不写文章，在我这儿的原因不外乎两点：一是该说的都说了；二是想说的说不了，干脆就不说。
今日想说两句，是因为还剩最终一个季度了，对本年的商场做个总结是必要的。但不会像曩昔相同长篇大论了。
我国房地产商场的复杂性决议了，不论说多少，总有挂一漏万的当地，何况，一个最废话不过的废话是，我国672个城市，每一个城市房价的体现是不相同的。
一、本年的调控方针之严，我没有预料到，我上一年年末展望2019年房地产方针时的判别是，年中大概率会放松。
一方面，宏观经济的根本面决议了，房地产是稳增加必不可少的；
二是房价真实上涨的动力现已衰竭了，我看不出放松调控还会呈现暴升的或许。
可是，7月31日高层提出“不将房地产作为短期影响经济的手法”，房地产融资环境、职业环境可谓急转。这样的方针基调是否对，交给巨大的时刻吧。
在我国宏观方针上，我是一个脚踏实地派。我坚持我的判别，房地产调控放松仅仅时刻问题，但“不炒”的基调不会变。
二、本年前三季度，我国经济增速6.2%，和房地产体现不错有很大联系。
在这儿我打击几句：
有许多朴实不明白我国经济的，说什么这个增速有多糟糕，说什么这个数据是假的。
这些糊涂虫，压根不明白我国经济，6.2%，全球首要经济体依然最高。
至于数字是不是假的，也交给时刻，曩昔40年每年都有人质疑我国的数字，我想问：莫非曩昔40年我国的经济成就都是假的？
靠造假造出一个规划超越10万亿美元的经济大国？
已然这么简略，你也造假试试？
有人说我国经济是负增加，但我向来没有见他能拿出根据自己定论的根据来。
房地产出资增速前9个月依然高达10%以上，这是超越我的预期的。
前9个月，房地产施工面积高达834201万平方米（假如悉数竣工，房子肯定是供大于求），房子新开工面积的增速也高达8.6%。
出售尽管高速增加不在，但本年的总量依然不会低于15万亿根本成为定局。考虑到在本年9个月的时刻内，房地产调控次数据计算超越400次（这要是人吃药，早挂了），房地产的刚强由此可见一斑。
但2020年房地产的确令人忧虑，许多目标向下的趋势十分显着，比方，前9个月房子竣工面积下降8.6%，土地置办面积下降了20.2%。
三、关于房价
计算局发布了9月份70个大中城市的房价数据。看到许多专家都在解读。了解我的人都知道，我对这个数据向来都是“呵呵”。这个数据的可信性的确需求好好提高。
比方，9月份的新房数据，“4个一线城市新建商品住宅出售价格环比上涨0.4%，涨幅比上月扩展0.1个百分点”，在新房价格限价的状况下，这种计算有什么含义？
可是，我也一向着重这个70个大中城市房价计算数据的含义在于，这个数据接连看两年，是能够看出趋势的。
比方，9月份的数据显现，杭州这个向来作为风向标的城市，二手房价格呈现了环比两连跌，交易量呈现了六连跌。
上一次呈现这个状况是2014年，引发了全国房地产的调整，并从而引发“救市”，并从而引发一轮房价的暴升。这一次，杭州房价又开端跌了，这是一个值得咱们重视的现象。
四、关于房地产变天
我在2016年末提出，2017年年末房地产将变天。其时我的主张是，一线城市和热门城市的房价2017年年末见顶，高净值人士应该减持房产。
我记住我许屡次写文论述“变天”的含义，变天不是房价要暴降，变天也不是一切城市的房价不涨。
为了防止误导，我乃至每年都列出20个我以为任何时分都应该买房子的安全城市。现在来看，这个判别根本靠谱，一线城市（除了广州我2018年曾经一向说偏低）的高点根本便是在2017年年末了。
简略说，变天便是出资房地产最好的年代完毕，房价普涨的年代完毕，缺房子的年代完毕。至于你地点的城市会怎么，要详细分析。今日，关于变天，我再弥补几句，那便是：
五、我一向说，没有一个国家能够逃过20年的房地产周期。
18到20年的房地产周期是一个魔咒，没有任何一个国家的房地产商场能够跳出这个周期。18到20年总会有调整。
今日，咱们看我国的房地产商场，和曩昔不同的逻辑最少有这么几点：
、曩昔人民币单边增值，人民币财物价格有增值的支撑；单边增值前史完毕了；
、曩昔印钞机和GDP赛跑，M2高速增加，钱多，这个前史完毕了；
、曩昔我国经济高速增加，出资的增速更是高达20%以上，这个前史完毕了；
、曩昔人口高增加，婴儿潮一波一波，现在我国人不生孩子了，婴儿潮完毕了，光棍潮正在走来；
、曩昔缺房子，现在人均住房面积超越了40平，缺房前史完毕了；
、曩昔世界本钱以各种途径进入我国，进入房地产，这种本钱高速流入的前史也完毕了。
这六点，是能够写一本书或许博士论文的。这便是趋势。
六、那究竟会怎么。
本年听过我讲座的，应该都知道我的主张。
经济学以为，人是理性动物，可是，在任何出资商场，人的动物精力都很可怕。
在上涨的周期，有人高喊“京沪永久涨”，现在想想自己有多愚笨，哪里有什么永久涨的价格？
当价格并不高的时分，一些专家告知咱们太高了；但当房价暴升后，一些人却说，假如一个钱包不行，那就凑够六个钱包买房。
周期理论也告知咱们，当许多专家开端唱衰的时分，其实是商场见底的时分。
我对未来房地产商场并没有那么失望，但绝不会达观到以为一旦方针松动会再次呈现暴升。未来的商场，依然摆脱不了“价值规则”和“供求规则”的根本影响。
我的根本判别，方针本年4季度宽松的概率大，但考虑到数据的缺口，房价的调整应该还有半年的时刻。
不论怎么，这个商场现已回不到曩昔喧嚣的年代了，暴升的音乐现已中止。我之前说的“三个20%”的年代正在到来。
七、那究竟要不要买房？
房地产变天了，问这样的问题只能阐明你还处在曾经的逻辑中。672个城市，房价有涨有跌，即便在你地点的城市、区域、楼盘乃至详细的房子都是不相同的。假如有人直接答复你这个问题，这个专家根本归于卖大力丸的。
答复关于上篇文章的发问中美阶段性协议触及汇率问题，怎么影响房价？
很简略，在美国人看来，人民币被轻视了应该增值。这便是答案。如此，则意味着我国房价，至少就汇率而言，是有支撑的！
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