面积49.69万平方米，总出让金19.37亿元。唯一亮眼的便是阳明西路北侧、舜水北路西侧地块的出让，11225元/㎡的楼面价使余姚地价步入新的阶梯。

进入下半年，土地市场开始有所回暖，一方面高铁新城6地块以两次组团成功出让，另一方面较为热门的西南区域以及凤山新村地块均有亮眼的成绩，其中凤山新村以12051元/㎡的楼面价成功超越老一中地块，成为2019年新的地王。

版块成交总额情况

城区四街道共成交22幅地块，成交总面积78.92万平方米，成交总金额66.68亿元。

其中凤山街道共成交11幅地块，占据第一位，出让面积55.4万平方米，成交总额46.3亿元，10块用于住宅或商住，1块用于商业商服用地其中凤山街道余姚市中心核心地块（阳明东路北侧、中山北路西侧地块）总面积86035平方米，被绿城以总价17.21亿元拿下；另高铁新城共有6块土地成功出让，揽金20.57亿元。

兰江街道成交8幅地块以成交总价约10.1亿元位列第二，4幅商住用地，4幅商业用地，其中二幅地块位于兰馨公寓南北两侧，由金地拿下；一幅地块位于黄山西路南侧、南雷南路西侧，由新鸿隆祥斩获，另一块则位于南兰江西路南侧、兰周路东侧。

梨洲街道成交2幅地块，其中布利杰以总价4.23亿元竞得城东路东侧、谭家岭东路北侧地块，用于商住（三分之二安置房）；绿地则拿下梨洲街道，黄山东路南侧、南雷南路东侧商业地块。

阳明街道只成交1幅地块，位于阳明西路北侧、舜水北路西侧地块，由蓝城以11225 元/㎡楼面价竞得。

5.3土地成交详情

5.4小结与预测

2019年是余姚土地市场地价全面上涨的一年，从老一中地块、凤山新村地块以及泗门全民健身中心地块能够准确的看出，从城区到乡镇版块，都有明显的上升。所以即使是供地不多的情况下，今年依旧产生了不菲的土地出让金额。

另一方面城西南片区的楼面价同样水涨船高，值得一提的是，2020年第二天，西南区域又拍出10042㎡/元的楼面，获得开门红。

在当下余姚设区的传闻轰炸下，2020年土拍价格是否会继续再度上涨，我们共同见证。

2020楼市预测

因城施策依然是调控的主要趋势，2020年房地产重点依然体现在落实房住不炒，保持楼市稳定，发展租赁体系等几个方面。因此，2020年楼市的健康平稳发展，安居宜居的住房目标不会改变，房地产市场将呈现平稳运行的态势。

2019余姚楼市在一片大好中落下帷幕，在“保持楼市稳定”的大环境下，2020能否复刻这番景象，还是得看楼盘自身产品、配套、物业等这些影响居住的重点核心要素。

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