中新经纬客户端10月22日电 题：《分明：地产出售和出资可继续吗？》
作者 分明(中信证券研究所副所长、首席固定收益研究员，中新经纬特约专家)
在房地产方针不断趋严的当下，笔者将从区域的视点，对房地产商场的部分出售数据和开发运营数据进行分类与整合，剖析终究国内不同区域的房地产商场本年以来发生了哪些改变以及对区域地产商场进行定性评论。文中运用的数据首要来自CREIS数据库和Wind数据库。
房价和出售出现了哪些结构性改变？
房价年中增速放缓，三季度不同区域产品房价格环比上涨城市占比均有所回落。不论是依照区域仍是依照城市圈来区分，各区域2019年第三季度产品房价格环比增速均有必定程度的回落。咱们能够从环比上涨城市的占比来调查这一点，关于大部分区域而言，房价环比上涨城市占比的高点大多出现在本年一季度或二季度，大部分区域高点在80%以上。时至三季度，大都区域比较于二季度房价环比添加的城市份额现已跌落到40%以下，阐明三季度大部分样本城市的房价趋于下滑。假如将二线城市与三四线城市比照，三季度三四线城市中房价环比回落的城市占比更多。从热门城市看，不同城市的体现也有所不同，石家庄、成都等地产品房价格上涨较多，广州、厦门等城市跌落较多。
一线城市房价整体较稳。一线城市方面，四个一线城市中只要北京房价坚持了继续的环比上涨趋势，广州产品房价格环比自上一年四季度以来动摇起伏较大，大致出现先涨后跌的态势。上海、深圳环比均有小幅震动，年内均匀房价改变不大。整体而言，一线城市地产价格全年动摇较小，方针较好地稳住了一线城市的房价。
产品房出售面积相等，出售额坚持安稳添加。从整体的产品房出售状况看，产品房出售面积体现并不抱负，本年以来一向处于缩短区间，边沿上的利好在于近期降幅收窄。虽然产品房出售面积同比低于上一年，可是产品房出售额依然保持正添加，关于房企而言依然有必定的赢利可图。
一线城市出售走弱，二线和三四线城市边沿改进。分城市等级来看产品房出售面积，CREIS100余城的数据与30大中城市房地产出售数据显现，一线城市在上半年体现更好，二线城市前期体现较弱，三线城市出售增速放缓。可是进入三季度后，一线城市出售面积大幅低于上一年同期，二、三线城市地产出售在短期回暖，同比降幅收窄，二线城市下半年的体现显着优于上半年。年内房地产商场剧情的回转进一步印证了方针在严格执行“房住不炒”的状况下，“因城施策”也在起效果。
房地产开发运营的区域特征
华东、华南地产出资增速安稳，华北呈快速滑坡趋势。房地产开发出资增速本年以来继续保持在10%以上高位，是支撑固定资产出资的首要分项，而地产出资的支撑项首要来自施工和土地购置费。
分区域看，全年体现最好的是西南区域，增速呈逐季上升的趋势，成都、昆明、贵阳等西南省会城市的房地产开发出资增速都出现出向好气势。华东和华南的地产出资前三季度整体坚持安稳，每个季度都与全国均匀的增速水平相去不远，从样本城市的视点而言，华东和华南城市也占有了绝大大都。三季度出现，地产出资增速出现比较显着滑坡的是华北区域，一二季度增速在15%左右，但三季度同比开端下滑，而三季度北京和河北部分首要城市的地产出资同比缩短是首要原因。北京的房地产开发出资自上一年年底开端快速回暖，在一季度到达增速的高峰，跟着地产方针转紧而出现了显着的回落趋势，而河北区域地产出资则继续处于较弱运转区间，估计华北区域的地产出资短期很难看到改进痕迹。
分城市等级和城市圈看，地产调控方针对一线城市和环渤海区域地产出资的效果更为显着。分城市等级看，虽然一、二两个季度出资增速上升较多，但年中地产方针不断传出趋严的信号后，一线城市出资应声收紧，也体现了地产商对方针目的和方针预期的反响。二线出资整体坚相等稳，而三四线城市二季度时间短冲高后回落。分城市圈看，环渤海城市圈和海西经济区体现相对较好，但增速处于继续的下滑之中，环渤海区域的体现很大程度上遭到了北京和河北的影响。长三角、珠三角三个季度出资增速体现较为安稳。
整体新开工增速波澜不惊的表象下，区域差异却适当显着。次贷危机以来，在多轮影响方针的效果下，产品房出售和房子新开工面积增速大起大落。自2018年以来，二者的增速均有逐步平稳和温文回落的趋势，且愈加趋于一致。在整体增速波澜不惊的表象下，区域新开工的异质性体现愈加值得重视。华北区域和华东区域前三季度新开工的动摇最大，华北区域傍边，北京和河北部分城市的新开工处于同比小幅走弱状况，而太原、呼和浩特等城市开工大幅添加，导致华北区域一季度新开工增速较高。华东方面，二季度同比连累的城市首要会集在苏南区域，包含南京、姑苏、无锡等城市，三季度则有了必定改进。青岛区域的新开工面积年内添加较多。比较之下，西部区域的样本城市的体现更佳。
二线城市开工向好，三四线增速体现低迷。分城市等级看，一线城市一季度新开工炽热，新开工面积同比增速冲上50%，可是跟着后续方针加力调控，二季度增速的下行也非常显着，进入三季度后，又有阶段性的小幅回暖。考虑到在上一年年底开端，一线城市地产景气程度现已处于上升阶段，各方面目标都有所改进，因而本年四季度一线城市地产的各项目标都面对必定的同比压力。二线城市新开工增速出现平稳上升的气势，结合前面的出资与后边的施工状况，二线城市应当是“因城施策”的受益者，新开工有望稳步抬升的气势。三线城市在棚改落潮后或许面对阶段性的压力，二三季度新开工面积添加缓慢。
华东、华中、华南施工面积增速平稳。本年施工面积的稳步提高是房地产开发出资的重要支撑之一，带动建安工程出资一向坚持较高的增速水平。因为施工面积是一个存量概念，因而体现在同比增速上也是体现最平稳的。分区域来看，华东、华中和华南区域三个季度的施工面积同比增速大致走稳，根本安稳在全国均匀的施工增速水平。除了西南区域部分城市施工面积增速较快，而东北区域增速较低之外，施工的区域差异并不大(所选样本城市中，西南和东北城市的样本数量较)。
一线城市施工增速较弱，二线与三四线相对较强，但趋势不同。假如看各线城市年内的增速，则能够发现其间依然存在必定的差异和分解。一线城市施工面积的增速保持低位，二线城市施工面积呈显着的上升趋势，三四线城市施工增速处于高位，但已然有所下滑。二线城市施工面积继续添加，或许在很大程度上遭到年内新开工面积增速上升的影响，而三四线城市在棚改落潮后，施工面积仍处高位或许与前期的期房出售较多有关，但增速已有清晰的回落趋势。分城市圈看，施工面积增速同比的区域差异并不是非常显着。
一线城市房地产商场受方针的限制较强，二线城市边沿向好，部分中西部二、三线城市房地产商场有继续改进的空间。归纳上述评论，依照城市等级分类，一线城市在本年年中地产方针加码后，大部分目标处于边沿弱化的区间，三四线城市又出现出必定的需求透支的特征，而二线城市房地产的大部分目标在近三个季度以来出现出向好的趋势和必定的开展空间，或许在中期有相对较好的体现。将区域区分和城市圈区分结合来看，华北地产整体体现欠安，环渤海遭到华北城市的影响动摇有所增大。华东和华南体现整体较为平稳，对应长三角、珠三角地产各项目标相对稳健。中西部的几个热门城市出现出出资强而出售偏弱的特色，反而部分热门城市之外的省会城市和三四线城市地产出售和出资体现都相对不错，以至于从同比来看，中西部城市样本的体现整体优于其他区域，也体现出部分二、三线城市的开展空间以及中西部区域房地产商场的开展潜力。(中新经纬APP)
分明
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