文|白羊
本文为楼市参阅团队原创
编者按：跟着我国内地楼市进入新常态，中斗室企的生计是越来越困难，赴港上市成为他们为数不多的逃生之门。当然除了能逃生外，对房企老板来说，香港长时间资金商场还有别的一扇门在等着他们。
2018年万科高调喊出“活下去”时，业内助将其戏弄为说给其他房企听的。不论这是不是万科其时的初衷，到了本年，显着许多中小地产公司是真听进去了。
近期，多家中斗室企发表赴港上市发展，乃至呈现一日两场上市发布会的奇迹（10月29日新力控股（集团）有限公司和我国天保集团发展有限公司在香港别离举办了上市新闻发布会）。
据我国证券报不完全统计，到现在，2019年成功赴港上市的内地房企有5家，此外还有6家房企正在排队等候审阅。值得一提的是，现在还处在审阅状况的6家房企中，海伦堡我国控股和万创世界都不是第一次递送招股书，万创世界更是现已第三次递送招股书。
不过，本年上市房企发行价遍及不行抱负，均匀发行价格较去年下降逾3成，而像中梁控股等房企更是很快破发。估值低、流血上市决然挡不住房企上市的心，这一幕和十年前金融危机前后那波房企上市潮何其相似。
此轮调控已有三年多，尽管普罗群众并没有感受到房价显着下降（事实上许多城市还在处于上涨状况），但不可否认的是，在有形之手的持续性强压下，我国内地楼市正面临着自房改以来史无前例之大变局。
这一点，那些有着信息优势，且能切身感受全局性商场改变的房企大佬，看得尤为清楚。
昨日，融创孙宏斌，在某不动产金融年会上，对当下楼市时局及未来演化趋势做一次庖丁解牛般的剖析。首要定论如下，
其一，经济脱离对房地产的依靠，已成为一个上升到政治高度的国家战略。
比方房地产及其相关职业已占到GDP的30%；买地收入加上相关税收已占到整个财政收入的40%；房地产职业借款及用房地产做典当的其他职业借款，占到全体信贷的50%。
房地产职业占的资源现已太多了，若再持续听任下去……结果，上面显着是清楚的。
这也是为什么，本年以来在经济压力如此巨大的状况（三季度已跌到6%，创十年来新低）下，高层不只不全面解禁楼市，还屡次着重“不把房地产作为短期拉动影响经济的手法”原因。
所以楼市进入新常态并不是说说罢了，前些年那种楼市炽热朝天的现象，已成为传说。
其二，房地产职业由增量进入存量年代，十五六万亿的商场规划大概会坚持许多年。
从社会和经济发展安稳的视点，让经济脱节对房地产的依靠，并不是说立马对房地产施行休克式疗法，而是将其锁定在现有规划。所以未来的商场规划将会长时间维持在十五六万亿上下。
已然蛋糕不会再持续大了，那么房企为了抢食，必然会剧烈厮杀，大鱼吃小鱼将成为商场常态。孙宏斌估计，未来5年，房企BIG5的商场占有率将会由当下的18%，增至30%。
能够预见，在融资、商场布局等等方面占有弱市的中斗室企，将会面临极大的生计危机，
其三，楼市全体尽管会坚持平稳，但存在结构性危险，尤其是四五线城市。
孙宏斌以为限价及去库存方针，使得一二线及强三线城市反而变得安全了，由于没有多少库存并且价格存在倒挂。
最大的问题就是把危险挤到了底线城市，下面四五线城市、五六线城市，低线城市房价翻了一番，供应量添加许多，要看结构的话，危险大了去了。而那些底线城市又恰都是中小开发商的主战场。
据人民法院布告网的布告显现，到到10月31日，2019年宣告破产的房地产相关企业数量现已超越400家，且进入2019年下半年之后，破产房企数量增速有所加速。而引发400+家中斗室企破产的原因是，在出售趋冷的状况下，没能找到“救命钱”。
所以理解了孙说的大布景，及很多中斗室企因现金流开裂而死，也就明白了当下为什么部分中斗室企，“割肉流血”也要在香港上市，由于这是他们最终的逃生之门，上市就有钱（发行股票），在国内融资困难的状况下，也多了一条名贵的融资途径——发行海外债。
下图的绿色部分就是海外债在95家上市房企每月融资的占比，半壁河山呐。
能让其面临绵长的凛冬时，撑得更久一些。换句话说，哪怕是日后最终逃不脱被并购的命运，上市也能添加他们在谈判桌上的底气。
当然，对房企老板来说，在港上市后还有别的一扇门再等着他们——港股全流转。
前不久证监会主席易会满在承受新华社拜访时称，本年6月陆家嘴论坛上宣告的9条敞开行动现已执行了5条，剩下的4条年末前也将根本落地，这中心还包含抓住发布H股全流转作业指引。
众所周知，在港交所上市的H股公司，公司注册地都在内地，其股票一般分为内资股、外资股，在香港发行的H股是外资股，而内资股只能由内地投资者或合资历国外投资者等持有，无法在香港商场上流转。之前，港股只要1家建行(00939)是以H股全流转形式发行。
为处理境外上市公司（H股公司）存量股份境外上市流转问题，2018年我国证监会展开了H股“全流转”试点，中航科工、联想控股、威高股份等三家公司27名股东持有的约71亿股存量股份获准转为H股，并在香港联合交易所上市流转。本年6月，中证监表明以为H股全流转现已具有全面推广的条件。
若该形式推广开来，含义是十分严重的，一是内地在港上市包含地产股在内中资股市值将大幅添加；二是跟着全流转，这些房企老板的财富（持有的上市公司股份）直接完成了向海外搬运。
毫无疑问，房地产职业，这一场新的财富运动，现已敞开。不过不同于曾经的躺着挣钱，这一次更检测技能。稍不小心，就是肝脑涂地，不论是炒房客仍是房企老板。
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