案情
2017年2月23日，卖方孙某与买方叶某签定《二手房生意合同》，合同约好：
孙某将自己名下的房产出售给叶某，生意房产附有租借合同，租借期至2017年5月15日，卖方确保承租人现已抛弃对该房产在同等条件下的优先购买权，生意两边约好交房日期为卖方收齐悉数房款（不含交房确保金、赎楼余款）之日起三日内；
交房前卖方有必要付清悉数有关该房产之杂费（包括但不限于水、电、燃气、通讯、有线或数字电视、网络、管理费等费用），交房时卖方需将该房产内的水、电、燃气、通讯、有线或数字电视、网络等设备无偿过户给买方，买方承当过户更名费；
如卖方未按合同约好期限实行职责，买方有权要求卖方以转让成交价为基数日万分之四付出违约金并持续实行合同，如卖方逾期实行职责或有其他底子违约行为的，买方可要求卖方持续实行合同并按前述规范付出违约金直至实行职责停止，也可解除合同并要求卖方付出转让价款20%的违约金或双倍返还买方已付出的定金。
2017年5月11日，房产搬运挂号至买方名下，2017年5月16日，买方付清悉数尾款。卖方要求买方收楼，处理水、电、管理费的过户手续，但由于承租人在合同到期后要求卖方补偿搬家费与卖方发作胶葛不肯搬离，买方无法收房，买方坚持先交房再处理水、电、管理费的过户手续，生意两边洽谈不成导致没有处理交房手续。买方因而向法院提起诉讼，要求卖方依约交给房产，并按成交价的日万分之四付出拖延交房的违约金至交房之日。
法院判定
法院审理以为：生意两边签定的《二手房生意合同》是两边当事人的实在意思表明，卖方孙某未按约好向买方叶某交给房产现已构成违约，应承当相应的违约职责，孙某应该向叶某交给房产。
关于叶某建议的拖延交房违约金，法院以为，叶某作为合同的买方负有收楼职责，其在签定合同时已知涉案房产顺便租约，且其在获得房产的产权后租借合同现已到期，叶某作为涉案房产的产权人可通过合法行使产权人的权力扫除波折，即叶某负有止损的职责，叶某未采纳活跃办法避免丢失扩展，存在必定的职责。
故法院以叶某的实践丢失为根底，统筹合同的实行状况、当事人的差错程度等归纳要素，根据公正准则和诚笃信用准则对违约金予以调整，裁夺孙某应自2017年5月20日起按涉案房产转让价的日万分之一的规范向原告付出拖延实行违约金付出至判定确认的涉案房产交给之日止。
法务点评：
房子生意过程中，卖方应按照合同约好的时刻交给房子，结清水、电、燃气、管理费等费用。
在生意房产顺便租约时，若房产过户后租约未到期，承租人仍享有占有权和使用权，买家能够根据原租借合同要求承租人付出租金；若过户后租约现已到期，承租人不再享有占有权和使用权，买家有权向承租人回收房产。
本案中在涉案房产过户后，卖方孙某要求交给房产，处理水、电、管理费等过户手续，但由于承租人在租借合同到期后不肯搬离导致买方叶某无法收房，因而买方不肯处理水、电、管理费的过户手续。
尽管卖方无法如期交给房产构成违约，但买家在过户后即享用收益和处置的权力，在租借合同现已到期的状况下，能够向承租人要求回收房产，买家未采纳合理办法避免丢失进一步扩展，法院据此调低了违约金规范。
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