商业地产的竞赛才刚刚开端。
黑框眼镜、西装革履，是丁力业在大多数场合与照片中给人的第一形象；而思想灵敏、谈吐慎重，则是他在攀谈间给咱们留下的第二形象。
从沃尔玛到形象城，从牵手黑石到联婚万科，从“金融+开发+商业”的共同形式，到开发商向服务商的完美转型，丁力业凭借独特的运营理念和丰厚的本钱运作手法，在职业中保持着抢先的方位。
带着开端做商业地产的那股“激动”，十六岁的印力在丁力业据守的初心与朴实中，一直稳步向前。
职业二十年变迁：
从“重拿地”到“重运营”
回忆购物中心二十多年来的开展轨道，丁力业以为：“20年前国内基本上没有购物中心。”
彼时的百货依然占有着国内商业形状的主导地位。90年代中后期，跟着家乐福、沃尔玛等外资大卖场进入我国，我国商业地产形式才开端走向多元。在这趟多元化开展的快车上，气势猛劲的购物中心无疑占有了半壁河山，印力的商业之路也从沃尔玛百货走向了以形象城为代表的现代购物中心。
在真实触摸商业地产之前，丁力业曾在地产职业任职多年，十几年的结壮历练为丁力业日后的商业之路打下根底。
2003年4月，印力集团前身深国投商用置业建立，丁力业出任董事长兼首席执行官。同年，公司第一个项目沃尔玛单店"深国投宝安购物广场"破土动工。带着对商业的探究与热心，印力成功打造出形象城、形象汇、形象城MEGA、形象里等多条产品线。
2015年2月，深国投商置集团正式更名为“印力集团”。到2018年底，印力现已从一家建立时注册本钱仅3000万元的公司，开展成总财物近1000亿元的商业地产出资运营商，120多家商业项目遍布全国58个城市。
在印力与国内商业地产职业共同开展的十几年间，开发商对购物中心的学习和理解才能发作了天翻地覆的改变。
“曾经咱们觉得地价很贵，都拼命看地价；后来以为开发也很重要，再后来渐渐意识到招商比开发更重要。”丁力业笑言。
而现在，丁力业的观念再次发作改变，将运营放在购物中心开展的首位要素。跟着国内购物中心的遍地开花，顾客对个性化及性价比的要求逐步进步，与之相反的，是零售业顾客忠诚度的日渐下滑。因而，怎么经过运营留客替代“烧钱”获客也开端成为购物中心考虑的永久出题。
商业运营难吗？关于丁力业来说，运营并不难，为顾客供应舒适的环境、周到的服务和优质的产品，便是最简略的运营。“运营都是实实在在的东西，你乐意去做、有热情去做、信任自己能做好，这就够了，”在丁力业看来，商业地产可继续开展的要害，一直离不开购物中心的运营管理才能。
“激动”与“初心”
“从我自己的视点来说，最初做商业地产便是一个激动，”丁力业谈到职业挑选初衷时坦言，“其时就感觉这个方向是对的”。而事实证明，他关于职业的敏感度也是惊人的精确。
从懵懵懂懂到融会贯通，从商业地产“外行人”到业界俊彦，丁力业用十几年的时刻探究这个职业的“门路”。
2010年，杭州古墩形象城开业，这家定坐落社区店的购物中心，补偿了其时杭州城的商业空白。开业两年间，出售成绩逐年增加30%。而在印力的商业海洋中，古墩形象城仅仅一朵浪花。
图/杭州古墩形象城
本年6月，在奥体形象城“展翅高飞”作用图发布后第二个月，印力在杭州打造的第三座标杆性商业综合体——金沙形象城开业。项目招商率100%、首进下沙的品牌达70%、开业首日客流量挨近16万人次、总出售额高达1552万，金沙形象城在开业当天交出了一份亮眼的成绩单。
形象城的成功或许可以归功于丁力业做商业的“朴实”。由于时至今日，仍有不少人将商业地产视作住所地产的配套，而丁力业却不认同这种思路。从业以来，他一直将商业地产视作独立的项目，而并非住所项目的配套。
“我只能从招商运营的租金收入中体现出公司的盈余，没有一点其他赢利的弥补，我期望经过运营使财物增值。”
丁力业将这点不同归结于做商业地产的“初心”。现在，鲜少能听到有人将商业地产运营之道与初心这样的字眼联络在一起，乃至丁力业自己也戏弄道：“咱们有点一根筋”。
在印力集团15周年庆典上，丁力业曾对职工说，“购物中心和商场是伴跟着城市开展和社会成员的生长，逐步构成的陪同型空间，是可以像家那样供应舒适感的当地。“
购物中心供应的体会和回忆，可以协助顾客发明超出基本生活需求的价值，这是丁力业乐意看到并继续坚持的事。
“从商业的视点说我不必定对，由于经商的唯一规范或者说首要规范便是挣钱。但我期望能把商业继续运营下去，看到周边的消费环境由于咱们的项目而发作显着的改变，看到居民乐意经常来这儿消费，我就感到很高兴了。”
“做商业地产不是有钱就行”
几年前的商业地产开发热潮，招引了大批企业出资开发购物中心，其间不乏有人徒有一笔资金，只期报答而不重运营。这在丁力业看来是“不或许成功的事”，他以20亿本钱举例：“假定租金一年1亿，开发还需要两三年，第二个项目再投20亿，那钱从哪里来？”
“商业地产不是有钱就行，”丁力业言必有中地指出职业痛点。
其韶光回溯到2016年10月，万科与印力完结股权交割，成为印力集团中心股东，并正式将印力作为万科的商业地产渠道。事实上，印力在商业地产的本钱运作方面的确有着丰厚的经历。
印力建立后的3年间，先是与凯德置地建立合资公司，创始"金融+开发+商业"的运作形式；再与美国西蒙和摩根士丹利建立合资公司，开发"形象城"品牌的系列购物中心；随后又引进华润集团和美国普洛斯两大重要股东。
企业开展对资金的巨大需求量，促进印力对长时间资金商场逐步深化的探究。2013年，印力又引进黑石、工银世界成为集团战略出资者。本年4月，龙岗万科广场类REITs和形象1号CMBS也相继在深交所正式挂牌。
丁力业在介绍印力的本钱之路时曾说到，期望商业地产可以成为载体，既是顾客沟通的载体也是本钱与金融的载体。当职业进入存量年代，财物运作和金融管理渐渐的变成了衡量商业地产企业才能的重要目标，财物证券化也成为全职业的趋势。
近年来，经过财物运作和继续运营，商业地产在面临金融海啸和经济波段时保值乃至增值的特色也日渐杰出，与或许沦为泡沫的住所地产比较，商业地产明显更具有抗危险优势。
而在“财物荒”融资环境下，商业地产不失为财物装备的优选。在丁力业看来，商业零售一直与居民消费密切相关，“商业地产也可以生动地反映出经济波动与消费周期”，也因而，这个穿越了多轮经济周期的职业，更受险资的喜爱。
B2C2B形式改变
职业竞赛刚刚开端
事实上，商业与本钱接轨也仅仅一种手法、一种东西，丁力业以为，商业地产的终究使命仍是运营好项目、服务好顾客。
图/印力集团15周年盛典现场
在2018年印力集团15周年会上，丁力业第一次提出要向B2C2B转型的方案，这也与印力从开发商转向服务商的愿景相符合。
传统的购物中心大多是B2B2C形式，即开发商将空间租借给租户并收取租金，租户则直接面临顾客供应产品和服务。而今日，印力更期望从服务商的视点做商业，也因而开端了向B2C2B的转型。
丁力业向奇点君解说称，B2C2B形式便是先跳过租户，经过数据收集与剖析了解顾客的消费习气或喜爱，再经过提高运营水平和服务质量来反哺租户，以服务商的身份将B端租户与C端顾连接起来，借此与租户构成一个共生同享的调和生态。
这样的转型不只使印力发作改变，也对丁力业产生了耳濡目染的影响。当谈到个人喜好时，丁力业饶有兴致地答道：“现在我最大的喜好是逛商场。”与旁人逛商场不同的是，当以开发商与顾客两个身份去审视一家商场时，品牌摆放、业态组合、动线美陈、服务细节等，这些都是丁力业“逛”商场时特别留神的部分。
“仅仅从开发商的视点考虑商业地产是有问题的，”丁力业着重，“必定要从商业的视点来看商业地产。”假如仅仅从开发商拿地建楼的视点去做商业地产，或许只能看到B端租户的需求，这并非丁力业想要的作用。商业地产离不开商业，跟着供应侧变革的逐步深化，丁力业也渐渐变得习气站在需求端的视点看商业地产的开发与运营。
谈及我国的商业地产开展，丁力业以为，目前国内的商业地产头部企业逐步开端具有自己的团队和战术，也各自探究到了购物中心的运营之术。曾有人提出，未来商业地产将迎来其开展的“黄金十年”。
而丁力业说：“商业地产的竞赛才刚刚开端。”
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