文|凯风
楼市再生新变局。
继网传合肥多家银行停贷二手房之后，有音讯称沈阳有银行发布新的限贷门槛：二环以内房子房龄不得超越20年，二环以外房龄不得超越15年。
在大大都城市，二手房按揭借款房龄门槛都是30年。但随着新一轮楼市调控收紧，已有城市将借款门槛从30年调整到20年，有极少量城市的商业银行已将门槛收紧到15年。
这意味着，二手房的变现难度越来越大，老房子的流动性越来越弱，老破小的不确定性越来越大。
01
合肥停贷二手房，一石激起千层浪。
对此风闻，前不久，人行合肥中心支行给出回复：这些银行均没有停贷二手房。
那么，本相究竟怎么？ 事实上，这些银行尽管没有一概拒贷二手房，但由于借款额度严峻不足，放款遥遥无期。这种景象，与停贷并没有太多实质性差异。
这种局势意味着什么？
这当然谈不上所谓的“关门打狗”，但这件事足以阐明：二手房在调控系统中处于相对弱势位置。
究竟，新房能够奉献GDP奉献土地财务，而二手房仅仅财富搬运，只能奉献税赋，所以不免在调控中遭到轻视。
因而，一旦借款额度全体收紧，二手房必定首战之地。
02
与半遮半掩的停贷二手房比较，二手房借款房龄年限缩短，无疑更有丧命杀伤力。
众所周知，我国住所的土地使用权是70年（商铺公寓40年）。尽管房子离70年仍旧悠远，但许多人早已开端忧虑到期之后的问题。 可是，我国住所的规划寿数只要50年，而许多房子未必能撑到50年。
最近几年，小区衰落的新闻不绝于耳，许多房子疏于保护，房龄不到20年，但实践寿数早已超越30岁。
这其间，不乏部分老旧小区歪斜、崩塌等极点事例，老房子的修建质量成了二手房买卖的最大妨碍。
所以，与其过度忧虑70年产权到期怎么续期的问题，倒不如注重自己的房子还能撑多少年。
正由于这一点，银行在发放房贷时，将房龄列为重要的考量要素之一。而当地在收紧借款之时，也会将此作为二手房限贷的重要筹码。
究竟按揭借款，都以房子作为抵押品，房子也是绝大大都人能拿得出手的最大抵押物。一旦房子严峻老化乃至没了，那银行靠什么来束缚购房者还房贷？
03
那么，二手房房龄超越多少年就会面对约束？
一般来说，住宅借款对房龄的要求是30年（局部地区20年），而借款年限与房龄之和不得超越40年（少量城市50年，部分城市30年）。这意味着，假如房龄超越20年，就会面对借款难的问题。
即便能批下借款，一般借款年限也不会超越20年，而新房一般可贷30年。而房龄一旦超越25年或30年，在大大都城市都将拿不到借款，只剩全款一条路。 在楼市里，能全款买房的人究竟是少量，许多人耗尽了“六个钱包”才牵强凑够首付，假如借款门槛猛增，那么房子的流动性必然要不断衰减。
1998年住宅商品化变革之后的第一批房子，房龄现已超越20年。1990年之后全国建造的第一批商品房，修建寿数现已挨近30年。这些老房子在借款大将会遭到越来越多的约束。
04
有人说，老房子尽管借款难，可是地段好，能够博拆迁。
地段好是没错，但博拆迁又归于想当然。不是每个城市的老城区都会被拆迁，也不是每个老小区都能顺畅拆迁，有城中村拆了10年都拆不掉，遑论这些容积率自身就很高的老小区？
购买老破小博拆迁，必然是一场高风险的持久战。
因而，本年国家方针现已呈现调整，新一轮旧改不再执着于旧校区拆迁改造，而是将加装电梯、加建停车场作为要点方向，这种方向之变，也足以阐明拆迁改造的不易。 加装电梯、加建停车场，当然能进步老房子的议价才能，但随着房龄日益变大，谁都无法逃脱衰落的终极命运。
所以，有三种类型二手房应该给予注重：
一是房龄超越20年的房子，警觉房子质量老化以及借款难题。
二是老旧的高层，容积率过高，未来拆迁难度会非常大。
三是空置率过高的区域，这些当地房价炒得再高都没含义，由于根本就没有二手房市场。
05
当然，这并不是说，二手房不能买。相反，与新房比较，二手房的性价比更高。
新房房价，一般都会透支未来几年的利好，且许多利好都仅仅空头承诺，无法实现。而这两年的新房，在“高周转”形式分配之下，部分还存在质量问题。
二手房则是所见即所得，不会被开发商鼓捣出来的概念冲昏头脑。特别是次新房，与新房不同不大，但价格却远远低于新房，性价比更高。 所以，凯风君一向主张，关于刚需集体，在一二线城市尽量装备次新房。一二线城市大都已进入存量房年代，中心城区已无可开发土地，新房大大都坐落偏僻市郊。
与其去新区买溢价更高、出路叵测的新房，不如在二手房市场寻觅更具性价比的挑选。
在三四线城市，状况有所不同。新房供应量巨大，二手房市场疲弱，在这类城市是买新房仍是二手房？这方面不能混为一谈。在这类城市，特别是县城，一个中心原则是：跟着权利中心走。
由于，小城市的权利中心与教育中心、交通中心、商业中心往往是一体的。政府机构外姑息跟着去新区买新房，政府机构不动就守着这些中心，二手房反而有了高性价比。
最终总结下，楼市调控拿二手房开刀，早已不是什么新鲜事。这一轮楼市调控的标配——限售，其实便是诉诸约束二手房买卖；而这一次借款受限，同样是拿二手房开刀。
所以，未来买房，不只要考虑增值空间，更要考虑流动性，特别要将变现的难易程度放在首位。
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