导语：以结构点检索机遇点,从趋势中预见政策走向。在新中国成立70周年之际，12 月 5 日-6 日 ，由凤凰网、凤凰国际智库、凤凰网房产、奇点商业、风财讯联合特别推出的“问渠”2020第七届凤凰网全球华人不动产盛典。盛典上“城就2020全球不动产价值榜单”隆重揭晓。
其中，保利·江锦1号凭借独特的创意设计，先进的人居理念和与时俱进的空间规划荣获“城就2020卓越创意奖”。为此，凤凰网房产对话克而瑞武汉区域总经理吴洋，共同探究品质项目背后展现的江城楼市变化，从而立体勾勒时代轨迹，把握行业未来趋势，抢占楼市发展先机。
“居住2022 Pro MAX”是克而瑞武汉区域总经理吴洋在一次沙龙活动中提出的概念，灵感来源于苹果iPhone X Pro MAX产品系。这个概念充分表达了他对武汉楼市现状的理解以及对未来楼市的预判。那么，临近年底，未来楼市走向如何？江城人居会涌现哪些新的需求？房企将会如何应对风云变幻的市场，做出怎样的战略布局？
克而瑞武汉区域总经理、中国房地产大数据应用行业领军人物 吴洋
城市发展轨迹催生楼市新需求
分解“居住2022 Pro MAX”这个概念，吴洋认为2022年对于武汉楼市发展而言是一个关键节点，Pro是专业、品质的意思，而MAX则是指“最大化”。他进一步解释到，未来人居产品将是两者的结合，将专业品质发挥到极致。
纵观全球楼市，可以得出一个房地产市场发展规律，即23年到28年为一个周期，楼市会经历一次“换房潮”，美国、德国、日本等国家的楼市都经历过类似的发展阶段。而对于武汉楼市而言，这个周期节点就是2022年。吴洋在研究我国楼市发展历程时，划分了四个重要阶段：以1998年房改为起点，房改前后的时期为启动时期，这期间市场上大多数为房改房，大部分需求只是“有一套属于自己的房子”；从2005年到2015年为快速发展阶段，这个时期我国房地产行业逐渐发展成为朝阳行业，城市“三旧改造”如火如荼进行，拆迁置业的需求得到释放，但受到市场环境以及政策调控影响，部分品质改善需求得不到有效满足；而从2016年开始，城市“三旧改造”进入尾声，在“房子回归居住本身”的主旋律倡导下，改善需求得到重视，楼市进入品质阶段。根据楼市发展周期推算，直到2022年全国楼市就将迎来“换房潮”。
吴洋总结的我国居住时代变迁示意图
“城市发展轨迹实际上会催生楼市需求”，吴洋介绍到，1998年首次置业的人群，只是单纯的需要买一套属于自己的房。当楼市进入快速发展阶段，楼市需求呈现“四分天下”态势，即首次置业、首次改善、品质改善、投资需求，四类需求基本各占1/4。城市“三旧改造”接近尾声，拆迁置业需求随之下降。产城融合成为城市发展重要方式，因此产业人口导入产生的置业需求迅猛提升。
聚焦江城近年来发展，楼市需求又呈现怎样的变化？2018年武汉被确定为长江中游城市群的中心城市、众多国家领导人到访渐成“中国外交主场城市”、第二总部扎堆集群城市、军运会等重大国际盛事举办地、“新一线城市”代表……无数“光环”下，是武汉经济实力的强劲提升，是国际地位的逐步的提升，是城市文化的不断丰富。武汉第三产业所占比重慢慢的升高，商务板块发达程度日趋成熟，相应的催生了许多新的生活理念及楼市需求。
吴洋举例提到，当世界级企业总部相继落户武汉后，带来了行政高管们“飞行模式”的居住需求。因为行政高管工作的特殊性质，他们基本的生活方式就是飞行模式，这部分行政商务精英人士的置业需求就更倾向于服务功能更完善、居住体验更舒适、地理环境更优越的行政公寓。诸如此类的新需求还有很多，其中，近年来品质大平层项目需求显得尤为火热，而针对该需求的代表产品保利·江锦1号也引发关注。
“量体裁衣”是未来房企的核心竞争力
吴洋分析说，目前武汉已经形成了城市级商务区，国内外知名企业总部或区域总部的大量集群，所形成的高端行政人群集群，带来了新的生活方式和置业需求。他认为要满足精英人士工作和生活上的圈层需求，居住地就应该做到一是位于城市的CBD或是商务区高度集中的地方，二是居住内部空间尺度较大，符合精英阶层的生活小习惯，且减少空间区隔便与个性化设计和运用。
吴洋还谈到，当“90后、00后”成为购房主力军时，他们所倡导的新型生活方式也形成了不容忽视的楼市需求。强调个性主张的他们，更多的追求自我独立空间，希望自己的居住空间有更多的可能性，满足更多样化的功能属性，例如工作室、会所、收藏空间等。
保利·江锦1号实景图
正因如此，保利·江锦1号这类大尺度平层人居产品应运而生。在吴洋眼中，“保利·江锦1号具有划时代意义，是一个设计领先的品质项目。它意味着未来对个人空间以及精神层面的追求，这是一个新的开始。”
究其原因，保利·江锦1号位于武昌滨江商务区，城市核心区位奠定了项目品质的基础。吴洋非常看好项目全景玻璃幕墙设计，达到了270°无边界的瞰江视角，认为这是项目与周边环境做到有机融合。值得一提的是，保利··江锦1号超过50%的大尺度无分割空间设计，既能满足精英人群圈层会所需求，又能满足90后多样化的个性需求。另外，10米挑高入户、酒店式美学双大堂等品质设计无疑意味着江城人居标准向世界看齐。
走过快速复制和高周转，吴洋展望楼市未来时提到，房住不炒时代，产品需要回归品质。具体来看，这个品质需要包含三个方面，一是项目本身的高质量；二是围绕项目周边，所营造的社区生活，园林、物业等；三是项目带动区域发展。而房企未来的核心竞争力就在于针对市场需求，量体裁衣，有引领性、针对性的定制化产品。
最后，他还建议到，未来房企要做到提升项目的品质内涵，针对市场上的不同需求，提供定制化解决方案，最为关键的就是要提升项目的整合能力，将项目周边的基础配套、商业商务等多维度资源进行高度整合。
以下是采访实录：
一、近日，保利·江锦1号荣获凤凰网房产“城就2020卓越创意奖”。据了解，该奖项由行业内权威专家和线上网友联合评选，主要授予具有独特创意设计的优秀项目。您觉得保利·江锦1号获得这个奖项的原因有哪些？
吴洋：保利·江锦1号的定位在武汉就非常引人注目，而且我认为具有一定的时代意义。我们大家可以看到，无论是世界城市，还是中国的一线城市北上广深，在经济日益发达，特别是第三产业所占的比重越来越高以后，催生了很多新的不同的，将居住生活和工作相结合的生活理念。这些城市会有很多世界级企业总部以及行政高管，他们的基本生活方式是一种飞行模式，在全国各地都会飞来飞去，在一个地方居住的时间可能并不是非常长，可能三五天、半个月或者半年，各种情况不等。这部分行政商务精英人士，对工作和居住的需求就不大一样。针对这部分需求，无论是在美国，或是上海、北京、深圳，往往会有一些新的产品出来，这种产品我们可以称它为行政公寓或者行政公馆。
它在一定程度上有几个特征，一是满足精英人士非常紧凑的工作生活圈。换句话说，这个居住地一定是在城市的CBD或者商务区高度集中的地方。周边的商业也比较发达，居住环境拥有较多资源，水景、山景、公园等。 二是内部空间尺度也会比较大。不同以往偏小一点偏紧凑的公寓产品，而且为了符合这些阶层的生活习惯，在空间的区隔上较少，更多的给大尺度空间去做相关使用。
实际上在武汉前几年开始逐步发展的时候，我认为武汉就应该出现类似的产品。所以我就给三家半企业提过类似的建议，外滩柒号、万达中央文化区、碧桂园晴川府，半个就是保利·江锦1号。之所以是“半个”，是因为当时准备跟保利提这个建议时，保利·江锦1号这边也有类似的想法，所以我对这个项目也非常支持。我认为保利·江锦1号非常纯粹，它有三个产品端，140㎡、180㎡、300㎡，接近300㎡。300㎡是比较接近传统意义上的豪宅，在140㎡、180㎡里住的是1房1厅。这种产品在若干年前一直到今天为止，纽约还会有类似的产品。更大的空间给到思想空间，我认为它在武汉是比较划时代的一个产品。所以凤凰网房产给他的那个奖也是实至名归。
二、1998年住房制度改革，中央宣布取消福利分房，全面开启住宅商品化的时代，自那以后，您认为我国居住时代经历了几次重要变迁，相应的人居需求发生了怎样的变化？
吴洋：我们现在会经常做一些长周期的研究，视野范扩广。实际上人居生活的变化牵扯到三个维度，政策层面、供应层面和需求层次。
在1998年以前，还没有完全市场化的时候，以前大多数房子是房改房，或者是集体单位分房，还有少量的商品房。其实在房改房的时候，每家每户基本上倾尽所有，借钱也好，也要花钱把那房子买下来，办一张属于自己的房产证。所以那时候大家对居住的需求是有一个独立的属于自己的房子，这对那时候的人居生活来说是比较大的跨越，这个过程应该是在全面市场化中还延续了几年。
第二阶段，我认为是从2000年开始到2005年，这个阶段从北上广深开始，包括全国主要的二三线城市，房地产已经逐步成为一个朝阳产业、国家的支柱产业，这种苗头也非常清楚。因为购房需求还是比较多，当时大家的各种需求各占到1/4，首次置业、首次改善、品质改善的、中级置业的都会有。但毕竟是供应小于需求，所以整个市场上呈现的东西，更多的是在做一些包装。那时候的居住停留在比较初步的阶段，这种人居需求的释放，是发展阶段，前面一个是启动阶段。
到了第三阶段，是真正的高速发展阶段， 从2005年一直到2015年。在此期间，政策层面的不断调控，无论是金融调控还是限购或是其他方面。开发商是从平台单独的项目操作，变成快速复制、高周转的模式。在这两者之下，还有一个大背景，就是整个房地产发展推动了城市进行升级改造。2005年到2015年，这10年里城市的三旧改造是主要发展，三旧改造使得需求进一步释放。拆迁导致的需求，成为各城市的购房主导。在这个背景下，使得人居又有一些新变化。这种变化我觉得有可能是不健康的，或者是被引导得支离破碎的需求，比如说限购，使得大家对居住品质的追求滞后了。大家更多的是在90㎡的房子里解决三房的居住。或者想要换房，因为限购的门槛换不了，限定了需求。很多需求因为调控的影响导致错误引导，比如那时候会有“7090”的限制，70%的项目推出来都是90㎡以下的。虽然一定程度上解决了首次置业的需求，缓解了共同结构性的矛盾，但我觉得对人居的引导是有误导或者滞后。所以在这个阶段，我认为整个房地产市场没有完全释放人们对居住理念、对美好生活真正向往。
2016年到2022年，当下正在进行的过程中，我称之为品质阶段。这个阶段，是从2016年、2017年开始重新启动调控，但有个大前提是，原来房地产可能作为是居住+投资的一个品种，现在开始逐渐回归居住本身，所以大家会更加关注产品本身的东西。我们能够正常的看到2016年开始到2022年，大家更多的去追求项目的品质，装修、园林、建造的品质，会去关注企业的品牌。更多有品质的开发商，在市场上的影响力越来越响。像仁恒、绿城、龙湖，无论在哪个城市，他们产品会比原来做高速复制的产品更受消费者欢迎。所以这个阶段是大家回归品质的过程。并且，能够正常的看到每个城市品质改善的需求在大量增长。就拿武汉来看，2016年以后武汉豪宅销售非常强。大家都想住更好的房子、更大的房子、拥有资源更多的房子。这个阶段是需求理念充分释放，追求品质的过程。我认为2022年以后，楼市可能会走向一个新阶段。
三、武汉近年来的快速发展，步入“后军运时代”，百姓生活水平得到不断提高，这对武汉人居需求产生了怎样的影响？ 武汉未来楼市会发生怎样的变化？
吴洋：军运会应该说是武汉倾全城之力，花了两年时间共同呈现了一个完美的盛会。在这过程中，武汉在全国乃至全球的影响力在不断提升。这种提升更多体现在城市面貌和基础建设的更新上。实际上，武汉的经济实力在最近几年也保持强劲增长，全国经济增速名列前茅。特别是武汉在2018年被确定为长江中游城市群的中心城市，地位确定以后，武汉对周边城市的影响力更强。这样的话，大家对武汉的经济、房地产市场就会有更多预期。
横向对比的话，武汉和一线城市包括 “新一线城市”，地价和房价水平，会有些差距。这与城市本身过往比较稳定的房地产市场发展策略有关。供应量充足、土地出让充足、城市改造进行比较充分，所以整个城市的供应层面比较强劲。城市能力不断提升，人口不断导入，以及城市改造如火如荼的进行，所以在需求层面也比较稳定。所以武汉房地产市场相对来说一直比较健康。从这种角度来看，我认为稳步发展的市场会更符合武汉。
如果我们把时间看远一点，可能在2022年以后，由于供求关系稳定一段时间之后，经济进一步迈向新台阶，居民可支配收入有所提高，房价上涨很正常。短期内，政府本身对城市地位和投资环境有要相匹配的要求。城市地位上升，要吸引投资，给投资有回报，可以看得到回报，才能吸引投资。所以可以预见的是，在军运会后，政府迫切的希望城市地位和之前的城市投入能够兑现的话，就要吸引更多的投资。投资环境需要有良好的发展空间，特别在房地产市场营造，意味着未来房价方面一定会有很好的增长，才能吸引投资。
四、在一场沙龙活动中，您曾提出一个概念“居住2022Pro MAX”。如今，地产发展已经走过了野蛮生长同质竞争时代，“居住2022Pro MAX” 对于房企而言，有什么指导意义？
吴洋：这个时代对三方都是有一定的借鉴作用，我不敢说对政府、企业有指导，只能说有一些借鉴和建议。有一个提法其实有点问题，不能叫房企经过了野蛮生长，实际上在过往的十年里，房企更多的是在走一条叫高周转、快速复制的道路。他们的目的其实很明确，就是在资本驱动下使用金融杠杆，使企业规模迅速放大，然后在产品线上去复制已经取得的成功经验。因为所有的城市在过去十年经历的过程都大致相同，需求相同，因为都是同一个背景，在做城市改造。
城市改造无非催生城市的拆迁置业需求和杠杆，因为有政策的限制与品质改善被限制，所以他们在过去就不用去考虑产品的差异，更多的关注在刚需，首次置业和首次改善上，因为这部分需求覆盖了70%的市场。然后这些需求满足之后不断的做复制。因为存有金融杠杆，所以需要去做高周转。同时城市的需求爆发，又给高周转提供了非常好的环境。但在2016年到2022年的过程，这个时代已经开始慢慢进入尾声或快要结束。
未来更多的是人民追求美好的生活。这其中包括了产品内涵、安全。如果开发商仅仅还是专注过往的快速复制和高周转，肯定是不满足目前的大发展，一定要回归品质。
什么叫品质？我认为至少包括三个方面：第一是房屋本身的品质，这个是底线。今天如果还在讨论包括装修在内的房子质量问题，那这个开发商未来的生命力、存活率就会有限。第二不仅仅是房屋本身，还要营造整个社区的产品，产品品质性越来越重要，包括了园林、物业、邻里关系、社区关系等等。第三产品还需提升区域的品质，连同周边的商业配套，甚至商务和城市的融合问题。开发商要去考虑，不仅仅是做一个居住产品，还要提升区域生活。
对政府来说，应该更多的关注未来居民的需求变化。我们提出“居住2022 Pro MAX”，其实这个概念来自于苹果iPhone X Pro MAX。Pro是专业、品质的意思，专业到品质。MAX是最大化，什么叫最大化？未来居住按照设计师的语言叫做高技术、高情感。翻译过来就是，人们对居住空间的极度追求和对个人精神生活层面的追求要结合。实际上“居住2022 Pro MAX”是未来居住中的一个分支，适合的是高技术、高情感，属于城市品质改善居住需求的一类。这类人的需求是这样的：他可能有以保利·江锦1号产品为代表的居住模式，会有110平方米、180平方米的一房一厅，极度追求生活空间的最大化。思想空间是自己享有空间的意思，包括了类似于外滩柒号、绿城黄浦湾、御玺滨江、保利·江锦1号的大户型住宅。保利·江锦1号这种居住品质对外占有资源，江景、湖景、山景等等城市资源，内部占有非常大的空间，同时，生活的品质要求非常高，无论是居住品质，还是周边整个所呈现的东西，所以用的是“Pro MAX”。
五、对于武汉当下楼市而言，什么样的人居产品受广大购房者的欢迎？受欢迎的原因是什么？
吴洋：其实需求在越来越分化，我们已经走过了其中一段2005年到2010年。就拿武汉来说，当时的需求是四分天下的，首次置业、首次改善、品质改善加上投资需求，基本上能达到各占1/4，当然有的高有的低。但是到2010年到2016年，首次置业和首次改善占据了非常大的比重。我们统计过120平方以上，把它归纳于首次置业和首次改善的需求，能够高达80%。但是，这几年开始逐渐下降，到了2019年这部分比例降到只有60%。而其他的像140㎡以上人居开始发生变化。从这个数据能够正常的看到，需求在开始逐渐的分化。
这种分化又会有些不同。因为未来面临的是三旧改造基本接近尾声，再有两年时间，三旧改造基本告一段落。这时候因为拆迁导致的置业需求就会大幅减少。城市经济、产业不断发展，新兴产业不断投入，这部分需要大量的产业人口导入，产业人口导入也会产生需求。那么在未来首次置业这一块，拆迁置业就不是首次置业的需求主力，而产业人口导入的置业需求会成为一种刚需主力。而这部分需求又有一个特点，是在产业聚集区会体现得更加明显。无论是大光谷、大车都、大临空、大临港，体现得更多一些。
在城市的核心区或者主城区，更多的置业需求，会以更好的城市资源、配套，更加偏向于第三产业，所以这部分会以第三产业服务人员置业为主。可能也会有部分的人口导入。特别是未来落户武汉的500强企业会不断增多，高端服务人群会更多，这部分的需求也会发生明显的变化。
另外，改善人群也会逐渐增多。两方面原因，一方面是房地产市场发展规律。欧美是在23年到28年会有一次换房潮，无论是日本、德国还是美国都经历过类似的阶段。 实际上从1998年开始，如果按23年到28年计算，基本上从2022年开始，我们也会面临一次换房潮。最早一批购买商品房的置业人群会开始想要住得更好，会有改善的需求，这部分需求会成为未来市场的主流。
从这三方面看，未来需求的差异化会越来越明显。这明显需要企业，包括政府，去引导客户，而不要用简单或者比较粗犷的一种方式去引导出来。
六、对比国内外一线城市人居产品，您如何看待大平层人居产品这个类型？现在可以说北有天悦南有江锦1号，南北同时出现这样的项目，您如何看待这个现象？
吴洋：像保利·江锦1号这种大平层人居产品是大平层产品中的其中一个。大家不理解的是，这个产品为什么做到140㎡一房、180㎡的一房？因为140㎡一180㎡房子以前在武汉更多的是做三房甚至四房产品，而这个产品只做了一房。
实际上是对标到世界一线城市美国纽约，中国一线城市深圳、上海都会有这种产品。而在其他的发达城市，不大可能有这种产品。例如东京、伦敦、香港等，他们的居住空间都非常小。这种市场和城市情况是不可能出现这种产品。
当然在国外还有很多大平层产品的尺度会比我们的更大。比如美国纽约、以色列特拉维夫，还有英国的一些城市，大平层的尺度比我们目前大平层尺度会更大。我们目前大概300平米就已经是比较大，在国外可能500㎡、600㎡是很常见。因为生活理念不一样，国外这种产品会把一半的空间或者1/4空间拿来做社交的用途，包括像餐厅大概会有两个到三个，有露天户外的能够聚在一起烧烤Barbecue的空间，还会有正式的，举办宴会的餐厅，甚至还有举办Party等活动空间。国外可能在卧室的需求上并不多，会更多的讲究活动空间。
而在中国传统意义上，房子的社交功能并不是特别大，这种需求不是特别多。所以在产品设置上我们可能更讲究功能房，满足多口人去居住，所以大平层产品更多的是3房、4房、5房这种布局。
而类似于保利·江锦1号140㎡、180㎡的产品，在纽约、深圳等一线城市会有更多。把一半的空间，甚至75%的空间用来做活动。把起居和在家里的工作和卧室之间并没有太大的区割，营造一个完全的思想空间氛围，追求一种空间的尺度感。
北有天悦南有江锦1号，南北同时出现这样的产品，其实是因为城市发展有这样的需求。另外，现在本地的一些90后00后，他们新的居住理念、生活方式，也对这种产品有了新的需求。
七、据了解，保利·江锦1号作为大平层类人居产品运用了全新概念，展现了全新的居住方式，您如何评价保利·江锦1号这个产品？
吴洋：保利·江锦1号应该是这两年来比较具有代表性的产品。从2016 年年底到2017年开始，城市中心的大平层成为新居住风潮。从二七滨江到武昌滨江各个地方，大平层以前在市场上是很少见的，现在是很多见的一种产品。这就已经预示着未来市场这部分的需求，开始不断涌现。所以那时候我提出来，豪宅的繁荣时代，是从2017年年底到2018年开始一直到2022年，5年时间，这是一个繁荣期。这个市场也证明了繁荣期，刚好印证需求在不断涌现。而现在保利·江锦1号就是起到引领作用的标志。它意味着未来对个人空间和精神的追求。这些追求结合在一起，又是新的开始。所以我觉得它首先在立意上是具有划时代意义的。
第二是保利·江锦1号的产品我认为是做的非常好。非常注重与周边环境的结合。因为保利·江锦1号最好的资源是江景。所以在这个工艺产品里面充分利用了玻璃幕墙，然后把玻璃幕墙加大，使得观江面的效果很好。
第三是保利·江锦1号的居住空间和外界环境的融合是非常融洽的，产品本身全是玻璃幕墙，保证了最佳观江景效果。
八、保利·江锦1号这样对江城楼市具有引领作用的产品，对江城百姓的生活方式也会产生了深远影响，从保利·江锦1号回望整个江城楼市，您觉得对于未来武汉楼市发展，开发商的核心竞争力在哪里？
吴洋：其实2016年在品质时代开始的时候，我就提出未来企业的快速复制开始进入尾声，不能再追求高周转，因为客户的需求会发生明显的变化。
在开发商可开发的项目层面，像以往大规模甚至中等规模的项目，可能都不会太多。一个项目动辄40万平方米或者80-100万平方米大社区的方式去做项目，这种时期应该过去了。更多的是把项目和城市融合，理清和城市之间的脉络关系，每个街区的产品设计和客户的真实需求应该高度吻合，应该是一种垂直化的设计理念。可能未来一个街区只有5万方，或者最多10万方，这里面只有500户到1000户人，根据这部分人的需求来定制产品。这部分客户可能会有趋同性，人以群居，物以类聚，这种小街区给开发商更多一些发挥空间。所以房企需要仔细考虑这部分人群对居住空间的理解，对生活的向往而去设计相关的产品。我觉得这是未来开发商需要去考虑的。
我觉得开发商未来的核心竞争力大概有三点：第一是产品的品质内涵。产品的核心竞争力和品质内涵是什么，要想清楚。第二产品的品质内涵是基于怎么样的客户。不应该是去找客户，而是应该针对不同需求的客户都应该有产品解决方案，这很关键。第三把这些要素整合在一起，资源整合能力要强。因为里面涉及的不光是房屋的部分，包括了周边的配套、商业、商务等等。
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