德国房市的热络，与实体经济的疲弱构成了鲜明对比。
近期，德国央行发布金融安稳陈述，指出德国当时房市正处于过热状况，2018年德国乡镇区域房价被高估了近15%-30%。德国央行副行长克劳迪娅·布赫指出，房市财物溢价是潜在危险，德国假如面对经济下行压力，很或许刺破泡沫，进而对德国的金融安稳构成严峻冲击。
现在，德国房市的炽热和其低迷的经济稳步的添加远景构成了“冰火两重天”，也让一贯在经济与金融范畴非常稳健的德国面对潜在危险。
自二战以来的很长一段时间，因为德国城市居民习气于租房处理自住问题，以及政府对房市投机的有用操控，德国的房价添加速度一向较为平稳。可是，近10年来，德国的房价显着呈现猛增趋势。德国房子价格指数从2009年5月的95.5，一路上涨至2019年10月抵达167.5的高位。
英国脱欧带来的工业搬运，推进德国房市炽热
德国房市背面有理性要素支撑其上涨。
其一，欧元区货币方针催生资金涌入房市。自欧债危机以来，欧元区各国紧紧束缚财政方针的一起，欧洲央行却以史无前例的力度向金融商场注入海量流动性。
2015年头欧洲央行发动的“量化宽松”方针，在2018年末刚告一段落，却又在本年9月重新发动。欧元区银行借款利率也屡次下调，至今已低至-0.5%，欧洲央行的财物负债表也高达2.6万亿欧元。
当海量资金注入德国和欧元区金融商场时，这些本钱就必须寻求“价值百科凹地”，在欧元区国债收益率因“量宽”而遍及不断走低，出资实体经济与基础设施建造危险高、报答慢的布景下，曩昔数年经济稳步的添加微弱、居民购买力较强的德国，其房市的增值空间被敏捷发现。且与英、法、美等国房市比较，德国饱和度与溢价程度相对较低，经济远景和住宅需求也较大。
一起，德国城市居民的理财习气通常是银行储蓄，一起，自有住宅份额偏低。跟着欧洲央行的负利率方针不断腐蚀德国储户的存款，而租房本钱随消费价格水涨船高，德国城市居民的购房志愿也因此不断上升。
其次，英国“脱欧”带来的工业搬运效应，也推进德国大城市不动产的昌盛。
英国“脱欧”及其巨大的不确定性，影响了伦敦作为欧洲金融中心以及欧元外汇结算中心的潜在位置。一起，英国的制造业和科学技术创新企业为逃避无协议“脱欧”或许给商业带来的额定本钱，也活跃寻求向欧洲大陆搬运。
而法兰克福作为欧洲央行总部所在地及欧洲区域性金融城市，被大银行以及金融企业看做搬运英国总部的首选目的地。一起，科学技术创新企业也看中柏林、慕尼黑等城市的方针环境和城市服务，使得德国大城市房地产呈现租售两旺的态势。
法国巴黎银行发布的多个方面数据显现，2018年法兰克福房产买卖额到达104亿欧元的前史高位，添加率高达36%，其间2/3的买卖量归于价值百科1亿欧元以上的工作写字楼买卖。
房市热络背面隐藏泡沫
可是，德国房市的热络，却与实体经济的疲弱构成了鲜明对比。
德国在2018年第三、四季度添加率为-0.2%和0，呈现了稀有的“技术性阑珊”，2019年第二季度再次呈现0.1%的萎缩。
2018年全年，德国经济添加率仅1.5%，为2014年以来最低值。欧盟委员会猜测，2019年德国经济添加率将进一步下滑至0.4%，与欧债危机期间的添加率适当。
跟着经济压力的添加，德国房地产在失掉实体经济需求支撑的一起，其价值百科很或许从超高溢价向实在商场价值百科回归。
而假如德国购房者在工作和收入压力增大的情况下，其按揭借款违约的危险恐怕也将大幅上升，这更有或许延伸成为银行的坏账危险。
事实上，由房贷衍生出的银行坏账，正是2008年全球金融危机的导火线。虽然，当时德国房贷按揭问题严峻程度有限，居民和出资者整体较为理性，按揭打包金融产品问题也未曾延伸，可是，德国房市过热的根本原因仍是欧元区超宽松货币方针催生的财物泡沫。
在欧元区仍未彻底处理银行不良借款过大和公共债款率过高两大结构性问题的布景下，欧元区第一大经济体德国若呈现房市泡沫挤破，很或许与欧元区其他经济金融危险构成联动，令下行压力不断增大的欧洲经济面对新的担负。
□董一凡（我国现代国际关系研究院欧洲所）
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