如果把济南楼市看做一个江湖
那么把握改进客群便是拿到了这个江湖的“武林秘籍”
你，仍是没实在了解客户。
在17年底写的展望2018的商场年报中，小编曾提出济南在高地价的影响下会进入品牌房企的著作年代。究竟17年住所商场+土拍商场仍是说的曩昔，其时对18年的预期仍建立在“购房者对美好生活的神往”这一维度上，产品发力仍是有引领商场的时机。
但在阅历了18年一年的洗礼后，我在18年年报中展望19年的部分里明确提出一点：不要无准备就进军济南的再改商场，对其他区域的大体预判在19年多少也得到了一些验证。
对汉峪的预判，看各个项目的网签再去案场核实便是了。有这样判别的原因很简单，济南的改进客群其实对许多房企都有先入为主的认知，比方万科便是精装+物业，龙湖是产品+园林，绿城则是质量和服务，这几家房企得益于布局济南多年，有必定的客户基数和品牌认知，引进一些中高端产品系也不妨。
而有一家房企则不同，首要是布局济南时刻略晚，其次是产品“绝无仅有”，具有许多专利，这便是首进济南就引进高端宅院系的泰禾。在这家房企还没进济南的时分，有朋友针对改进商场做了客户访谈，居然发现客户对泰禾已经有先入为主的认知：在访谈的许多高端改进客群中，我们遍及表现出对泰禾的极高认可度。而这种认可，首要来源于小范围的口碑传达。
所以，我才在猜测里湖说到除了泰禾宅院，其他项目的出售状况都不会达观，这并不是商场端的盲目自傲，并且客户端的实在反映。
这种现象或许能够用一张图来表明：
其实这张图就表现了一个意思：房价阻隔圈层。在高端改进客群看来，泰禾宅院这样的产品和价格，才干保证他们圈层的朴实。
据了解，济南泰禾宅院的业主多为企业高管、私营老板等，相对都很低沉，他们能被泰禾招引的重要的要素，仍是在于自己地点圈层、小集体的口碑传达。许多人其实都没有借款资历，为了能在泰禾宅院置业，有人乃至直接全款购房。
这样的项目结合业主的口碑，才是济南房地产江湖实在的“秘籍”。
济南仅有没有竞品的项目
无敌的孤寂，来自于产品的自傲
没有竞品，要看怎样了解。有的项目是价格低到没竞品（没朋友），有的项目是依托本身IP、附加值等直接跳脱区域竞赛，总价高到没竞品。
济南泰禾宅院的洋房精装单价3.2-3.6万/㎡，面积180-310㎡，总价600-1100万；别墅单价六万到十万，总价2500-5000万。
在济南宅院买几套别墅的钱，都满足去交一些地块土拍的保证金了。
泰禾济南宅院洋房总价乃至和周边片区别墅产品的总价相似，别墅产品则是做到了“会当临绝顶，一览众山小”，总价一骑绝尘，无项目可比。
回想17年，曾经去北京观赏过泰禾的丽春湖宅院，这个项目其时坐上了我国别墅商场的 第一把交椅，丽春湖宅院改写了泰禾宅院系新的出售记载。
其时震慑的仍是泰禾的产品细节：
在泰禾济南宅院中，这些产品亮点则悉数保存，并且还有进一步的晋级。
比如宅院系产品的精装定制宅院：
使用高差做出来的双首层规划：
洋房产品的归家礼序和高标准精装：
还有许多泰禾独有的专利，比如门头号。这样的细节是看户型图无法体会到的，只要在样板间中才干感知一二，实在能了解泰禾产品了解传达的思维，或许首要本身的境地也要高一些吧。
据了解，泰禾济南宅院现在全体出售进展达到了70%，项目全体的施工进展也有保证，这点你们能够彻底定心，项目的全部进展都很正常。
稀缺区域、稀缺地块、独有IP、高配精装、总价+圈层致胜，在多重要素的效果下，泰禾济南宅院2019年累计认购超过了30亿。
济南或许会有许多翡翠系、府系，但站在中式别墅出售之巅的泰禾宅院系，仅此一座，这或许便是我们重金“保藏”宅院系产品的原因。这也是济南宅院笑傲济南楼市“江湖”的本钱。
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