撰文=徐三刀
2019年跑路的长租公寓比烂尾的开发商还要多，倒不是说长租公寓完全衰落，仅仅这个职业过于草长莺飞。
为了处理城市寓居问题，前几年政府一向推广“租售并重”，多渠道处理城市人居寓居对立。但近两年一路跑马圈地，长租公寓逐步偏离了轨迹，成为一个紧握在管理者手中的新式“手雷”。
12月25日，《住宅和城乡建设部等6部分印发辅导定见整理标准住宅租借商场秩序》发布方针：这一类企业不是“长租公寓”，而是加强对采纳“高进低出”（付出房子权利人的租金高于收取承租人的租金）“长收短付”（收取承租人租金周期善于给付房子权利人租金周期）等运营形式的高风险住宅租借企业监管！这是前史第一次！
有必要留意一下的是，《定见》还提出，在住宅租借企业租金收入中，住宅租金借款金额占比不得超越30%，超越份额的应当于2022年末前调整到位的要求。
文件的第四条清晰：四是防备住宅租借金融风险。对住宅租金借款事务的借款期限、借款额度作出清晰要求。加强对采纳“高进低出”“长收短付”等运营形式的高风险住宅租借企业监管。
回望商场，当时长租公寓分解极为严峻，全职业都处在亏本之中无法自拔。前几年一路长虹的长租公寓也相继关闭，而中小型长租公寓爆仓的更多。
为何会呈现这样的一种状况？由于，这两年租金涨幅显着变慢，甚至于工商铺租金还在下降，因而，二房东租借事务影响很大，想要“高进低出”、“长收短付”，极有或许捉襟见肘。
而这一点，在西安商场也呈现了几个事例，值得我们重视一下。
长租公寓西安在西安商场开展的一般，并没有像外省一般如火如荼，因而，长租公寓“爆雷”仍是一个新鲜论题。
一方面是西安长租公寓品牌较少，说是六十家，但大牌长租公寓仍是稀缺，例如自若、蛋壳等都没有进入；另一方面是本钱介入的规划小，大牌房企转型参加，也仅仅走马观花一探终究。
换而言之，全国重点城市长租公寓租金回报率1-3%之间，融资搞长租公寓，盈余还不如利息，终究一定是赔本运营！
靠租金不挣钱，这几乎是长租公寓的命门地点！为了补偿资金缺口，长租公寓开端放贷，搞“租金贷”。一旦严打租金贷，关于租借商场而言，将使得租借企业资金池被严厉监管，一个融不了钱的长租公寓，无异于残废。
在西安商场破产的长租公寓，如乐伽公寓、左旗公寓等都是如此，典型便是乐伽公寓（嘉天smart小区），纷繁堕入房东、房客会集“解约”风云，这样的“挤兑”景象下，乐伽公寓被疑“爆仓”。
原因是，房东租金被拖欠，联络公司“无果”，解约却拿不到租金，租客无辜被“赶出”，也迟迟收不到剩下租金。为了快速扩展商场，完成现金流，乐伽一向存在“高收低租”的问题，3000元/月收来的房子，2500元/月对外租借，应战商业知识。
当然，这种资金腾挪的技能，也不是没有空子可钻，乐伽与房东约好的付出方法是一季度付出一次，而与租客则是半年付或许年付，以此来构成现金流。
简略来说（依照抱负状况），收房客一年房租2500元*12个月（押金1个月暂不考虑），付房东一个季度3000元*3个月，一套房账面沉积21000元，假如一千套房子，账面就有现金2100万！
然后，一向玩资金接力赛，只需租客租金不断，有继续的现金流翻滚，这一场形似“严丝合缝”的游戏都能继续（抱负状况之下，形似能够一向玩下去，就怕资源被移用），甚至于租客租金不到位，甚至于能够运用“租金贷”，将放贷组织绑缚进来。
抽丝剥茧来看，这仍是一种金融玩法，想要快速扩展规划，占有商场占有率，寄希望于终究被风投公司相中，或许直接被收买。
但这一切往往适得其反，这种以“时刻”为中心要素的套利游戏，在牟其间的时代，能够和苏联人玩“罐头换飞机”，但在这个时代底子玩不转。
当然，长租公寓最令人担忧的当地不是什么甲醛超支、服务恶劣，或许推高租金，这些都是小儿科，而是存在“租金贷”，把一个政府处理城市寓居问题的方针鼓舞，变成了一个吸血放贷行为。
从普通人线性思想考虑，只要买不起房，才会考虑住宅，成果，现在租房还要借款，岂不是很不健康？作为租借集体，原本便是社会最底层或许社会起步阶级，反而被不可思议割了一把韭菜！
从金融玩法的视点来看，长租公寓想要挣钱和扩展规划，只能从规划优势削减相关本钱，而在详细公寓方面便是深度改造，加大房间运用率，例如间隔房、群租房，把两室改为四居室，把四居室改为八居室，只要这样长租公寓才能够薄利多销。
当然，还有一种或许性，便是从租金更低的“持有方”（或是代持方、运营方）手中收房，并且长时间贱价租借，然后包装之后进行二次租借！西安商场上，其实现已有了，但在这样的一种状况或许现已触及灰色利益带，在当地法规边际地带张狂打听。
但这一点显着是违反房子租借方针的，例如北京上海严打群租房，其实，很重要的一个原因便是不安全。
当然，关于《标准方针》背面的一系列评论，最终简略总结两句话：
1、长租公寓不是请客吃饭，更不是情怀众多，便是在业主与租户付款之间找“资金池”！
2、不要整天听谁宣扬租房也是一辈子，就算自己计划一辈子租房，成婚、生子、上学怎么办？
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