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石家庄，河北省省会，京津冀城市群中心城市，国务院同意实施滨海开放方针和金融对外开放城市，我国铁路运输的首要纽带之一。
作为一座被“火车拉来的城市”，1968年才确认为河北省会的石家庄，在此前一向被视为我国最年青的省会城市。这个记载直到1988年海南省建立才被打破。
阅历了50年的快速开展，这座间隔首都最近的省会城市，不只成为了人们口中的“世界庄”，各项经济指标仍保持着较高速度的添加。
2018年，石家庄GDP 6082.6亿元，同比添加7.4%，三产结构占比6.9%：37.6%：55.5%。人均GDP55723元，同比添加6.6%。
2018年底常住人口1095.16万人，比上年底添加7.17万人。全年出世人口12.18万人，逝世人口6.53万人，人口自然添加率为5.19‰，比上年下降2.64 个千分点。常住人口城镇化率63.16%，比上年进步1.52个百分点。
2018年城镇居民人均可支配收入35563元，同比添加8.0%，城镇居民人均消费开销21620元，同比添加6.3%。
与此同时，石家庄房地产商场由上行趋势逐步回归平稳，以万科、融创和保利为代表的品牌房企出售成绩稳中有升，逐步抢占本地中斗室企的商场占有率，改写了石家庄的商场格式，成功收割了一波商场盈利。
调控方针：非户籍在主城5区限购1套，
新购一二手房皆限售5年
与其他一些强省会城市比照，石家庄的楼市调控方针相同苛刻。
非户籍家庭近3年内接连交纳2年以上社保，在长安区、桥西区、新华区、裕华区和高新区（主城5区，下同）限购1套住所（含新建产品住所和二手房），户籍家庭、其他区域皆不限购。
在主城5区购买首套房，商贷、公积金告贷首付份额皆不低于30%；二套无贷商贷首付不低于40%，有贷商贷首付不低于50%，二套公积金告贷首付不低于60%；其他区域首套首付不低于20%，二套首付不低于30%；三套以上停贷。
产品住所、经济适用房皆限售，新购住所（含新建产品住所和二手房）限售5年，以买卖合同网签存案时刻为准。2007年5月1日前，开发企业获得经济适用住所建造方案批文的，限售2年；开发企业在2007年5月1日后才获得证件批文的，限售5年。
按照2016年10月份全市产品房的基准价可上浮确认项目的预价格，撤除重污染企业开发房地产、低密度社区、装配式住所的预价格可别离较基准价上浮20%、30%和40%。分区域限价，各区域皆有隐形的房价监管红线，比如南二环东沿线板块最高价格不超1.5万/平方米。
别墅施工进度1层以上，高层施工进度到达1/3或出资额超工程总出资额的25%，可申领预售证。冬天采暖季直到次年3月15日，一切在建项目悉数罢工，致使房地产商场堕入“空窗期”，全市几乎没有新房供给。
商场总述：商场由上行趋势逐步回归平稳，
三季度成交量环比下降12%
2019 年1-9月石家庄产品房供给面积 311.77万平方米，成交面积 345.51万平方米，其间第三季度产品房供给面积 138.44万平方米，环比上升 13% ，同比上涨 106%，成交面积 121.58万平方米，环比下降 12% ，同比上涨 55%。
分季度来看，一季度因西山事情，供货端低迷；二季度贱价项目入市，首要面向首置首改需求，带动成交量快速上升；三季度房企和项目营销推货节奏密布，尤以九月份体现杰出，各项目抓住在国庆节前补货，为假日成交创造条件，全体三季度成交相对平稳，商场张望心情仍旧浓重。
土地商场：量价齐升地价再创新高，
三季度土拍显着降温
2019 年1-9月石家庄房地产开发用地累计供给 114 宗，供给面积 399 万平方米，超越 2018年全土地供给总量的 13.9%；成交 82 宗，成交面积 312万平方米，超越 2018年全年成交总量的 17.4%，其间 1-9月房地产开发用地成交亩价达652万元/亩，再创前史新高。
分区域来看，长安、栾城和正定片区土商场供求炽热，带动区域产品房商场热度提高，其间栾城区以供给 84.2万平方米、成 交71.8万平方米位居首位；从土地成交价格来看，长安区楼面价最高 6565元/平方米，其次为裕华区、桥西区，楼面价别离5139元/平方米、 4591元/平方米。
分受让方法来看，补证土地成交58.4万平方米，非补证土地（勾地和揭露招拍挂两种）共成交253.5万平方米，商场供求逐步标准，其间勾地占比59%，勾地仍是供地干流方法。
值得一提的是，三季度高溢价成交地块显着削减，房企逐步回归理性，土拍阶段性降温，贱价拿地成为可能。
依据全年土地供给方案，当时桥西区完结率最低，四季度桥西区或将成为土地商场热门区域。
区域商场：刚需、改进主导且地域特征显着
现在，主城5区近乎无新房供给，成交以二手房为主，房价1.8-1.9万/平方米，次新房2万/平方米。二环沿线主打改进性需求，3房、4房大户型成交活泼，房价2万/平方米。
二环、三环之间为近年新式板块，日子配套尚不老练，产品主打刚需两房以及小三房。比如南二环东延线，万科、保利、华远等品牌房企扎堆，在建地铁3号线，片区有医药、电子信息等工业，房价1.4-1.5万/平方米。
鹿泉区坐落西三环以外，房价1.1-1.2万/平方米。栾城区坐落南三环以外，房价略低0.9-1万/平方米。藁城区坐落东三环以外，房价约1万/平方米。
西山乃传统半山别墅区，2019年头禁止削山建别墅，部分项目停售。
热门区域：正定新区炒预期，2019年土拍
再度升温，品牌房企扎堆抢地
正定也是当时甚至未来石家庄新房首要供给区域，有市政府搬家、国家级新区、河北自贸区规划预期加持。
正定市政配套先行，着力打造海绵城市，片区内现已通行地铁1号线，2号线正在规划建造中，但入住企业偏少，现阶段仍是炒预期。
正定县区分为古城、新区两大板块，古城主打旅行工业，修建限高8米，主打别墅、合院这类低密度产品，总价500-800万，购房者首要来自于本地以及主城区外溢客群；新区炒预期，有市政府搬家、国家级新区等利好加持，但现阶段开展尚不老练，入住企业偏少。各区域客户皆有，以年青人居多，本地拆迁户也占有必定比重。
2016年，正定县土地商场火爆，房企不吝高价抢地，部分地块限售10年。不过，因前期商场火爆，10年限售项目价格低于预期，商场抗性有限，根本都能去化结束。
2017-2018年土拍商场回归理性，但并未呈现土地流拍。
2019年，在市政府搬家、国家级新区、自贸区等预期推进下，土拍商场升温，中海、华润、雅居乐、中铁建等品牌房企连拿7宗地，楼板价6000-6500元/平方米，地价再度升至高位。相较于正定在售项目1.3-1.4万/平方米价格，地价略显偏高。
营销去化：差异化营销，万科低开高走、
华远错位定价、保利途径分销
房企营销战略差异化，万科新都会低开高走，前期冲流量、做口碑，后期提价制作增值预期。
华远分产品错位定价，更易去化的2房高价渐渐卖保赢利，不易去化的3房降价走量。
保利以全年出售成绩方针为导向，开盘次月便上途径冲成绩，刚开端途径客户转化率较高，随后平平。高价盘自建圈层，触及老带新、全民营销等。
相较而言，正定县更为依靠途径分销，本地中介带客能力强。
大都项目日均到访量20组，途径盘日均50-60组，周末100组，但途径客户质量良莠不齐，转化率难以确保，流量盘月均去化200-300套。
客户结构：地缘性以及周边郊县客户居多，
二环内改进、二环外刚需
购房者以项目地点片区以及周边郊县客户居多，户型要方正、南北通透，北京外溢客群极端有限，占比缺乏5%。
各区域商场客群区分显着，二环内主打改进性需求，成交主力3房、4房大户型产品，本地改进性客群不缺房，大都卖一套再买一套。
二环外主打刚需以及首改，85平左右的两房更易去化，除地缘性客户之外，周边郊县客户也占有较大比重。
竞赛格式：万科、融创、保利闻名前三甲，
品牌房企商场份额持续提高
2019年1-8月，品牌房企出售成绩稳中有升，包含荣盛、恒大、绿洲、碧桂园在内的7家实力房企入围出售金额榜单前十强，万科、融创和保利闻名前三甲。
反观，本地中斗室企出售成绩欠安，仅北城、润江和天山入围前十强。
值得一提的是，本地中斗室企连续呈现资金周转不畅难题，联邦、卓达更因民间假贷、金融拆借到期违约破产。
长时间来看，本地中斗室企商场占有率将持续走低，外来品牌房企则持续提高。
展望未来，估计四季度房地产商场调整起伏将在供需拉锯状态下略有扩展，并将在10月底至12月初到达降价跑量的最高潮，为完结出售使命，房企和项目推售动作仍将不放松，推售节奏趋向小推量多批次，以价换量动作更加显着。
未来二环内新增供给相对较少，潜在入市项目集合的长安区、栾城区和正定区域将成为四季度商场聚焦点。从产品结构方面来看，商场全体处于下行趋势，受商场长时间调控影响，购房者张望心情稠密，入市积极性低，出资改进需求停步，刚需化显着且更加激烈，户型面积段及总价段逐步紧缩。
2018年至今，房地产商场处于持续调控周期，房企们融资环境进一步收紧，资金压力不断加大，许多房企开端挑选加速开发节奏，加速出售，回笼资金，以归还告贷。融创、旭辉和万科进入本年土地储备的榜首队伍，房地产商场集中度在不断提高，尤其是融创和万科现已完结了全城六七盘的布局，估计四季度房企推货速度将持续加速，快速抢占商场份额。
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