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2019年，受方针调控及土地出让条件约束影响，房企拿地情绪更趋理性，本文选取中指研讨院发布的《2019年1-10月我国房地产企业出售成绩TOP100》中出售额前十企业，对其2019年前10月拿地状况做剖析，供房地产企业未来拿地进行研判。
01
规划
房企未来可售资源足够，土储规划坚持在4-5年。从土地储备看，到2019年10月底，代表房企土地储备均值为12625.5万平方米，2019年新增土储均值为2327.8万平方米。以2019年1-10月出售面积为基准来看，代表房企现有的土地储备可供企业未来5年出售，其间融创、新城、华润以及龙湖土地储备掩盖未来6年以上出售。近两年，融创继续加大收并购拿地力度，获取优质土地资源。华润与龙湖加速规划追逐，其间华润不断创新事务系统，战略性布局中心城市，扩展优质土储促进规划添加；龙湖加大布局一二线抢手城市，战略性进入具有开展前途城市，全国化布局继续深化。
图：2019年1-10月代表房企土地储备状况
02
结构
房企拿地以一二线城市为主。2019年1-10月，10家企业中，除碧桂园、我国恒大、新城控股外，其他7家企业在一二线的拿地面积占比均超越50%。其间，中海地产在一二线城市拿地面积占比达88%，龙湖集团占比80%，万科、融创我国、华润置地3家企业拿地面积占比均超60%。碧桂园、我国恒大、新城控股拿地结构以三四线为主，碧桂园在三四线拿地面积占比挨近70%，我国恒大和新城控股别离为56%和57%。
图：10家企业2018年前10月、2019年前10月拿地面积城市级占比状况
一二线城市拿地面积占比上涨，三四线显着回缩，新城控股与融创我国最为显着。比照来看，2019年1-10月，7家企业二线城市的拿地面积占比添加；其间，新城控股和融创我国在二线城市拿地面积占比别离添加了23和14个百分点，最为显着。6家企业在一线城市的拿地面积占比添加，其间，龙湖集团在一线城市拿地面积占比添加最为显着，添加了7个百分点。三四线拿地面积占比显着回缩；其间，6家企业在三四线拿地面积占比减缩超越7个百分点，万科占比与上一年相等，保利开展微缩3个百分比。
图：2019年1-10月6家及以上企业进驻拿地城市状况
一二线及周边三四线仍是房企拿地主战场，抢手城市及城市群布局较为显着。经过计算10家企业2019年1-10月拿地城市，超越6家以上企业进驻的城市合计27个，其间，一线城市3个，二线城市16个，三四线城市7个。三四线城市中，宁波、常州、温州和徐州均得益于长三角城市群开展优势；佛山和珠海得益于粤港澳大湾区开展优势，成为拿地较热城市。
从10家企业拿地面积占该城市土地成交面积份额来看，在太原、大连、北京、沈阳和西安5城的占比均超越20%。其间在北京土地商场中，中海地产、万科、保利等企业均体现活跃，且所拿地块面积较大；碧桂园2019年在太原拿地较多，占10家企业拿地总面积近一半，提高了全体的城市占比；大连和沈阳均为东三省开展较好城市，近年来跟着方针歪斜，较为抢手；西安2019年土地成交量有所下降，但10家企业仍旧坚持了杰出的拿地态势。
图：2019年1-10月10家企业拿地面积占城市土地成交面积份额
房企在抢手城市及城市群布局较为显着。详细来看，27个城市中，18个城市坐落京津冀、成渝、长江中游、长三角和粤港澳大湾区的五大城市群内，房地产企业布局仍旧较倾向于城市群布局。此外，郑州、西安、太原、昆明和贵阳作为二线省会城市和中西部抢手城市，近年来交通、人口、工业均有较大开展，房企拿地较活跃。
图：拿地较热城市布局状况
从拿地城市比重来看，截止2019年10月底，代表房企拿地占比前三城市均值为23%，其间碧桂园、绿洲以及融创体现杰出，拿地规划最大城市别离为太原、宁波以及武汉，规划均在200万平方米以上。从拿地城市散布来看，代表房企拿地占比前三城市会集在二线和强三四线城市，其间二线城市多为省会城市，强三四线城市宁波、南通、汕尾以及阜阳获益长三角城市群和粤港澳大湾区开展优势，成为拿地抢手城市。
图：2019年1-10月代表房企拿地规划排名前三城市
03
节奏
房企拿地情绪慎重，战略导向下适度补仓。2019年以来，代表房企的拿地金额占出售额比重在30%左右，拿地情绪适中，其间华润、绿洲拿地金额占出售额比重超40%，体现杰出，特别华润占比挨近50%，企业加大二三城市布局，战略性调整完结高质量添加。比照2018年来看，2019年代表房企拿地情绪更为慎重，仅有绿洲、碧桂园比重上升，其间绿洲拿地金额占出售额比重上升显着，企业环绕超高层、大型城市归纳体、高铁新城、特征小镇、会议中心、现代工业园等范畴推进严重战略性项目，不断的进步拿地质量。
图：2018年、2019年1-10月代表房企拿地情绪
房企拿地节奏放缓，拿地节奏与土地供给量和方针周期底子重合。跟着楼市调控方针继续深化以及融资的进一步收紧，2019年1-10月，代表房企拿地规划均值为2316.4万平方米，同比下降10.5%。结合商场来看，代表房企拿地节奏底子与商场方针坚持一致的开展态势，首要受土地供给量影响，代表房企1月份拿地体现活跃，拿地顶峰在4、5月；2019年7月，中心进一步加码调控方针，加强房企融资监管，代表房企拿地逐月回落。
图：2019年1-10月百城推出土地规划与代表房企拿地规划
房企拿地踩准商场开展周期完结规划开展。全体来看，代表房企紧跟商场节奏顺周期拿地，拿地规划3000亿以上房企体现更为活跃。2019年以来，房企拿地情绪更为慎重，其间碧桂园、万科、融创、保利以及绿洲拿地动摇较大，拿地顶峰期会集在二、三季度，紧跟商场开展节奏。恒大、中海、新城、华润和龙湖保相等稳的拿地节奏，其间恒大有用掌握商场，在商场进入上升初期时获取价格较低的土地，有用弥补土储，而在土地价格走高时操控拿地力度，有用节省本钱。
表：2019年1-10月代表房企月度拿地特征
04
方法
从拿地规划来看，代表房企下半年收并购力度加强。2019年1-10月，代表房企频频经过收并购获取项目，二级商场拿地数量经过前期震动后呈直线上升。从收买规划来看，绿洲以121亿收买上海董家渡项目50%股权及相应债务。
收并购拿地为房企新拓商场首要手法。从拿地意图来看，一方面，代表房企经过收并购加大全国化布局力度，如龙湖聚集抢手城市和城市群开展，2019年经过收并购方法新拓宽咸阳、惠州以及江门，扩展企业全国化布局地图；另一方面，代表房企经过收并购完结战略调整，如2019年绿洲经过收并购方法在西北地区打造首个“地产+”科技会议工业，而会议工业已成为绿洲重要的战略性新式事务之一。
图：2019年1-10月代表房企一二级商场拿地状况
城市更新作为中心城市的土地弥补途径。万科、碧桂园、华润置地等企业活跃开展城市更新事务，多经过协议、协作等方法扩展土地规划。例如，华润置地将城市更新事务作为在土地供给较少的中心城市的首要土地弥补途径，截止2019年6月底，其城市更新总修建规划面积挨近2360万平方米，87%坐落大湾区，55%坐落深圳广州，成为其土储资源的有用弥补。
表：部分企业城市更新项目状况
数据来历：中指研讨院归纳收拾
05
未来
货值均值超万亿，优质土储足够。全体来看，截止2019年10月底，代表房企土储货值均值超万亿元，其间融创土储货值位列榜首。2019年，融创以合理的土地价格获得了很多优质的土地储备，80%土储坐落一二线城市；其间1月，收买方针公司100%股权，该方针公司具有北京泛海世界项目1号地块及上海董家渡项目100%的权益，总修建面积合计129.65万平方米；11月，收买云南城投举世世纪及年代举世各51%股权，总修建面积约为3071.6万平方米。
一起，龙头房企的项目操盘才能均较强。强壮的操盘才能包括产品溢价，出售速度，产品质量等内容，对企业的盈余及出售成绩影响巨大。从操盘数据来看，其间万科操盘份额超越99%，超强的标准化与系统化办理运营才能，始终坚持领头羊的风仪，融创、华润、龙湖的操盘份额也在90%以上，为出售成绩奠定足够保证。
图：2019年1-10月代表房企月度拿地均匀楼面价
严控拿地本钱，要点布局一二线中心城市优质地块。截止2019年10月底，代表房企新增拿地均匀楼面价为5428.3元/平方米，中海、龙湖均匀楼面价显着高于其他企业。2019年1-10月，中海拿地均匀楼面均价为12709元/平方米，要点布局一、二线城市中心优质区位地块；龙湖拿地均匀楼面均价为7494元/平方米，拿地聚集一二线城市，环绕都市圈内城市群布局。
总结来看：2019年以来，代表房企紧跟商场局势放缓拿地节奏，增强商场的监控和研讨，踩准商场开展周期完结规划开展；三四线城市面对库存压力，代表房企要点布局一二线城市，重视中心城市周边三四线城市；为下降融资本钱，房企趋向多元化拿地方法，协作、收并购拿地占比提高。土地是房企开展的底子，足够以及结构优化的土储资源将为房企的开展奠定根底。
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