还有5天，2019年就要过去了，又到了年度伤感时刻。
今日起，姜Sir也做个“复盘2019”系列。
本年，“冷眼观楼”共写了48个项目，其中有将近30个是纯新盘。
加上看过没写过的，七七八八姜Sir本年也看过了六七十个项目，从刚需到豪宅，从远郊联排到市区公寓……
一年一年写下来，显着能感觉出，天津楼市在产品规划层面，每一年都在前进。
第一期复盘，结合姜Sir本年看过的盘，汇总了一下各项意图规划亮点，总结出“2019天津楼市十大产品关键词”。
能够说，这十大产品关键词，根本都与楼盘质量相关，也代表了未来几年天津楼市项目开发的盛行趋势。
有点长，但肯定都是干货，主张下一年有购房计划的朋友看看。
街区式规划
上一年7月，住建部发布了新的国家标准《城市寓居区规划规划标准》。本年，天津许多新盘连续开端履行这一新规。
新标准中，寓居区分级以“生活圈”的概念替代了旧规的分级形式，以15分钟、10分钟、5分钟生活圈和寓居邻居进行分级。
寓居邻居，能够理解为现在的寓居小区。对它的标准，新规也做了约束：寓居区边长不该超越300米，宜为150-250米。
也便是说，往后再出让的地块，都是这种小地块，就为了执行“小街区，密路网”的规划要求。
看看最近两年天津新出的地块，像绿城诚园、中铁建西派国印、绿城春熙明月等等，都是一个大地块切成几个小组团，每个组团两三排楼，中心被市政路分隔，构成小街区。
河北方地区印厂地块规划图
并且依照新规目标，均匀层数、容积率、修建密度、修建高度等都是一一对应的。容积率必定的情况下，想到达必定的均匀层数，修建都会有高度约束。
这也代表着，往后项意图规划将和“凹凸配”永诀。
现在，天津首要出让的住所用地容积率，中心城区根本上在1.8-2.6左右，近郊在1.2-1.5左右。
在住所均匀层数合作限高的基础上，未来市区2.0容积率项目，开发商或许更倾向做11-18层小高层排布；近郊1.2容积率项目，做6-7层纯洋房排布。
当然理论上，1.8容积率也能挤出洋房、1.2也能挤出联排。但由于有地块标准约束，最多只能挤出一两排，寓居体会却会差许多，开发商恐怕也无动力。
比较典型的，像容积率2.5的融创梅江壹号院，高层+小高层；容积率1.3的仁恒海和院，纯洋房。
所以说，估计从下一年开端，市区洋房、近郊联排在新盘中恐怕将会绝迹了。
TOD
TOD——以公共交通为导向的开展形式。
简略讲，便是以轨道交通站点为中心刻画起小岛型的生活区，人们能够快捷地获取生活服务，发生消费。
这两年，这个词特别火，许多城市都在大力开展，像杭州、成都等乃至喊出“建造‘TOD之城’”的标语。
TOD可不是简略的地铁上盖，后者仅仅把修建建在地铁站上方，让人群能以最短动线进入地铁，前者则是城市开发理念的推翻。
在TOD形式中，首要是经过土地运用和交通方针来和谐城市开展过程中发生的交通拥堵和用地缺乏的对立。一个片区的开发，往往是以轨交站点为中心打开。
TOD必定是复合的而非单一的，需求细心考虑寓居、工作、购物、休闲、教育、医疗、出行等等各种功用。
外地许多成功的TOD项目，往往都是建在地铁车辆段上的，比方姜Sir看过的深圳港铁天颂、杭州绿城柳树郡。
这种项目，车辆段上面建住所、商场、工作楼、校园，修建结构、交通动线、功用分区等等都要提早做好精心规划，构成一个天空之城。
深圳港铁天颂实景图
杭州绿城柳树郡沙盘
而在天津，TOD概念能够说才刚刚起步。
比较典型的、开发与轨交结合得比较好的项目，比方创始天阅海河、万科东第等，都是将住所、商业、工作、长租公寓等融为一体，与地铁无缝对接。
像美的旭辉·翰悦府、翡翠大路等，都是紧邻地铁站且包括多种功用、复合业态的新盘。
但说实话，和其他城市比距离还太大，仍有许多地铁站周边区域没有高强度开发，也没有充沛的使用车辆段上盖进行开发。
这是个大趋势，但负重致远。
人车分流
社区规划人车分流不新鲜，但本年许多新盘在地库出进口规划上都花了不少心思。
像满铺地块（整个地块全开挖）的项目，车行出进口都是独立设置且直接开向市政路，车辆下地库，无需先进入小区大门，而是从马路上拐个弯就下去了。
如绿城天津诚园，W1地块两个车行出进口，一个在西侧、一个在南侧。西侧出进口直冲春海路，南侧出进口毗连社区大堂、朝向公共落客区，与人行出进口彻底别离。
并且为了便利访客，北侧社区围合外设置了地面对停位。访客停好车，步行从北面的人行进口刷卡进入小区，不会搅扰社区内次序。
绿城天津诚园W1地块动线规划图
正荣紫阙的住所地库出进口只要一个，设在东侧围墙之外。业主开车从黄河道拐进专用归家车道，行进一段距离再进入地库。
这样规划，与社区内助举动线无穿插，也防止地库口距市政路过近、在驶出坡道的一刹那反响不及和过往行人出现意外。
并且，住所区车行进口设置了四跨阵列式廊架，两层楼高，给业主营建一条长长的私密回家通道，很有显贵感。
正荣紫阙车行道进口效果图
不过，姜Sir也提示各位，出于本钱及工期考虑，现在不少新盘的地库不是满铺的。有些是甩开地库一个角，有些是甩开一端或两头，有些是只挖中心部分。
像首开楼座，为了早日出正负零，许多底下都没开挖地库，电梯也不直通地库。这也代表着，往后住这几栋楼的业主，要从别人家楼座乘电梯、或从社区中人防出口步行下地库。
这一点，主张在购房前问清楚。其实也能从沙盘上看出一二：往往地库口处在社区内很深的方位，就从另一方面代表着地库是部分开挖。
社区大堂
社区大堂也是从南边引进的一种概念，之前在上海浦东的仁恒公园世纪、杭州绿城诚园，姜Sir都曾亲自体会过。
在社区主进口独自设置一栋修建，高标准精装修，分出会客区、招待区、服务区等等。
摆放的沙发、茶几，可供业主在此等候家人、招待访客；相似五星级酒店般的招待前台，有物业人员值守，为业主供给服务。
业主归家，穿过社区大堂的安全闸机进入社区；访客到来，则要在前台进行挂号、在歇息区等候。
杭州绿城诚园社区大堂实景图
本年天津楼市里，渐渐的变多的新盘加入了这个元素。不仅仅是高端盘，一些改进盘、乃至刚需盘也会规划。面积小一点的100-200㎡，大的像南开宸院乃至能到达800㎡。
比方绿城天津诚园，两个组团每个都设置了独立的社区大堂，大堂区是以造型雕塑及花坛为圆心的环形车道。
业主打车回家，可沿车道开到大堂门口落客，然后穿过大堂进入小区，充满了显贵的归家礼仪感。
不过，这种酒店式社区大堂虽好，也有一个难题：这种独立修建都是要计入容积率的。
一般，开发商要么使用物业用房、要么使用配套公建做社区大堂。但不管哪种，这部分面积开发商都不能卖，需求自己持有，也代表着会丢失赢利。
当然也有讨巧的方法：社区进口规划为不带墙体、部分带顶的开敞式廊架，规划检验后再使用玻璃幕墙等关闭，变身为社区大堂。
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