今日想聊聊买房负债这件事。
这些年，高杠杆买房的方法很盛行，搞得每个购房者不钻缝隙多贷点款，就像老实人好欺压相同。
许多人买二手房都用“高评高贷”，举高评估价，构成网签的价格高，实在的成交价低，相应的首付天然也就低出不少。
新房这边，开发商也挺合作，前些年处处都是低首付和零首付的标语，比方给购房者一笔无息告贷，约好两年内还清，购房者再出一笔钱，两笔钱加一块凑个首付去按揭。
既没有很好的方法高评高贷，又做不了低首付怎么办？
只需想买房，方法也挺多，比方消费贷，银行一边喊着标语要强大“消费金融”和零售事务，另一边又要做出谨防消费贷流入楼市的姿势，心情很“含糊”。
消费贷没资质咋办？
各式各样的卡就派上用场了，我见过不少朋友身上有十几张卡，还款、养卡的算法之杂乱，让我大开眼界。
此外，出资担保公司、小贷、网贷，也是高杠杆买房的首要途径，就不详细展开了。
当所有人把高杠杆购房当成天经地义的事，居民杠杆率不高才怪。
今日看了天风固收团队的一篇研报，从央行测算的居民杠杆调查，2018年年末，我国居民杠杆率已到达60.4%，超越G20国家平均水平，也超越德国和日本。
坦白说，60%的数字不算太高，首要是增速太快了。
2017年，央行测算的杠杆率为49%，从2017年至2018年，居民杠杆增速到达了23%，保存估量，2019年居民杠杆率或许到达65%。
现在离年末也就半个月的时刻，前年还不到50%，本年就增加到了65%的居民杠杆率，买房子的威力可见一斑。
杠杆率这个方针为啥重要？
按国际货币基金组织的陈述，杠杆率超越30%，经济增速或许会受影响，超越65%，金融体系就要接受检测。
记住上一年看社科院财经战略研究院教授倪鹏飞说：咱们的房贷收入证明大都都是假的，尤其是金融精英这些高收入人群。
原本月收入是1万，但是为了买更大、更多的房子，证明能开到月入两万，一旦35岁后赋闲了，从购房个别到房地产金融体系，都是不行接受之重。
还有一点，1988年的日本楼市，其时杠杆率也超越60%。
其时的日本楼市是啥状况？
利率由5%逐渐下调到了2.5%，炒房客，以国内不动产作为典当从银行告贷，投入到海外房地产、特别是美国的商业地产商场，许多的投机者涌入曼哈顿，最著名的事情，莫过于洛克菲勒中心80%的股权被日本人所收买。
后来发作的事咱们都知道了，一组数字阐明悉数。
从1984年到1990年，东京房价翻了5倍，地价翻了6倍，随后的20年时刻内，日本六大首要城市住所用地价格跌幅到达65%
比较挖苦的是，上一年NHK电视台在专题节目《中国热钱买下东京》中介绍，国人去东京买房的方法十分强悍，多半客户没来日本看过房，直接购入，有的客户则直接买一栋楼，与80年代末的日本楼市有异曲同工之妙。
不过，咱们的商场很大，各个城市的危险也不相同，不能简单用数据生搬硬套。
现在东部、西部和中部地区杠杆率分别为59%、48%和46%，这就构成了很奇特的“两头大，中心小”的格式。
滨海的长三角与珠三角，大城市密布，人口终年流入，房价引领全国风向，借钱买房的习尚盛行，可以了解。
但是，西北、西南的许多中小城市，终年被西安、成都、重庆这样的大都市虹吸人口，加杠杆买房居然也如此遍及，这就值得沉思了。
本源仍是三四线城市涨幅过高导致的。
上一年写过陕西的榆林和宝鸡，要么是典型的资源型城市，要么是购买力缺失的人口流出城市，房价涨破7000跟玩儿相同。
还有四川，成都人口流入占全省7成，以达州、广安、南充、资阳、宜宾五城为例，人口丢失近年来保持100万人以上的增速，凉山、甘孜均价破万，绵阳、达州打破8000，资阳、南充、眉山、遂宁单价悉数在7000-8000的区间内。
天风固收的解说是：外地的炒房团需求“背锅”。
现在考究“因城施策”，中西部的不少城市根本对投机客是“不设防”的，许多打着大都市圈旗帜的中小城市，由于遭到外地人的喜爱，这些人加高了当地的杠杆和负债，却没有构成对应的GDP。
这便是楼市负债散布呈现东部、西部“两头大”，中部“中心小”的重要原因。
说了这么多，想表达一个意思：想方法借钱买房的方法，的确行不通了。
1，调控不允许，没时机了。
银保监会提出过3年攻坚计划，阶段的方针、路线图都很明晰，高层表态多非必须遏止居民杠杆率增加，严控个人消费借款等违规流入房市。
这绝不是说说罢了，从上一年开端，消费贷就很难做了，许多小贷公司被整理，各地出台了不少制止阴阳合同的法规，就算你想再像曾经那样加杠杆，也没时机了。
2，环境不相同，相同的招数不起作用了。
拿最近一段时刻来说，各个城市都在打着“抢人”的旗帜放松购房门槛，上个月，5年期LPR还微降了5BP，按以往的经历，早就有投机客冲进售楼部和中介门店扫楼了。
但是咱们正真看到的、听到的，却是降价促销的声响居多，实践成交的房贷利率，仍然加了不少基点，除非呈现倒挂严峻、大幅降价的楼盘会引人哄抢之外，商场的反响很冷淡。
3，钱越少，越要努力工作，像猎豹相同等候机遇。
上文说到，西部欠发达城市的购房负债相同很高，提醒了一个很为难的实际：对收入低的人来说，买房现已无法完成逆袭了，而是绑在身上的一把“桎梏”。
如果有不得不买房的理由，为了体面也好，争一口气也罢，或者是孩子上学、刚需婚房等等，最近两年努力工作才是正路。
尽量多攒一些现金，以备不时之需，那些杠杆率超越60%甚至70%的城市，未来或许有不错的时机，详细的跌幅有多少没方法猜测，但下行周期一旦敞开，调控也现已定了基调，剩余的便是等候了。
前段时刻看《穷爸爸，富爸爸》作者罗伯特清崎的一段视频，他说手上有几千个物业，连绵不断的有现金流入，而这些不动产，都是那些张狂时期加杠杆买房的“idiot”输掉的。
他在买这些房子的时分，银行求着他买，供给低息甚至无息的借款，还有那些腰斩、断供、贱价的房源，随意挑，随意选。
我觉得，对普通人来说，或许只要商场心情极度低迷的时分，才是加杠杆的时机，现在远远还没到。
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