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周末读城03—广州

2019-11-09 22:49:22 阅读：6058 作者：责任编辑NO。郑子龙0371

1分钟宗旨概览

2013年至今，广州市共诞生24块地王。本文以地王为切入点，从地王入市的体现、房企拿地的诉求、拿地的企业派系、地王诞生的区域、产品定位这5个视点来总结广州开展的5大逻辑。

入市体现上，地王项目多以时刻换空间，现在17个项目入市，12-24个月入市的项目占比最大为41.2%，首开均价和地价比多在1.5倍以上。预期广州房价有补涨空间，地王的出售价格在商场承受规模之内；

拿地诉求上，还未入市的地王受制于拿地价格过高亏本概率大。但企业经过地王打造区域标杆项目的战略价值更大；

拿地企业派系上，粤系标杆企业占比最大，广州楼市格式从头洗牌，成为粤系标杆房企的游猎场。未入市项目根本原因在于土地本钱过高；

地王诞生区域上，15年之前会集在中心六区，15年之后向外围区搬运，外围区域增城、南沙、番禺三区刷新纪录次数多。高价地“解套”三法宝：择机入市、产品包围、与开发商强强联合；

产品定位上，入市地王项目多定位中高端，打造标杆项目。户型配比上，全体以刚需、刚改类型的三、四房占了大头。

以上部分由【亿翰投融研讨团队】收拾

正文

据亿翰揭露材料收拾，2013年至今广州共诞生24块地王。地价作为房价的“孪生兄弟”，两者间严密相连，而地王项目的诞生及体现更是在某些层面上能直接反映一个城市的房地产开展途径和逻辑，那么在当下“房住不炒、以稳为主”的调控大布景下，广州从前的地王项目在商场的体现又怎么呢？

亿翰从广州地王的诞生及其商场体现等多个维度进行深入分析，共整理总结出广州楼市五大开展逻辑：

（一）从入市与出售状况看，广州楼市具有补涨空间，开展潜力较大

从地王入市状况去看，与正常寻求周转功率的项目比较，地王项目更倾向于以时刻换空间，有意放缓开发速度，取得溢价空间。其间在12-24个月的入市时刻段占比最大，到达41.2%，且有11.8%的项目在36个月以上才入市。

从地王出售状况去看，其时广州17个已入市出售的项目首开均价与地价比维持在1.3-2.8之间。且大大都项目均在1.5倍以上，有7个项目超越2.0，而依据广州以往出售经历，这7个项目大概率大将有着不错的盈余空间。

究其原因，首要是广州2010-2016年间的房价涨幅不大，其均价更是与其一线城市位置不完全匹配，近几年广州房价仍具有较大的补涨空间，故绝大大都地王项目的出售价格仍在商场可承受规模之内。

（二）从未入市地王看来，后期将大概率亏本，但简单建立公司标杆、进步品牌力

未入市的7块地王地块，除2013年的越秀地王行将入市外，其他6块地王项目几无消息，地王“延迟症”复兴，根本原因仍是“面粉价格”过高，难以到达赢利预期。

例如2013年越秀以高于周边房价一倍的地价——约3.5万／㎡，拿下海珠南洲路地块（2013年周边新房均价1.5万/㎡），现在命名为天悦江湾，将于近期入市。此块地王晒足6年，叠加资金融资本钱、机会本钱等，预期盈余空间着实不大。

16、17年诞生的雅居乐、保利、年代我国的多块地王，楼面价均超越其时周边新房均价。而现在广州楼市调控严厉，未必是解套最佳时刻，只能一拖再拖、可谓“如鲠在喉”。

相同，2019年合景泰富以总价37.1亿元、55%自我克制面积的条件拿下的银河地王项目，溢价率超越45%，实践楼面价达8万元/㎡，后期获利难度较大。但此项目坐拥市中心一线江景，关于合景泰富来说，打造尖端豪宅、成为区域标杆项目的战略价值要远远大于短期的单个项目盈余。

一言以蔽之，广州关于房企来说，尤其是关于大本营在大湾区的粤系房企，做成区域乃至全市的标杆项目，进步企业的品牌溢价才能，或许才是最具价值的战略挑选。

（三）从拿地企业来看，广州已成为粤系标杆房企游猎场

其时地王拿地企业中，绝大大都均为粤系标杆房企，其间保利以7块地王的绝对优势拔得头筹，其次分别为越秀3块、碧桂园2块，外来房企仅有龙湖、绿洲、中冶等。而地王项目的终究成果带来的是广州各个区域土地价值的举高，在此剧烈的竞赛环境下，部分本乡的中斗室企将大概率被挤出广州商场，或面对被收买而终究退出的命运，据此，广州楼市格式从头洗牌，广州真实成为粤系标杆房企的游猎场。

（四）从地王诞生区域来看，广州外围区域价值正不断的进步

2015年之前的地王更多是诞生在广州中心六区，之后得益于广州城市的扩容，各项轨交和工业不断向外围区域搬运，地王热度则不断由广州中心城区向外围爆发，广州外围五区土地区域价值得到显着进步。

而外围区域以增城、南沙、番禺三地刷新纪录次数较多。其间增城首要受广州东进战略，以及接入广深铁路、穗莞深城际铁路、地铁13和16号线等交通利好的影响；南沙首要在于其国家级自贸区的天然优势影响楼市；番禺则以其稳健的开展态势和南拓中心节点的竞赛力招引各大房企进驻。

（五）从产品端看，多定位中高端，但中心区与外围区打造各具针对性

广州17个已入市地王项目中，大都均定位中高端，直接剑指区域标杆，故在产品线挑选上更多选用自家中高端乃至TOP系进行打造。一起为进步在商场的中心竞赛力，项目多选用顶豪家居品牌、引进世界高端会所及智能、健康等元素进行其附加值打造，然后进步产品溢价。

但在户型配比上，已入市地王项目在中心区域和外围区域有较大针对性，其间：

中心城区因为土地稀缺和客户多为质量刚需、改进型客群等要素，项目在户型打造上出现“两级分解”，即户型配比以“紧凑型”三房（做小豪宅）为主，但相同大平层大户型的份额也高于全市和外围区域的平均水平；

而外围区域项目在户型打造上更偏“均衡”和“多样化”。其间，以出资为主的“一房”、“两房”，以及刚需、刚改的三到四房户型和改进型五房均具有不同占比。

全体看来，刚需、刚改类型的三至四房不管在中心城区仍是外围区域均是占了大头。

然其时政府调控逻辑下，经过控“冒头”企业来管理职业，短期内一线城市楼市仍难以放松，而广州那些未入市的地王项目解套亦存在较大难度。

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