来历 | 地产密探（ID：real-estate-spy）
修改 | 密探君
2019年楼市的金九银十”，要让许多地产商较为绝望了。特别是那些改进型高端盘扎堆上市，产品上又是中、大户型当道，预价格违背干流，多少人有资历去高攀呢？
在全国最大的中文搜索某APP平台上，密探君发现，9月以来，多个对外以高端形象示人的气质型楼盘正在张狂推行营销，比方绿城·凤起朝鸣、德商·迎晖天玺等。
相关于东客站片区的迎晖天玺，内金沙片区的凤起朝鸣则被绿城拔得调性更高，声称杭州”凤起朝鸣“的姊妹篇，开盘前较长时刻蓄客期，购房者有必要提早一周预定挂号才干进入售楼部，由专人陪同“一对一”解说，逼格之高，在成都地产圈人尽皆知。
但有些时分，离地飞得越高，一朝风向骤变，或许跌得越痛。绿城·凤起朝鸣，其时便是遇到了这种较为为难的地步，且从拿到预售证起就已埋下了伏笔。
本年8月2日，绿城·凤起朝鸣一期获准预售，首批次推出170套精装房，触及3栋、4栋、5栋、7栋、8栋与9栋，其间3栋、4栋与5栋为高层，7栋、8栋与9栋为多层的洋房。
让成都业界为绿城·凤起朝鸣捏了一把汗的，是其预价格，起价已破3万元/㎡，最高到达39999元/㎡，均价33000元/㎡。其间，装饰规范挨近5800元/㎡或6000元/㎡。
从绿城高端系沿用“道法我国、中式经典”的“匠心”打造理念来看，与成都一个城市等级的杭州绿城大本营，凤起朝鸣系卖得更贵，均价55000元/㎡，再看成都凤起朝鸣，金沙这么稀缺的地块，绿城掌舵人一定会以为这个价不只不贵，乃至还或许轻视。
但放眼其时成都楼市，内金沙的凤起朝鸣的预价格毫无谦让的说，在全成都排起名来也毫不含糊，“数一数二”。高价格的背面，是绿城2017年底初次入蓉高调抢地，总斥资13.44亿元，溢价率逾59%，明面上楼面价15600元/㎡，但算上附加24%的配建人才房，实践楼面价24000元/㎡。
2019年以来，尽管成都楼市的最高楼面价记载到达18512元/㎡，相同为青羊区西三环内侧，但巨资拿地总是有时刻本钱的，乃至或许还有借杠杆举债的高利息本钱，放的时刻越久，本钱越高，尤其是一、两年前拿的地王，迫使那些即使是房企大鳄也不能不赶忙“高周转”起来。
从内金沙凤起朝鸣的户型看，3室的只要164㎡一个户型，其他悉数为4室，面积段从194㎡到387㎡不等，购房最低门槛差不多都得在500万元以上。这个价位，假如有实力购买，肯定在成都已步入豪宅圈层。
图：绿城·凤起朝鸣中式院子别墅
让外界惊奇的是，即使如此高单价与高总价，绿城·凤起朝鸣其时参加摇号报名者到达172人，从摇号结构看，刚需报名虽缺乏一半，改进换房的一般客户却爆棚，看到这一成果，外界慨叹：成都土豪真多，绿城真够牛X的。
不过，绿城·凤起朝鸣8月20日选房成果一出，外界更是一脸懵逼，本来报名的43个刚需客终究选房的只要14个，129个有资历参加摇号的一般家庭，终究只要36个参加选房。也便是说，多数人都抛弃选购了。
通明房产网信息显现，到现在，绿城·凤起朝鸣已售房源仅有43套，处于拟定合同状况的房源累计仅有13套，处于定购状况的有2套。从发布选房成果至今，已曩昔1个月，算上拟定合同和定购的客户，总共也就58套。
回头看，绿城·凤起朝鸣尽管最初摇号人气“差强人意”，但终究如此多的购房者选房弃购，却让人大跌眼镜，这从旁边面阐明该楼盘并非是那些“一般客户”入住西门的必选项。
上周末的成都，气候放晴，天高气爽。密探君在绿城·凤起朝鸣售楼部调查了一阵子，发现门口停了不少看房的奔跑、宝马等豪车，但整个门口看房车本就不多，售楼部正对门的金沙宸宇第宅也已简直快修成了现房。
实践上，绿城·凤起朝鸣地点片区，紧邻金沙遗址而散发着十分强壮的古蜀文化底蕴气场，人称风水宝地，要公园有黄忠公园，有了解河穿过，天然寸土寸金，但问题也比较显着，极度匮乏大型现代化的商业综合体，距地铁2号线、4号线也都不近。
图：绿城·凤起朝鸣紧邻中海·金沙府
考虑到近几个月来，成都武侯新城以及城南、城东改进型质量高价楼盘放量扎堆入市抢客，在许多持币待购者眼里，绿城·凤起朝鸣并非是仅有必选的意向楼盘。所以，该项目就堕入“阳春白雪”的为难地步。
放在曾经，依照绿城集团创始人宋卫平的开发理念，好东西就要精密打磨，精雕细镂，加上长时间堆集的高质量口碑，不只不愁卖，开盘肯定一次性售罄。但其时全国热门城市遍及是限价、限购等严峻调控，对高质量打造天然要高价格与高溢价的绿城来说，无疑是一个沉重打击。
谈及绿城产品价格及溢价才能，绿城我国新掌舵人张亚东在中期成绩会上直言：取得好的赢利是绿城最擅长的身手，绿城产品的溢价才能是最强的。“因为限价，绿城的溢价才能表现不出来，这是咱们现在面对的一个巨大的压力。所以咱们内部练功，对产品的系统、产品的效益加大力度。”
作为绿城·凤起朝鸣的项目公司，成都绿城都会房地产开发有限公司到2018年底总资产近18.5亿元，总负债却挨近18.35亿元，上一年亏本1132万元，净利亏本883万元，因该公司仅有内金沙这一个项目，本年8月起才开端预售，2021年头交房。从财政视点看，即使工期缩短交房提早，收入结转最早也要比及下一年，所以本年将继续无营收且亏本额扩展。
放眼上半年，整个绿城我国（直接全资控股在岸的绿城房地产集团）的成绩也较为惨白，无论是经营收入，仍是毛利与净利，均呈现不同程度的下滑。关于新就任的张亚东及团队来说，其时所面对的出售压力无疑是巨大的。
来历：绿城我国2019年半年报
来历：绿城房地产集团2019年半年报
绿城房地产集团近期论述未来战略时清晰说，要做全面发展的优等生，其间有一项便是加强产品的适配性，进步新进城市去化率。
张亚东说，绿城既是一个特长生，也是一个偏科生，比方运营便是短板，通过半年的优化，运营才能也在继续提高。其间，一个重要表现便是周转率的显着提高。
“咱们曾经的抱负是5个月开工，9个月开盘，12个月股东回正。现在咱们到达的是4个月开工，9个月开盘，14个月现金回正，较抱负的5、9、12，还差一点，但咱们仍是要坚持绿城的特色，慢慢地往5、9、12进行提高。”
外界有理由信任：随同楼市回归理性，尤其是大多数房企资金链承压，调性再高的高端产品，也有必要加速出售去化，假如顽固坚持曾经的高价格、高溢价与高赢利率目标，明显很难习惯商场节奏，也难以给股东以满足的告知。想快去化，唯有斗胆让利促销。
修改：密探君
来历：地产密探
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