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冬月二十，雪将至未至，潮白河两岸笼罩在一层薄蔼里。经津蓟高速在温泉城收费站下现已十点左右，右转驶上珠江大路，通过挺拔高耸的金色门楼，奔马群雕扑面而来，这儿曾是出名京津的京津新城，也是出名天下的鬼城。2015年11月，一纸京滨高铁规划图让这个当地从头烦躁。
从头烦躁的不只要京津新城，还有30公里外的宝坻城区，2019年12月11日，天津规划局官网上发布了《宝坻新城城市规划草案》，草案规划巨大，总规划用地面积抵达55.65平方公里。逾越河西（42）+和平区（9.98）的面积总和，也逾越泰达开发区（33）+于家堡（3.86）+响螺湾（3.2）+生态城起步区（8）的面积总和。规划规划想象思路称：宝坻之灵。
金宝坻，银武清，不如宁河一五更
天津人历来不缺喜剧精力，也不缺贫气，与穷河东富河西相同远郊区县也有一段自己的排位。《属牛·垫话儿》的单口相声里说“金宝坻，银武清，不如宁河一五更。”宝坻县管一千二百多村子，是个金缺，武清县是个银缺，武清县管下是八百八十八个半村，可是这辆当地的知县“不如宁河一五更”！就五更天一早儿，宁河县知县的进项就逾越武清县、宝坻县。怎样？宁河县芦台出盐，就这一点儿就成。这是肥缺呀！
可是年代变迁令这段单口完全掉了个个，2018年武清、宝坻、宁河GDP分别是1226.5、638、420亿元，武清现已将宝坻宁河远远甩在后边。“能否成为下一个武清？”“何时逾越武清”成了常常见诸媒体报端的标题，也成了宝坻人一同的城市荣耀。
北靠燕山，南望华北平原，东临长芦，潮白河穿境而过，良田数十万顷，宝坻古来是商贸昌盛之地。盐铁专营使得盐为国宝，长芦盐产占全国盐利超1/10，因此在挨近长芦的宝坻设盐仓，成为贮盐及交易基地，盐业交易昌盛令宝坻“富商巨贾，货置丛繁”。直到今日，沿着东城南路向北去往开发区，仍然能够正常的看到京东榜首集的巨大牌楼，听说城区集市面积高达40万平方米，是天津最大的集贸商场。
很大程度上，宝坻的昌盛昌盛依赖于盐业储销的昌盛，可是新我国建国后“运重于销、销重于产”的盐业主导思路令盐业运送交易空前活泼，盐业仓储衰败，集散地明显搬运。到1975年湖南湖北井矿盐基地投产，盐业出产布局开端明显改变，1988年我国制盐工业迎来第二个开展高潮年产量挨近3000万吨，开端出现产大于销的态势，到2000年库存量就高达1300万吨。2008年我国正式铺开盐业控制，盐业工业发作前史剧变。
在盐业产销发作前史剧变的一同，盐业工业本身也发作深入革新，十三届三中全会今后，盐业职业界部开端履行“以盐为主、盐化结合”的政策，盐业化工与工业化浪潮一同构成盐业开展的全新局势。1997年江苏、山东、海南的盐业支柱方位逐渐下降到经济工业的30%以下，改革开放后盐业的经济方位伴随着新工业化兴起逐渐下降，到2018年全体海洋盐业增加值仅为39亿元，仅占海洋工业的0.046%。
依存于盐业昌盛兴起的宝坻在新我国建立后支柱工业根本不复存在，盐业出产、贮存、化工相关工业链上均未能追求任何有利方位，宝坻的衰败几乎是经济开展的必定。到1991年宝坻全年出产总值15亿元，其间农业总产量就占到7.2亿元，是典型的农业区县。直到2002年，宝坻区榜首工业方位才开端明显下降，全年52亿元的出产总值中，榜首工业出产总值10.43亿元，第二工业19亿元，三产22亿元。当年工业主力工业是服装、皮鞋、水泥、机制砖以及塑料制品职业。而第三工业中，以工农中建四大行及保险公司为主。
可是2002年，政府计算公报渐渐的开端注意到房地产职业的巨大潜能，“全年出资总额高达16972亿元，当年施工、竣工面积均为86437平方米”，欢喜之情溢于言表。
亚洲之最
《星际穿越》有句台词说：我们从前仰视星空考虑我们在世界中的方位。而现在我们只会低着头，忧虑怎么在这片土地上活下去。
发现地产新大陆第二年，宝坻开端寻求自己在世界中的方位“安身天津、依托北京、凭借河北、服务东北、面向全国、放眼世界”的战略想象和“让世界人建造宝坻，促进本钱快速会集”的标语推进宝坻区政府面向全国进行大范围招商引资。合生创展成为宝坻区招商引资的重中之重。
2002年风头正盛的合生创展从广州北上拿下了北京天津5宗大型开发用地，总面积逾越270万平方米。在彼时合生创展总裁在世东眼里，跨区域拓宽的巨大成功是2000年首先打破百亿出售额之后的又一个巅峰时刻。第二年，合生创展在天津宝坻拿下了2.5万亩的盐碱地，打造京津新城。这一地价仅为78元/平方米，看似白送的项目，却为合生创展后续的衰败埋下了伏笔。
依照朱孟依的规划，这儿将会是京津冀高端人群的会聚之地，8000栋别墅、数个超大型五星级酒店、亚洲最大的温泉城和亚洲最大别墅区，这儿将会有逾越50万人寓居，相当于再造一个廊坊。在规划巨大的新城之外，宝坻并未忘掉商贸批发的前史根底，150万平方米出资过百亿元的轻纺收购流转基地要做我国北方最大的项目、占地2万亩出资140亿的教育院、33平方公里的工业园都在规划傍边。
为提高京津新城配套老练度，合生创展痛下血本：16亿建凯悦酒店、12亿建大觉禅寺、5亿建玉佛宫博物馆、4亿建造温泉休假村、10多亿建北京科技大学天津学院和天津财经大学珠江学院，还斥重金打造了一个27洞的高尔夫球场。据组织计算，到2013年合生创展累计投入逾越200亿元。但从2004年京津新城初次开盘售额逾越5亿元后出售额却逐年下降，2005年4.37亿元，2006年3.975亿元、2007年6.44亿元。京津新城并未如朱孟依料想成为亚洲最大别墅区，反而以另一个标语驰名天下：亚洲最大鬼城。
关于京津新城的失利原因议论纷纷，2007年天津沿海新区规划出台，天津城市建造的要点东移，“京津新城”被完全忘记；2014年天津撤销蓝印户口；日子根底设施不方便；间隔三地走行间隔过远……尽管直至今日，京津新城仍然号称是京津冀的黄金三角。但老天津有句顺口溜叫：“三不管,朝里望,除掉吃喝都是当!黄金三角有时分换个说法便是三不管，京津冀没有一个区域为京津新城老练而倾尽一切。
纵然谴责缠身，京津新城自己却有着别的一个说法：“每一个新城都是从空置开端到兴隆的，特别是远郊的飞地大盘。每个城市的开展周期不是一两年，也不是十年八年，或许更长。”2014年，有记者实地采访京津新城后给出的数字是70栋别墅中仅有8户寓居，其时单套别墅价格在100万元以下。而隐秘君到访时分，上京和园共49户中，有10户左右门前停放有车辆，在贝壳上有8套别墅在售，价格从220～400万不等。二手房中介极力劝我说：这儿是高端温泉休假区，买不了吃亏买不了受骗。可是宝坻城区的地工业界说：你查查二手房成交，一年成交不了一套。
从100万标到400万，京津新城的底气并非源于本身老练，事实上除了多了几家地产中介组织与一个驾校科目三考试点，京津新城的配套与2014年并无两样。底气，更多是来自2017年的一纸高铁规划与别墅稀缺性的想象。
马云说概念到今日这个年代现已不能卖钱了，可是关于地产职业来说，卖概念卖规划是亘古不变的真理，由于大盘自有周期，不是三年五年，也不是十年八年，或许京津新城还需求下一个十五年。
高铁上的楼市
2015年11月，天津规划局一张京滨城际线路图掀起地产职业的轩然大波，北京通州引出到天津沿海城际车厂，过燕郊、大厂、香河、宝坻、京津新城、北部新区、机场到沿海站。该线路在南侧的经廊坊到天津南站、中部的经武清到天津东站后，第三条京津高铁联络线，其间在宝坻站向东引出的支线指向唐山。一年后，京唐高铁收到发改委批复。依据官方音讯，京津城际二线2015年前期预备，2016年批复，建造周期四年，京唐高铁的开工时刻在2017年，估计到2020年建成。
高铁音讯出炉后，宝坻楼市成交量应声上涨，从2015年11月开端到2017年11月，只要3个月份成交量低于5万平方米。在2016年的商场热潮中，从前创下单月销量超20万平方米的张狂成绩。
到2017年年底，宝坻老城区均价逾越14700元/平方米，建造路以南的宝坻新城均价逾越15300元。2016年9月宝坻土地价格创下前史顶峰161.5%的溢价率，土地最楼房面价格打破6000元/平方米。到2017年，宝坻区住所用地成交量坐落全市首位，2018年宝坻土地成交量占比16%，仍然全市最高。在土地价格大幅下挫的2019年，金辉在宝坻拿下的三宗土地仍然溢价率逾越30%，楼面价格逾越6000元/平方米，远超武清楼面均价。
宝坻一时刻成了潜力无限的区域，价格凹地、黄金三角、大牌入驻、高铁通达令宝坻一夜之间成为楼市的期望之地。可是接连三年的大规划土地出让令宝坻出现的库存也空前巨大，2019年上半年，宝坻销量52万平方米，成交均价与静海相等在11000元/平方米左右，可是存量现已攀升至全市最高的318万平方米。远超沿海及武清。据此测算，宝坻楼市出清周期长达3年有余，关于任何一个意向进入宝坻的企业与购房客，巨大的存量成了横亘在未来面前的一座大山。
异见与武清
《东邪西毒》说每个人都会通过这个阶段,见到一座山,就想知道山后边是什么. 我很想告知他,或许翻过山后边,你会发现没什么特别。
关于宝坻来说，特别的东西或许只要两样，除了高铁站点，还一个叫做中关村新世界。
从京津新城经宝白公路30公里抵达宝坻城区找到一家生煎店，6个生煎35元老板娘附赠了十五分钟的闲谈时刻。说到中关村，她操着正派的宝坻腔道：别听他们瞎说八道，那纯属瞎鬼，弄了一堆褴褛玩意儿，好企业都被武清抢走了。聊收入，她说公务员不管，月薪3000左右打工族，你要不要来我店里打工，多给你开200。说到房价一位职工腼腆的说道：我们拆迁不像武清，给的钱少，我家平房拆掉给了两套，城区原住房面积小的，拆迁款都不行卖房子。老板娘连声道：太贵了太贵了，我们坐的这算是有钱人区，我方针前年买了个4楼托关系就花了5万，单价也得15000了。
在宝坻城南，眼下受限价令影响，已然罕见有逾越15000元/平方米的楼盘项目，可是根本价格都维持在12000～14000元左右。开元路以西，是宝坻规划开展的政教中心，宝坻九中、法院、体育馆以及尚在酝酿的图书馆均在这一带，开元路以东是现已老练的高端住区，地产项目正在跨国钰华街向东拓宽。
城南片区与高铁新城片区隔潮白河相望，环绕高铁站点周边，宝坻规划了前景30平方公里的高铁新区，依照宝坻规划，将构建接受北京非首都功用的“微中心”，定位为宝坻新门户，要点开展科技服务、商业和总部经济，推进高科技研制，打造京津冀商务会客厅和绿色生态的创新式中心生机区。现在以2018年招商进入的津侨世界小镇项目出售为主，单价在11500元/平方米左右。
与高铁商务区截然相反的方向上才是宝坻中关村，省道304以北是宝坻于2002年开端开发的天宝工业园，工业园区产量规划并未见诸任何报导，现在仍在投产的以玻璃、纤维、轿车零部件等工业公司为主。天宝东侧，规划面积14.5平方公里的宝坻中关村写字楼正在建造，依照官方方针，要要点打造人工智能与智能制作、新能源与新材料、生物医药与医疗器械以及高端配备制作四大工业集群。夺目的中关村科技园展厅玻璃幕墙在阳光下分外亮堂，合作两个保安岗亭像极了一个硕大的售楼处。
在宝坻从南向北大规划地产开发的浪潮中，建造路以北寒酸的老城正迎来全新的任务，2016年政府公告老城区列入2017—2019年棚户区改造方案后，直到今日，宝坻老城的拆迁仍然在路上，城际铁路宝坻南站沿线村庄、建造路小区、连子营村等七个村以及海边大街两边，拆迁从前是全国重视的论题，现在仍然是宝坻老城人们重视度最高的论题。
城市是个工业
“钱从哪里来?我的观念是，按方案经济眼光看，城建是个无底洞。按商场经济眼光看，城市是个工业。”这句话出自原大同市长耿彦波，他还有个姓名叫做拆迁市长。
拆迁、造城、开发区、是我国城市历来不缺的景象，也是政绩最马到成功的方法。公民的名义傍边，李达康的官场之路也是透过林城开发区的成功铺就的，38平方公里、十大景点、万亩茶园、千亩玫瑰……
在宝坻最新发布的新城市规划傍边，相同充满了许多令宝坻人血脉贲张的词汇：55.65平方公里、蓝环绿链，一轴一带、五大节点……京津新城规划50万人、宝坻城区未来3-5年估计招引人口抵达50万人、中关村、南站商务区……
2018年宝坻区财政收入112亿元，其间一般公共预算收入60.2亿元，政府性基金收入52.8亿元，其间住所用地出让金额为66.5亿元。而到2018年底，债款余额101亿元，城投有息债为132亿元。负债率138.6%。
关于宝坻来说，动辄超百亿的出资是城市工业的难题，人口也是另一个旁边面大难题。
截止2018年年底，宝坻常住人口93万人，其间户籍人口75万人。而2012年人口查询显现的数据是：全区户籍人口87万人。天津市2020年底规划乡镇化率方针是84.%，咋看起来人口城市化空间巨大，可是天津乡镇化水平是个均值，纵然是乡镇化率100%，宝坻人口也仅能够支撑宝坻南北新城规划，最少还有50万人口缺口无处可寻。事实上，假如比照2012年数据与2018年年底数据，宝坻人口仍然在大幅流出，这一点不是宝坻一地的现象，天津2018年人口只增加了2.7万人,其间海河英才引进人口13.3万人。
在人口数量之外，眼下城市与农村人口的差异仅仅是户籍，但宝坻式拆迁并非惯例的旧城改造，宝坻城区周边乡镇也在乡民进城中根本完成拆迁，高家庄镇、新开口镇、口东镇……假如在百度上输入宝坻的关键词，跳出来的未必是百度百科，可是一定有拆迁信息，就如水煎包老板娘所说，周边镇上的拆迁也推高了宝坻城区的房价，可是拆迁居民却并没有变成城市户口。
“宝坻本地人只会在城南本钱购房，温泉城与南站那是外地人专供区域”这是宝坻业界的一致，而外地人进入的理由只要高铁与落户。在2020年京津冀一小时高铁通勤圈上，前景规划的以北京为中心的通勤圈榜首圈为北京到首都机场、通州、大兴、涿州、新机场第二圈层为延庆、密云、平谷、武清北、廊坊、固安并引进白沟、雄安、第三圈为蓟县、宝坻、三河、武清及天津西、南站，在远处延伸到遵化及唐山、沿海三地。这些区域，都在渴望着来自北京的人口、工业以及房地产购买力。
“大同这次冲上去就冲上去了，冲不上去，前史不会再给大同第2次时机了。”在后来那部让他声名鹊起的纪录片《我国市长》中，耿彦波这样论述他的造城含义。市民点评说：不是耿市长，自己都不知道大同这么好。在拆迁与建造中，宝坻、大同乃至于从前的天津都相同，城市相貌更新、遍地楼房拔地起，房价与身价水涨船高，人们找回了丢失多年的荣耀感。可是在2013年耿彦波调任太原市长后，留下了200亿的债款与一段三年后刚才合龙的古城墙。2008年开端重建大同古城，拆迁近10万户，出资额逾越500亿，直到今日，大同的未来仍然未必敢说冲了上去。
在人口格式改变与城市经济转型之中隐秘君许多时分会有“留给这些当地的时刻不多了”的感觉。天津11个卫星城阅历了大拆大建之后开展各异，城市工业的这一招有的区域很灵，也有的区域证明并不灵光，关于许多区域来说，时机的确是只要一次，冲上去就冲上去了，冲不上去，前史不会给第2次时机，在刚刚走上城市运营的宝坻，这一次，还会灵么？
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