作者| 猫哥 来历| 大猫财经
昨日，中心经济作业会议完毕了，传递出许多重要的信息。我们都很关怀的房子问题，大会是这么描绘的，“全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效办理调控机制，促进房地产商场平稳健康开展”。
“稳”字当头，因城施策。中心便是 一句话：“要坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位。”
决议计划权交给各个城市了，但关于刚需客和投资者来说，买房越来越是个技能活了，不但得多金，还得有资历 ，并且还要随时了解方针、行情的改变，一不留神或许就错过了窗口期，由于城市之间的差异太大了，有的在悄然松绑 ，有的却日趋苛刻。
2019年的前11个月，房地产的累计调控次数现已超越了550次。间隔2020年就剩几天了，当地政府仍然在抓住最终的时机。
12月11日，长沙发布的《关于清晰长沙本钱法监制产品住宅价格构成有关事项的告知》正式收效，长沙发改委给房地产商们上起了房价构成的“数学课”，本钱怎样算，赢利怎样算，基准出售价格怎样算，不会的，“套公式”，堪比数学讲义参考答案。
不过，不论你怎样算，你的赢利率是固定的，6%-8%的区间，可以自己选，可是别超越。
限赢利的实质，仍是限价，这对长沙开发商来讲也不是什么新鲜事了，价在2017年的时分就在限了，只不过其时是一个“暂行办法”，现在变成了一个“清晰”的告知，没松也没紧，长沙仍是要做那个房价“稳如泰山”的长沙。
稳的优点自不必说，可是长沙也不是每个城市都学得来，“一城一策”，不少城市仍是把手里的动作略微“松了松”。
01
有的当地把“限购松绑”这件事做的很荫蔽，很低沉。
调整信息怎样传达呢？
“你问，我就告知你”。
进入12月份，成都的两大要点区域天府新区和高新南区在购房方针上出现了不同程度上的松动，可是信息并没再次出现在成都市住建局的网站上，而是以成都市住建局在人民网当地政府领导留言板上回复网友发问的方法出现的。
一位在高新区南区有购房资历的市民“主张铺开高新南区区域限购”，而住建局在回复中表明，在高新南区有购房资历的居民家庭可以在天府新区、高新西区以及城5区（锦江、青羊、金牛、武侯、成华）购房，可是具有天府新区、高新西区以及城5区购房资历的，不能在高新南区购房。
而在另一则“支撑刚需在天府新区购房”的问答中，成都住建局则提出，高新西区和城5区居民可以到天府新区购房，而在天府新区有购房资历的，也可以到高新西区和城5区购房。
也便是说，在成都令人目不暇接的限购方针中，高新南区“放了人”，而天府新区则是“松了房”，并且得到了“官方承认”，也颇有靴子落地的意味。
而在此之前，天府新区成都直管区也传出，招商引资企业职工、行政企事业单位职工和引进人才三类人，在直管区内购房，都不受户籍、社保约束。
不过，成都住建局则坚持“没有放松”，由于成都的“住宅限购方针坚持不变，限购区域不变，限购套数不变，户籍和社保交纳年限等限购要求不变”，但“以刚需之名”，做了恰当的变通。
为了“房住不炒”，当地政府真的也算是操碎了心。
不过，一系列的操作，持续又划定了成都全体房地产商场的“价值圈层”，高新南区打头，天府新区跟上，稳住高新西区和城5区，而其他的城郊区域的“价值”再次被弱化。
02
比成都更早一点的是深汕协作区产品房“冻结”，当然也可以说是深圳的“方针放松”，究竟深汕协作区现已算是“划归深圳市”了。
2017年，为防止区域内的炒房，深汕协作区内的产品房商场被冻结了，可是到了深汕协作区的“抢人”阶段，房子依然是一个重要的吸引力，12月2日，深汕协作区管委会发布公告，宣告深汕协作区重启产品房出售作业。
在协作区里，家庭房子的总数不得超越2套，独身、离婚的只能持有1套；可是，在协作区内的限购套数和在深圳其他区域内的限购套数，互不占用在对方区域内的名额。
也便是说，在深圳被限购的人群，也可以到深汕协作区买房，而在深汕协作区有2套房的，也可以在契合深圳限购条件下，到深圳去买房。
深汕是一块凹地，房价甭说与深圳相比了，便是与环深圳片区的房价，也是无法比了，刚刚入万元大关的价格，也便是10年前的福田。
不少深圳人看准了这个时机，纷繁涌入了深汕，深汕的新盘中签率堪比深圳的豪宅了。
假如再往前推一点，上海的临港片区和“广州近郊”佛山也都开端在“人才购房”上下功夫。
11月20日，上海市临港新片区发布了一系列的人才方针，其中就包含紧缺、急需、高等级人才直接落户；人才“居转户”(居住证转户籍)年限从原本的7年缩短到5年，中心人才进一步缩短到3年；关于非本市户籍人才购房资历，由居民家庭调整为个人，购房需求交纳个税或许社保年限由5年缩短为3年。
而佛山“为进一步完善人才住宅方针”而规则，持佛山A、B、C、T卡的非户籍人才，享用户籍人口的购房方针；在佛山市作业的本科及以上学历、中级工及以上职业资历人才，首套房不受户籍、个税、社保约束。
说是“广州近郊”，是由于佛山的限购区域除市府地点的禅城区外，其他的限购区域的划定，基本上靠的是与广州的远近间隔。
03
现在的限购松绑，其实都算是“抢人主题”，11月份以来，徐州、晋城、南京、中山等大大小小的城市都在“人才方针”上做文章。
不过，究竟是“抢人”仍是“抢人主题的松绑”，也没什么边界，在2017年开端的“抢人”大潮鼓起后，其实抢人一向是与房地产挂钩的。曾经的抢人是告知你来落户，而现在的抢人，除了政府召唤你来落野外，住建部分还一同告知你来买房。
究竟，这招关于解救“低迷的房地产”，想买房的快乐，开发商也快乐。
比方佛山，新政刚出，开发商就刻不容缓了，“今夜不打烊”，通宵迎客的一起，也开端了“扣头优惠随时撤销”的营销形式，还有楼盘顺势提价的。
可是，新政后三天，佛山五区的一手房成交算计2887套，比上星期多出了1000套，而7月份以来，佛山的全市的新房成交，就没有达到过一万套。
一方面要供给，一方面还要去库存，抢人主题的松绑也是无可厚非，究竟所谓平稳，便是让热的不要涨太快，让冷的不要跌太多。
许多时分，抢人成功与否，并不在于让人在这儿买了房，还要看当地究竟有没有实力把人留住，在这方面，某些特定的程度上还取决于城市规模或许城市工业的昌盛程度，尤其是在城市群的建造之后，城市群的中心地带仍是具有无与伦比的优势的。
但，抢人成功了，房子天然也卖得顺利。
所以，在方针走入逐步放松的通道后，未来靠抢人来逐步松绑，成为一城一策下，最好也是最实践的挑选了。而跟着调控区域的越来越细化，城市中心的分解也会愈加显着。
04
实践上，房地产并不是“买个房”那么简略的。跌落的房价、跌落的地价、“隆冬里”的开发商、优柔寡断的客户，一起组成了现在的一个大商场。
但“买个房”却是最重的点，而决议买房与否的，还要看方针了，究竟房地产商场在很大程度上仍是一个方针市。
方针假如是个机会，能把抓住的仍是要把抓住。
放松的限购是一个当口，想在松绑的区域买房，其实是可优先考虑的。
钱仍是一个大问题。
一方面是税费的调整，比方深圳的房价原本便是上涨的，在10月份的70城房价数据中，我们一向想要“逃离”的北上广二手房跌了，深圳却全体上涨1%，以一己之力带动四个一线城市全体二手房的均价涨幅带上去了，没给一线城市“丢人”，的确“凶猛”。
而给这个“凶猛”添了一把火的，便是“豪宅税”的调整，降税持续带来二手房商场的火爆，究竟是少交钱了，即便是房价因而上涨了一点，也能经过借款来承当一点。
而另一方面，便是借款利率了。5年期的LPR在11月份下降了5个基点，信贷方针有所放松，30年期的100万借款，就可以省下来两个月的还款额。
12月20日，新一轮的5年期LPR就要发布，假如再次降息，也是又一次的本钱下调。
别的，在2019年现已腰斩的棚改，在2020年行将走到止境，低线城市的棚改盈利越来越少了，在棚改完全退出商场后，失掉房价支撑的低线城市的房地产能否安好，仍是一个十分有必要留意一下的问题。
至于详细城市的房价，社科院财经战略研究院在11月份的住宅商场开展剖析陈述中剖析了2020年的局面：“要点城市住宅商场整体先抑后稳，房价有望完成软着陆”，并宣布“预警”。
一般跌落预警：北京、天津、廊坊、保定、张家口、沧州、青岛、济南、烟台、威海；
一般上涨预警：深圳、东莞、珠海、惠州、姑苏、南通、无锡、宁波。
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