深圳二手房继续走热除豪宅税调整业内人士称存在业主控盘要素

2019-12-17 12:20:31 阅读：8287 作者：责任编辑NO。魏云龙0298

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“2019年11月份产品住所出售价格走势全体平稳”。12月16日，国家核算局官网发布《2019年11月份70个大中城市产品住所出售价格变化状况》，国家核算局城市首席核算师孔鹏指出，11月份，各地坚持“房住不炒”定位，一城一策、因城施策，履行房地产长效办理机制，不将房地产作为短期影响经济的手法，保证了房地产商场全体安稳。就各地局势来看，11月一线城市与二、三线城市商场体现出现分解。而关于深圳来说，新房、二手房皆体现不俗，特别是二手房商场，受“豪宅税”调整利好影响显着，南山、宝安两区均价、成交抬升起伏最大。

南都制图何欣

全体趋稳：出现商场降温态势

特别体现在二三线城市方面。依据国家核算局测算，同比从前，一线城市新建以及二手住所出售价格涨幅略有扩展，二三线城市涨幅则别离接连7个月和8个月相同或回落。在环比上月上，一线城市无论是新建仍是二手各有涨跌，二线城市涨幅较上月相同或是回落。

易居研讨院智库中心研讨总监严跃进剖析，从这次房价数据发布来讲，跟此前的预期走势根本符合，持续出现了商场降温的态势，特别是二三四线城市。从实在的状况来讲，当时商场买卖仍是以降价促销为主，开发商正活跃回笼资金，进一步防备库存压力。

依据易居研讨院11月《40城住所成交陈述》，在开发商“以价换量”的战略之下，商场成交反响出现分解。在陈述要点监测的40个城市新房成交数据中，全体环比小增3%，其间一二线城市环比添加、三四线环比下降。美联物业全国研讨中心给出的11月全国成交月报也显现，在其监测的8个要点城市，除北京新房成交环比跌落，其他城市均环比上涨。

“估计这一趋势将持续接连至12月以及下一年第一季度，依据近来中心经济工作会议，2020年二季度或有宽松方针，或许会带来房价企稳乃至小幅反弹。”严跃进猜测。

依据12月10日-12日举行的中心经济工作会议，在房地产方面，要求下一年持续坚持“房住不炒”的定位，全面履行因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效办理调控机制，促进房地产商场平稳健康发展。

一线比照：深圳二手房商场抢眼

就深圳来看，11月份，无论是新房仍是二手房，价格指数涨幅皆全线飘“红”，多个方面数据显现，新房价格环比上涨0.2%，同比上涨3.3%，二手房环比上涨1.4%，二手房同比上涨6.4%。

此外，比照北京、上海、广州、深圳四个一线城市来看，11月份，深圳新房的环比、同比涨幅均别离低于四个一线城市0.43%、4.9%的均值，但二手房环比、同比均高于四个一线城市0.2%、1.0%的均值。南都记者发现，这一特征也接连了10月状况，在10月份，深圳二手房环比、同比双双高于四个一线城市均值，且均为一线中最高。

严跃进对南都记者剖析，现在深圳二手房商场体现抢眼，背面利好要素许多，除了一向的市民自身的预期、大湾区的利好方针，还有上月释出的“豪宅税”调整，这些都是深圳二手房价格指数的拉升要素，“还有一个直接拉升要素现在体现比较遍及：业主控盘，即业主经过微信群来设定自己小区挂牌房源的价格”，严跃进也特别指出。

这与深圳华夏研讨中心剖析根本共同，“11月深圳豪宅规范调整，许多的豪宅变为普宅，导致二手买卖税费的大幅下降，加上前期大湾区、先行示范区的利好，购房者关于深圳的发展潜力和长时间价值遍及看好，导致二手成交大幅上升，价格也有小幅添加。”

美联物业全国研讨中心也以为，跟着“豪宅税”规范的放松，二手商场实践成交量将会上升。美联物业监测发现，11月全市二手住所成交量持续攀升，共存案8013套，环比上升11.8%，同比上升91.9%，且存案总套数也为“2016年5月以来的单月最高值”。

重要的要素：豪宅税调整影响显着

11月11日，深圳住建局发文调整豪宅税规范，由以往的房子总价为门槛计税到现在的房子面积、社区容积率为门槛计税。音讯一出引发商场较大反响，依据此前中介机构华夏、乐有家门店状况，带看和成交反响火爆。深圳华夏地产董事总经理郑叔伦则向南都记者泄漏，豪宅税调整后一周，其监测到的二手住所成交添加四成以上。

那么接连到全月的核算来看，深圳二手楼市火爆也家常便饭。一个细节能够证明：调整后的豪宅税计税规范不再以总价核算，给了建面144㎡以下总价较高的住所更多买卖空间，深圳华夏研讨院监测发现，11月份二手成交的住所中，60㎡以下及144㎡以上的住所成交占比均环比下滑，而60-90㎡、90-144㎡的住所环比添加。

广东省住所方针研讨中心首席研讨员李宇嘉以为，深圳11月份二手房商场体现好的根本原因在于豪宅税方针的调整，而且这也拉升了商场预期，包含后续深汕特别协作区楼市的冻结、公寓只租不售的方针，其实都给了商场决心。一起，大的方针环境本质也是鼓舞深圳房地产商场坚持活跃度，特别是中心“稳添加”的提出。

不过，李宇嘉也着重，现在的二手房火爆本质是相对上一年而言，本年上半年住所刚需盘消化彻底，下半年新盘豪宅化显着，也导致许多需求流向二手商场。

区域细分：南山涨幅最大宝安成交最热

细分到各区二手商场来看，南山、宝安则体现最为杰出。依据深圳华夏研讨中心监测，11月各区二手成交量都有上升，南山成交1377套、环比涨幅23.1%位居各区首位，宝安区以成交1985套，环比涨幅9.5%，是该区自2019年以来成交最高，也是“接连四个月成交最热区域”。均价方面，深圳华夏研讨中心监测显现，罗湖、福田、南山、盐田、宝安、龙岗、龙华七区均坚持不同程度的上升，南山均价涨幅最大，宝安其次，盐田最低。“由于前海深港现代服务业协作区、前海蛇口自贸片区“双扩区”风闻，南山、宝安均价环比涨幅领跑全市”，美联物业研讨中心如此以为。

延展

新房商场供需两旺商务公寓推盘环比升近8倍

此外在新房方面，因限价方针的持续履行，深圳11月新房价格指数动摇并不显着，但在供给、需求等指标上，各中介机构监测显现炽热。依据深圳住建局旗下房地产信息渠道数据，11月份深圳共18个住所项目获批出售(龙光玖龙台、天鹅湖畔花园别离推售两批)，“11月新房供给速度显着加速，项目获批预售总套数较10月大幅上升2.8倍”，美联物业全国研讨中心指出。

深圳华夏研讨发现，新增住所预售面积83万平，环比添加310%，推售住所面积81.3万平，环比添加210%，住所供给到达本年度最高峰；“接近年末开发商推盘节奏加速，住所供给或将持续添加”，深圳华夏猜测。

深圳华夏研讨院以为，11月新房商场引起较高重视，一方面是楼市利好方针不断，商场决心大增，另一方面也在于特别月底开发商会集推盘，导致新房商场供给大幅添加，特别是“11月入市项目中不乏商场重视度较高的项目”。

详细到需求端来看，依据深圳住建局旗下房地产信息渠道数据，全市新建产品房成交为54万㎡，同比+0.53%；其间新建产品住所成交为32.97万㎡，同比+0.85%，成交数据并未体现太大动摇。

美联物业监测显现，11月全市共网签3196套一手住所，环比上升20.3%，同比上升61.0%。“11月新房住所供给创年内新高，新房住所全体开盘去化率接连两月上升，商场成交量亦显着上升”，深圳华夏指出。

一方面是成交面积的小幅添加，另一方面是成交套数的大幅上升，个中并不矛盾，原因首要在于小面积商务公寓占有新房成交较大比例。李宇嘉以为，由于上半年一波小阳春把刚需住所消化彻底，现在的一手住所商场以高档住所盘为主，所以一手住所商场不本质如二手商场火爆，但如果把商务公寓算上，新房商场本质体现不错，由于上半年商务公寓占到了新建产品住所出售的41%。依据深圳华夏研讨中心数据，11月份商务公寓环比供给批售面积为32.53万平米，环比上升7.7倍。

采写：南都见习记者王鹏钧

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