近来，老黄埔两大“总价百万内”公寓入市，引人重视。
一盘房都还没有就揽客，冻住资金来认筹；另一盘历经地铁注册，价格不升反降近1万/平。
今日，楼市君通过实探，带我们看看终究有多独特！
越秀万力·星悦峯：楼未敞开就揽客
紧邻发电厂+公寓二楼仅1.9米高
首要来看全新盘越秀万力·星悦峯，该盘就是近期宣扬的双地铁、“四钥匙”公寓。
本想一睹神盘真容，可没想到，楼市君来到现场，只看见一片围蔽起来的施工地，楼都还没出地上几层！
越秀万力·星悦峯施工地
据了解，该盘是由越秀地产及万力集团联合开发，万力集团是广州大型国有企业，主营橡胶等事务。
项目地块就是万力集团原有的春风化工厂项目旧厂改造而来，越秀与万力各占股51%、49%。
春风化工厂项目旧厂改造开工典礼
从地图上看，该盘间隔地铁13号线南海神庙站约800米，与规划中的5号线东延线庙头站也仅相距约200米。
区位条件的确不错，不过，楼市君在现场发现，项目周边环境却不尽善尽美。
越秀万力·星悦峯区位图
其门口就是主干道黄埔东路，大型卡车、客车、公交车等来往不断。
因为周边散布了石化厂、发电厂等，楼市君在5分钟内就发现有近10辆载着油气罐的大车通过。
越秀万力·星悦峯门口来往车辆
这将对项目形成噪音大、空气质量差等晦气影响。
随后，楼市君来到了项目设在东方宝泰购物广场的展现区，沙盘及样板间都在此建立。
出售表明，项目主力户型48平“4钥匙”LOFT公寓最受欢迎，总价仅约100万，便能收4份租金。
越秀万力·星悦峯沙盘
该户型上下两层各分出了两间单间，每间房从外而内设有卫生间、厨房、床。
但遭到层凹凸的影响，首层实践高度仅有2.1米，二层更是只要1.9米高。整个户型只要客厅落地玻璃单面采光，感触较为压抑。
越秀万力·星悦峯样板间挨近成人高
因为项目没有到达预售条件，越秀采纳让买家现场冻住2万元资金抵98折的方法揽客，估计下月初开盘。
万科尚城：总价40万起
地铁通了，价格却降近1万/平
近来，黄埔区万科尚城公寓也有推新，总价40万起，也非常招引眼球。
但是，楼市君发现此次新推出的24-48平产品，相当于单价低至1.67万/平起。
比起此前推出的C2栋2.7万/平的价格相差近1万元/平，且此间还阅历了13号线地铁注册的要害节点。
地铁通了，价格为啥还会不升反降？楼市君便前往项目实探一番。
万科尚城，地处老黄埔南岗片区，坐落黄埔东路与丹水坑路交汇处，地铁13号线夏园站和南岗站的中心方位。
其住所产品已根本售罄，业主连续收房入住；
公寓产品共有3栋，C2栋于2017年推售，价格一度卖上2.7万元/平。
本年9月底项目“低沉”开盘，加推C1栋，面积段为24-48平，5米层高的小户型。
楼市君现场得悉，除了31-32平的A3户型所剩不多外，其他户型都还尚有挑选地步。
至于此次价格为何比较此前改变如此大？
出售奉告楼市君，C1栋和此前C2栋的交楼规范不同。
C2栋是精装交给，当下在售的C1则是毛坯房，相当于在售的价格里除去了装饰本钱。
毛坯公寓交标
且出售表明，当下低沉开盘价格很“笋”，许多单位都是被内部职工购买，后期推货或将再上调价格。
能不能下手？
公寓出资要点考量三要素
许多买家关怀，这两个项目究竟值不值得买。
其实，这就要说回到公寓出资的评判规范。
一般来说，出资公寓会有三大根本原则：中心地段、快捷交通、租金报答。
1.地段：接近但不归于临港经济区
坐落中心区域或是大型要点规划板块内的公寓，保值才能更强；
而板块周边，即使相隔两三个地铁站，其价值就会大打折扣。这类打着周边板块利好的公寓盘需最为留意。
越秀万力·星悦峯和万科尚城都是地处老黄埔板块，并非是广州传统意义上的中心区位，与临港CBD也仅是街坊联系。
临港经济区与两大项目大约方位
现在，项目地点的老黄埔片区暂处于开发建造阶段，日子配套上，暂都依托周边小型商超。
万科项目有规划一个裙楼商业广场，其宣扬已引入麦当劳、九毛九等商家，开业时刻尚待时日。
2.交通：距地铁站1.2公里
然后再来看看项目交通快捷状况。
挑选地铁盘，特别是站点800米以内的项目，已成为大多数买家的一致。
而间隔万科尚城最近的地铁站是南岗站，将近1.2公里，步行需15分钟左右。
若是以地铁作为首要通勤东西的买家，或会有些介怀。
此外，楼市君实探时发现，两大项目周边店肆经济大多以轿车出售、汽修等为主。
楼盘都被旧厂旧村围住，周遭环境则亟需改进。
越秀万力·星悦峯更是正面直对两大“烟囱筒”。
万科尚城旁的沙步旧村改造虽已提上日程。
但旧改推动时刻较为绵长，短时刻难以集合人气。
周边旧村
3.租金：片区租金不高，报答或低于预期
最终但也最重要的一点就是公寓出资报答，这大多在租金上表现。
越秀万力·星悦峯的出售许诺，四钥匙的一间房租金可达1000到1500元/月，一套单位大约每月收入4000到6000元，并表明未来金融城的人会来这边租房。
不过，周边中介表明，现在片区租房的大多是外来务工人员以及13号线带来的少许人流，租金不高。
离南海神庙站五分钟的范围内，有大把的小型公寓，单间租金在400-650元/月；住所小区一房一厅的电梯房，租金在800-1500元/平。
南海神庙站周边租房截图 来历：链家
南岗站周边相同如此，公寓单间租金在350-500元/月。
南岗站周边租房截图 来历：链家
不难看出，周边现有租借行情与出售描绘有较大距离，或将低于预期。
公寓再次易手费率高
合适房东式长线买家
那么，此类公寓是否为祸不单行，彻底不能买？这也未必，只不过买家需调整好心思预期。
跟着上一年发布方针商服松绑后，“330”前拿地的一手商服项目，不限购，个人可买，公寓商场成交量及价格也一度上涨。
公寓价格一般会低于周边住所，下手门槛相对较低。
不过，短期内公寓价格提价不多，且公寓二手转让的手续费用高，增值税、个人所得税、土地增值税、契税以及附加税等各项税费加起来在15-20%间。
因而，公寓都是比较合适长线出资。
当然，租金收益更倾向于挑选人流量大的老练地段。
万科尚城小户型装饰参阅板房
楼市君身边有相似的事例：
一朋友出资，几年前下手了越秀区内的某公寓。
总价约80万，首付60万左右，十年月供，每月还贷3000元。
公寓坐落某三甲医院邻近，周边交通便当，享有老练的老城区配套。
医院门口人流量 来历：网络
现在，公寓的租客一向不必愁，租金能有3000元/月左右，刚好抵上每月所需房贷。
他相当于60来万买了个长时间持有的主城物业，从此便安心当房东。
来历：网络
看完楼市君给我们做的利害剖析，老黄埔的两大奇特项目，你会买么？
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