公园原本是居民休闲文娱的公共场所。2013年，开发商江西省福银土地资源出资处理有限公司嗅出了其间的商机。该公司先后出资2.5亿元将宜春市奉新县城中心的“华林公园”地下空间改形成“新华林购物中心”。该项意图开发，引发了购房胶葛及一系列法令问题。
记者了解到，在未经招拍挂程序、没有处理《国有土地运用权证》及《产品房预售答应证》等状况下，开发商对外揭露出售了400多个店面。关于该地产商“无证”开发公园地下空间，合同怎么签定？该怎样办证，又该怎么处理？奉新县多部分称，尚属法令空白，监管于法无据。
购店肆后被奉告补缴土地出让金
据业主华强（化名）介绍，2018年新年期间，他花费近30万元在奉新县中心城区“新华林购物中心”购买了一间10多平方米的店肆。今年年初，华强接到了开发商的电话，被奉告要补缴3000元/平方米、算计4万余元的“土地出让金”，不然无法处理产权证。
“土地出让金是由开发商交纳给政府部分的，业主的购房款中已包括土地本钱，不该由购房者再行付出。”华强说。
与华强相同，该购物中心多位业主都难以承受“自行补缴土地出让金”的做法。“奉新房价不过5000元/平方米，价格近2万元/平方米的店肆，为何还要业主自行补缴土地出让金？”业主们以为，发作胶葛与《购房协议》未作清晰约好有很大联系。
据业主们介绍，开发商拟定的《新华林购物中心商铺生意合同》（商铺认购协议书），并不是由奉新县房地产处理局、奉新县商场监督处理局监制的《产品房生意合同》。通常状况下，在正规的《产品房生意合同》的主页方位，往往会清晰项目建造根据、产品房出售根据以及购房者所购产品的基本状况，清晰开发商是经过何种方法（出让或划拨）获得某地块土地运用权。而《新华林购物中心商铺生意合同》并未载明上述相关信息。
11月22日，新法制报记者注意到，一份《新华林购物中心商铺认购协议书》只是清晰了“认购铺源方位”、“甲乙双方生意细则”、“甲乙双方一起恪守的约好”，并未呈现有关“土地出让金”由谁付出、“项目建造根据”等文字表述。
在购物中心所在地的华林公园广场，记者观察到，广场的四个旮旯建有数十个商铺，广场中心立着一幅巨大的广告牌，上面写着“新华林购物中心”将于2020年1月1日全面开业。
作为该商场的主体部分，地下负一层、负二层灯火通明，施行工程人员和记者说，因为商场立刻要开业，他们都在加班加点赶进展。
以人防工程名义立项的购物中心
记者进入地上上新华林购物中心营销部，一位出售人员向记者介绍，该购物中心占地1万余平方米，共三层，负二楼为停车场，地上及负一楼为商铺，共600个店面，已出售了400余个，价格在1万～4万元/平方米不等，价格最高是广场地上层的，价格为6万元/平方米。
在营销部的显要方位，该项目公示了《修建工程规划答应证》、《修建工程项目施工答应证》。从中显示出，该项目为奉新县华林公园城镇化改造及人防工程，建造单位为江西省福银土地资源出资开发有限公司，施行工程单位为南昌市第六修建工程公司，建造规划4.15万平方米。
这是人防工程仍是商业项目？是否处理了《国有土地运用证》及《产品房预售答应证》？自称开发商负责人的孙嘉宇回应称，这是一个地下空间开发项目，以人防工程名义立项，最初并不触及土地出让，故未处理《国有土地运用证》。在他看来，该项目不同于一般的地上商业楼盘开发项目，不需要处理《产品房预售答应证》。“咱们跟业主签定的其实便是运用权转让合同，并非严厉意义上的购房合同。”孙嘉宇称，他们与业主没有签定一般的《产品房生意合同》。
据奉新县公民防空办公室钟主任介绍，2013年的一天，江西省福银土地资源出资开发有限公司原法定代表人、实践操控人吴志杰（2017年将公司转让给孙平）在奉新“华林公园”转了一圈，便萌生了一个超前的主意：改造老公园，运营地下空间。2014年，吴志杰与县政府触摸，并将这一主意提交到县政府会议上审议。
地下空间可不可以开发？奉新县有关部分发现，其时省内没有地下空间开发的相关规则，抱着立异探究的心态，奉新县政府与福银公司签定了开发协议，即地上打造一个现代化公园广场给居民运用，地产商无偿建造负二层用作人防工程和地下停车场，负一层作为购物中心供地产商运营开发。
多部分称无法令根据“管不了”
项目建造期间，2017年5月，江西省出台了《关于加速城市地下空间开发利用的辅导定见》（赣府厅发〔2017〕44号），促进我省城市地下空间开发利用和公民防空建造交融开展。
2017年10月31日，宜春出台了《宜春市地下空间开发利用处理方法》。其间规则：“各类商业、旅行、文娱等运营性项目地下建造用地运用权，应当经过投标、拍卖、挂牌等出让或租借方法获得，在付出土地出让金后，可依法处理产权挂号证书。”
钟主任称，这样一来，地产商就增加了开发本钱，便呈现了地产商让业主补缴土地出让金的一幕。
至于怎么补缴土地出让金，奉新县土地收买储藏买卖中心主任黄伟和记者说，近两年来，县政府及该买卖中心屡次研讨，企图经过投标、拍卖、挂牌等方法出让该项目地下空间运用权，但在国有土地运用权出让问题上,国家有关部分屡次清晰发文要求,根据《投标拍卖挂牌出让国有建造用地运用权规则》等规则，土地挂牌出让前有必要做到净地出让。
“房子都建了，总不可能拆了吧？”招拍挂受阻之后，黄伟想到了找到专家预算土地本钱，预算补缴土地出让金的数额。可是专家了解状况后称，补缴无法可依，难以得出预算定论。就这样，此事一向处于放置状况，地产商至今未递送任何资料。
奉新县房地产处理局房产开发办主任赵冬梅称，到目前为止，新华林购物中心未处理《产品房预售答应证》，未备案一份购房合同。
“咱们管不了，那（新华林）是地下空间开发项目。”赵冬梅称，根据《产品房预售处理方法》等规则，房管部分仅处理经过投标、拍卖、挂牌，并具有《国有土地运用权证》的房地产开发企业的相关行为，而新华林购物中心不在处理之列。除此之外的违法用地问题，应由土地主管部分查处。
该局一位张姓工作人员和记者说，该项目因《购房合同》未得到监管，引发了一些胶葛。因为监管于法无据，他们也是“爱莫能助”。已然这是人防工程，主张记者找人防办了解状况。
“触及土地利用，应该到国土规划部分了解状况，人防办只是和谐该项目依照人防规范施工。”钟主任说。
而奉新县自然资源局地籍股、法令督查大队有关人士均表明，无法监管新华林购物中心，“土地买卖补缴土地出让金，是土地收买储藏买卖中心管的，问问他们吧。”
律师：地下空间开发等同于地上应监管
对此，江西法报律师事务所律师肖文军以为，华林公园所属的地块为公共处理与公共服务用地，未经法定程序，不得改变其土地性质。
肖文军进一步剖析称，从奉新“新华林购物中心”的事例来看，不管该地产商开发地上修建仍是地下商铺，兴修营利性购物中心，应依法处理土地改变手续，即在交纳土地出让金后，处理《国有土地运用权证》，不然涉嫌违法用地。开发商要求业主交纳土地出让金，既不合理也不合法。因为“土地运用权出让金”是政府将土地运用权出让给土地运用者(地产商)，并向受让人(地产商)收取的政府抛弃若干年土地运用权的悉数钱银或其他物品及权力折组成钱银的补偿。
在肖文军看来，地下空间开发等同于地上房地产开发，修建质量、施工安全、预售批阅相同重要，有关部分应各司其职，做好监督处理工作。
南昌大学法学院教授彭丁带则以为，跟着土地供给日趋严重，怎么节省集约用地，优化土地装备，成为了政府部分研讨的新课题。拿奉新“新华林购物中心”的事例来说，因为相关法令或地方法规没有出台，导致了处理该项目无法可依，不利于地下空间开发的良性开展。
有关部分应赶紧编制地下空间综合利用规划，完善城市地下空间信息同享机制，把地下空间规划编制、项目答应等归入统一处理渠道，完结地下空间信息资源共建同享。与此同时，有关部分还应拟定出相应的《操作施行细则》，例如合同怎么签定、该怎样办证、清晰地下建造用地运用权土地价款的核算方法等等，以提高地下空间处理信息化水平。
记者了解到，依照江西省《关于加速城市地下空间开发利用的辅导定见》文件要求，江西省各县（市）《地下空间综合利用规划》编制于2020年末完结。
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