分销是终究手法。成者留病体，败者留尸身！
来历 | 地产八卦女
1st
看起来，现在的房地产营销如同越来越无趣了。
为什么？
曾几何时，从前的营销人，有抱负有寻求，神采飞扬，构思满满，乃至在营销推行里还带有一点艺术的情怀，营销要搞战略，玩构思，要考虑多种营销打法的组合拳。
但是年代变了。
现在的营销人，许多都只能沦为了对接人：对接公司内部职能部门，对接署理公司，对接广告公司，对接规划公司。营销人天天忙于内部交流、汇报工作，把微信头像都换成项目推行，用刷屏广告把朋友圈占有，乃至毫无意义的加班，也成了一种刷存在感的方式。
许多营销人的真实责任不再，抱负被遗弃，成了卖房的副角。
从前有业界高管吐槽，现在做房地产高管真的很简略：要么降价，要么压服老板，上途径。
而从前的营销打法，已彻底抛弃，一切的媒体推行都沦为请客吃饭了。
尽管并非一切企业都如此，但很惋惜这是一种趋势，整个房地产营销职业都在不可避免的走向式微。
2nd
但是房子仍是要卖，现在卖房最有用的是途径营销。
有人说途径营销就像是在吸毒：起先惯例营销打法占多半，途径来了能够如虎添翼；逐步的，惯例打法失效，途径渐渐占有了四成五成；开发商现已放弃不掉途径，面临集团极大的出售使命，怎么办？加量！逐步的，途径占有了营销的大头，此时却再也离不开它，继续加量……
有人把原因归结为商场在变，行情不好了，而途径简略直接，周瑜打黄盖，一个愿打一个愿挨，它能真的带客带货呀！
不可否认途径的作用，乃至许多途径公司勇于按作用计费，签对赌协议。但通过这两年的开展，途径通过惨烈的竞赛与变形的开展，现已逐步统一天下，而终究坐上“毒王”宝座的，是贝壳！
此时啃咬过量的营销现已形销骨立，再继续下去，或许途径会杀死整个营销！
此时再来推翻前面的观念：不是营销无效才使用了途径，而是途径导致了营销的式微！
就在前两天，朋友圈流传着这样一条音讯：贝壳发布了一条强硬的布告，由于绿城找了别家的带客团队，决议中止对绿城的协作，情绪十分强硬，乃至，还让人读出了要挟的滋味。
强壮如绿城，也要向贝壳垂头？贝壳为什么这么有底气？
其实逻辑很简略，一家独大的贝壳， 逐步成为职业中的霸主，逐步具有了话语权，再这样下去，它将成为整个房地产链条中最挣钱，也是最恶劣的一环。
3rd
在此总结了贝壳在地产营销中的四宗罪：
一、相关职业受牵连，生态受损
其实在商场营销闻名的4P理论中，商场营销组合是由产品（Product）、价格（Price）、途径（Place）、推行（Promotion）组成，途径是营销的一部分，但不是悉数。
有人说途径便是有用呀，你营销推行现在现已失效，不能再带客了。
但其实推行的实质就不是带客，这自身便是组合拳的一部分。
当房地产营销的途径占有了价格的话语权，揉捏了推行的空间时，粗野成长的贝壳又占有了途径的一切空间，它损坏的是相关的全职业的生态。
比方，房产署理公司。由于许多的看房团、水客占有了售楼部，置业参谋沦为对着大妈背销讲的机器，最丧命的是，由于手握最高点位，署理公司的生存空间被严峻揉捏。从前业界的巨子世联行市值缩水了40倍，现已从巅峰时的80亿美金跌到了两亿美金。
又比方，地产媒体。从前在参与一次饭局时，一位营销总大倒苦水：
没费用了呀，总裁要求一切的费用都向途径歪斜，连牙膏都挤不出来了。
营销总们何曾不知道，营销不单单是请客吃饭，推行被蚕食后，在项目上的用心投入没了出口，丢掉的不只是闻名度，许多企业在品牌上的沉淀，全没了。
二、打乱商场，截客、洗客、抢人层出不穷
贝壳之所以如此强悍，一靠的是人海战术，一旦签约，整个项目周边满是小蜜蜂，兼职大学生与广场舞大妈在各个路口如临大敌，严防死守，简直卡死了售楼部的一切通路，把许多来访客户改变为了自己的客户。
从前去北京某个项目看盘，走出售楼部时，贝壳的拓客团队的大妈就拉着我说，假如我从他们那注册成为团购用户买房，除了价格能够比售楼部低之外，还能够能够拿到一部最新款的iPhone11。
贝壳的另一个杀手锏是大数据。与德佑、链家全线打通的贝壳，具有的是海量的数据，把新房二手房通道彻底打通，一切门店都能够导客，新房赢利比二手房高多了。
更让人匪夷所思的是洗客，把一切客户都洗到贝壳下面，这里边牵涉的东西太多太深太漆黑，星子写出来怕被打，就不多说了。
三、占有营销费用，攫取开发商赢利
另一位喝了酒的营销总拉着我倒苦水：他们项目全体营销费用降到了总出售额的1%，途径费用却占到了2.5%！
这让他们整个营销团队无法发挥营销动作，在口碑、业界外闻名度上大打折扣。
但其实他们的算正常点位，目前业界有些出售压力大、急于回金钱意图途径费用占比是3-8%，乃至有的远郊项目已达到了10-15%！
这个数据占比有多恐惧？
你每买一套100万的房子，就要向贝壳交10万的途径费用！
大多数开发商的赢利也没有这么高，有的房企出去资金本钱，赢利只需6%乃至更少。也便是说，贝壳这样的途径企业，现已凌驾于开发商之上，成了甲方的甲方。
羊毛出在哪里？他们才是整个链条里的吸血鬼。
四、反客为主，占有话语权，歹意竞赛，霸凌开发商
具有了话语权、成为整个链条最挣钱的贝壳，敞开了最快的收钱形式，搞专场：只需到访，就算贝壳的客户！
学营销署理搞双代？不可能的，贝壳出场的第一条便是独家协议。
贝壳走自己的路，让他人无路可走。所以就有了前面欺压绿城的音讯。
即便强如万科恒大，在贝壳面前也不得不垂头，搞协作、搞专场，乃至在有的城市，贝壳找房已全线进入一线房企。
世界上只需一种稳赚不赔的挣钱形式，那便是收保护费。
我想这便是左晖比他人牛逼的当地：你收的是低阶保护费，我现在未来才是全链条最挣钱的人！
4th
贝壳之所以能如此强悍，是由于背面巨大的本钱力气与团队的加持。
贝壳与链家德佑全线打通，不单单是一二手房联动，具有的是巨大的大数据，再加上恐惧的线上线下力气，关于其他途径公司，乃至之于一切房企，都是降维冲击。
本钱都是嗜血的，贝壳蚕食掉的不单单是营销，而是整个职业的赢利！
它杀死的，是整个职业的上下游，就像三体里的漆黑森林规律，消灭你，与我无关。
到它统一天下时，或许处于职业的咱们，要么，挑选被消灭，要么，挑选参加。
主编：张艳
责编：耿牧风
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