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香港楼市周报9月24日至9月30日

2019-10-04 17:13:25 阅读：9887 作者：责任编辑。王凤仪0768

周报

地王流标租铺冰封

出资气氛响起警号

2019-9-24 至 2019-9-30

一手商场

而曩昔周六、日两天，由于未有全新项目开售，故新盘商场成交转静，两天录约20宗成交，较上一个周末跌落近9成。其间新世界旗下清水湾「傲泷」周末2天再度沽出4伙特式户，套现逾2亿元。其间C座P1露台三复式户，有用面积2,253呎，呎价26,640元，成交价达6,001.9万元。全盘沽出逾9成单位，现正主打复式及三复式大宅揭露出售。同系北角「柏蔚山」周末沽出高层四房户。单位为2座26楼E室，有用面积1,024平方呎，成交价3,982.3万元，呎价38,890元。项目一房、两房及三房单位已全数沽清，仅余少数四房户及9伙优质复式单位待售。

本周推售项目

一手新盘音讯

由新鸿基及港铁共同开展，坐落西南九龙「汇玺III」（汇玺第5期）于上星期四(26/9)推出352伙作次轮出售，折实价格由602.1万至4,362万元，折实呎价19,998至28,830元。首轮出售中的东南亚华裔及相关人士再出手扫货，商场音讯指，该组买家再斥资3.3亿元购入8个高层4房单位，属是次出售最大手买家。项目终究本日沽出约337伙，占可售单位96%。通过两轮出售后项目已累沽近690伙，估量开展商将于短期内再加推单位。

由龙湖及合景泰富协作开展的启德「尚珒溋」于早前发布第一张价单，合共138伙，面积由332至572平方呎，客户可享最高18%扣头优惠，折实价由728.88万至1,919.71万元，折实呎价由21,388至26,515元。开展商于上星期一(23/9)加推90伙，面积332至752平方呎，折实价由735.21万至2,193.41万元，折实呎价22,012至29,168元。2张价单合共218伙单坐落上星期五(27/9)作首轮推售，终究全日沽96伙，占可售单位总数44%，为启德同区各私宅新盘中，首轮售出单位比率最低楼盘。

恒大旗下屯门扫管笏住所项目正式命名为「恒大珺珑湾」，并已取得预售楼花同意书，将分为两期开展，第一期名为「恒大珺珑湾第1期」，第二期名为「恒大珺珑湾第2期」。两期合共1,982伙，其间1,960伙分层单位，距离由敞开式至3房，面积由逾200平方呎至约800平方呎不等，面积约300多平方呎的1房单位占近5成；别的，项目亦设22座逾2,000平方呎洋房，以切合不同用家需求。开展商指，项目料10月份推出商场，商场音讯泄漏会先推售第1期。

高银世界首个住所项目何文田「傲玟」早前已上载楼书，并于上星期五(27/9)敞开示位予大众观赏，短期内以投标方式分段出售。开展商表明，项目至今已有逾500组特选客户观赏，以用家为主。项目大部分单位将于短期以投标方式出售，并方案短期内发布出售组织，第一批单位不包含特征户，将参阅区内逾千呎单位的成交价。「傲玟」坐落常盛街17号，6座住所大楼共涉401伙，标准单位有用面积由848至1,447呎，并设26个特征单位，包含连渠道、大平层、花园复式、部分更有设泳池。

二手商场

本周香港华夏城市抢先指数（CCL）報182.66點，按周跌0.34%。华夏城市大型屋苑抢先指数（CCL Mass）则報183.96點，按周跌0.34%。

本周香港华夏经纪人指数CSI最新報36.36點，較上星期的35.72點上升0.64點。CSI跌至31.80點後，連升3周共4.56點，有止跌回穩跡象。顯示跌市氣氛未有進一步惡化，前線經紀人睇淡情緒明顯緩和，預示未來樓價跌幅有限。CSI連續3周企穩35點上下，但仍然低於40點水平，即樓價調整持續。預計未來數周CSI會於30點至40點之間徜徉，信任樓價跌幅有限，約一成左右。

据商场计算，本周末十大屋苑录得452组睇楼预定，較上星期再跌2.8%。市場人士表明，過去一周九龍及新界區均有新盤開售，新盤開價招引，較同區貨尾單位有所折讓，市場反應熱烈，搶去二手睇樓客及購買力。發展局剛发布下季賣地計劃，房子供應比預期落後，但市場已累積很多剛性需求，信任在樓價向下找到支撑位後，買家會从头入市。周末持續有大型社會運動，部份地區交通受阻，在接連多個周末爆發社會衝突後，睇樓客盡或许防止於周末睇樓。

二手成交事例

湾仔「囍汇」2座中层H室，有用面积约443方呎，1房距离，外望清幽山景，以1,400万元结束买卖，有用呎价约31,603元。原业主于2013年12月以约940.8万元买入上述单位，持货约6年，现沽出转手账面获利约459.2万元，赚价约49%。

大角咀「一号银海」3座中层C室，有用面积665方呎，3房套房距离，坐享园景、池景及昂船州海景，原业主以1,638万元将单位转手，有用呎价24,632元。买家归于同区分支家庭；原业主于2009年9月以718万元买入单位，持货10年，账面获利920万元，单位增值1.28倍。

奥运站「浪澄湾」3座高层D室，有用面积546平方呎，采2房2厅距离，单位座向东南边，以1,065万元沽出，折合有用呎价19,505元。上址原业主于2007年11月以491万元买入单位，持货近12年，现沽出单位账面获利574万元离场，单位期内增值逾1.1倍。

马鞍山「岚岸」7座中层C室，有用面积488方呎，2房距离，以738万元转手，有用呎价15,123元。原业主于2011年以337万元购入单位，持货8年，是次沽出单位账面获利约401万元，单位增值约1.2倍。

元朗「PARK YOHO Sicilia」1A座低层D室，有用面积326平方呎，敞开式距离，以450万元沽出，有用呎价13,804元。买家为上车客，钟情PARK YOHO 属大型新晋屋苑，自成一国，环境舒适，设备完善，见单位价钱招引，快速决议入市。原业主则于2016年7月以约313.72万元一手买入单位，持货3年，帐面获利约136.28万元。

印花税成交事例

工商商场

近来商场租铺意欲低，中心区不少复式巨铺大有机会约满被弃租，信任本年中心区舱位租务淡静，租金将继续受压。据商场材料显现，9月份暂时录得约104宗舱位租务个案，比照上一年同期跌逾40%，反映商户缺少租铺意欲。中心零售区近月经常呈现示威抵触，旅客数字急跌下，相关区域零售气氛急剧转差，零售商对扩大事务爱好大跌。同时间，不少租借多层舱位的零售商，将会约满弃租，如世界品牌Prada，早年租借铜锣湾罗素街「2000年广场」的大型专门店，月租金达900万元，将于2020年6月完毕7年租约，据悉租户决议不再续约。别的，欧洲时装品牌H&M，租借铜锣湾「恒隆中心」地下至3楼，合共4.7万平方呎，月租近1,000万元，以及旺角「家乐坊」多层舱位，每月租金涉900万元，音讯指品牌正寻求顶租。

工商成交焦点

早前请求破产的美国时装Forever 21，关掉旺角旗舰店，亦是本港现时仅有分店，坐落旺角「百宝利商业中心」，触及地下10及11号铺、1至3楼共19,217平方呎。事实上，上月Forever21 已预备请求破产维护，原因是公司现金不断下降及周转选项削减，故关掉全球分店。翻查材料，品牌于2016年，以每月230万元预租该铺，租约下一年结束。音讯指，业主亦将会从头招租，意向月租料约200万元。Forever21于2010年攻港，曾以每月1,100万元，租借铜锣湾京华中心5层舱位，总楼面51,158平方呎，成本港首间旗舰店，亦属其时最高月租舱位，这以后租金愈加至1,400万元。

铜锣湾波斯富街21至27号「本德大厦」地下至2楼租出，物业地下面积约1,000平方呎，1及2楼每层面积约5,400平方呎，总楼面约11.800平方呎，舱位以每月48万元租出。据悉，舱位早前曾交吉一段时间，亦曾由时装店以每月30万元作短租，而业主意向长租每月约68万元，现在以48万元租出，减幅约3成。

新蒲岗大有街34号新「科技广场」低层单位，面积约815呎，以518万元沽出，均匀呎价约6,356元，低于上一年顶峰时期高位挨近两成。原业主于1994年229万购入单位，持货25年，物业前期自用，近期作收租借途，物业增值一倍多。

开展商意向

规划超越10年的长实红磡鹤园街13号「康力出资大厦」，开展商过往曾提出以「限呎盘」方式重建作住所，但一向未获城规会同意，早前提出将拟建两幢办公室及零售设备，并获城规会同意重建。开展商表明，两幢新商厦称号尚待执行，并不扫除与承租大面积的世界集团洽谈商厦的命名权，由于区内缺少全新具规划的大型商厦，加上铁路基建如港铁观塘延线和黄埔站的启用，以及未来屯马线的通车，预期此两幢商厦将被受追捧。重建项目地盘面积约4万平方呎，两幢各31层高的商厦，估量于2025年完工，共供给558个单位，可供租借单位面积由约590至990平方呎不等，亦可全层租借。商厦底层设有面积逾2,500平方呎的商铺舱位，以及4层地库停车场。

由新世界进行收买的中环摆花街旧楼，近期再成功以3500万元收买一个地铺单位，料收买重建作商业开展。据土地注册处材料显现，摆花街11号低层地下的舱位，最近以3500万元成交，买家为新世界或相关人士。开展商早在上一年现已活跃收买摆花街9至19号的旧楼，之前便曾以近亿元购入8个住所单位。由于现时收买的地段归于商业用处，料开展商成功统一业权后，将可以地积比率15倍，重建成商厦开展，具重建潜力。

恒基上一年中就九龙城南角道旧楼请求强拍，地盘面积共约7,360平方呎，划为住所（甲类）用处。最近以1,100万元增购一伙单位，收买呎价近2万元，约1年半涨价约17%。土地注册处材料显现，九龙城南角道18至22号旧楼1楼B室，以1,100万元转手，单位有用面积约551平方呎，收买呎价近2万元，较上一年5月份以呎价约1.7万元购入的上层单位，呎价进步约17%。若计及今次增购的1伙，开展商累积购入逾95%业权，余下2伙没有收买，收买已挨近结尾阶段，估量统一后将兼并比邻地盘开展，估量可重建楼面共达9万平方呎。

其它音讯

启德跑道区第4C区4号商业、酒店地，地皮属全维港海景，比邻邮轮码头，可建楼面86.3万平方呎计，规划最少3成、最多一半楼面须作酒店开展。原本在本年5月由高银投得，终究在6月份挞订，尽管第二度投标时取得5份标书，惟地政总署终究宣告，由于地价标金未到达政府就该用地所定的底价，故决议回收。除了该幅第4C区4号商业地外，比邻的第4C区5号商业地在本年1月投标时，亦相同因开展商出价未及政府底价，相同流标收场，归于罕有一年内接连两宗流标事情，并且在同一区域呈现。

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