作者：王美丽
深圳经过40年快速开展，商业也取得一些值得自豪的成果——
从老东门步行街到罗湖万象城、从福田COCOPARK到益田假期广场、再到兴起的网红地海岸城、万象六合、壹方城……标志性购物中心相继呈现。
一起咱们发现，具有深圳城市中心，金融CBD，城市会客厅等标签的福田区，在逐渐步入一个为难地步，商业上没有如万象城这样的C位代表。
9月12日开业的卓悦中心one avenue，以其坐镇深圳中心区，交通灵通性强，TOD综合体配套完善的共同优势，被一部分人以为将或许是福田区甚至深圳的商业手刺。
街区+mall的最新商业形状，许多网红和潮牌的引进，让它好像也有了与万象六合一较高下的实力。
一起，由于其缔造者——杰出、金地、大百汇，三家公司都没有商业代表作，而被一些职业内人员质疑其成功的或许性。
独角Mall团队也在其开业前进行过实地看望，其时提出了项目有一些需求改善的当地。（点击获取往期评级）
现在状况如何呢？9月13日，独角Mall团队再次对项目进行看望。
含金量高区域+TOD综合体
百万级旧改，有利于拉动区域价值
商业体量（10分）：8分
卓悦中心地址的片区，原是有着700余年前史的岗厦村（西区），曾被称为深圳最大的旧改项目。
从体量来看：卓悦中心现已占有了相对优势。
总体量为140万㎡，含住所、4栋超甲级写字楼，超7500个停车位，商业部分体量为28.6万㎡，这在寸土寸金的福田中心区，是肯定的大手笔。
定位评分（10分）：10分
从定位上：卓悦中心地址的方位，集合酒店、高端公寓、街区、交通要道、金融中心CBD，这是典型的TOD商业综合体，现在深圳还没有标杆性质的TOD综合体。
项目北区接金地中心写字楼、西区接大百汇广场、皇庭中心，上盖深圳中心·天元及岗厦城，在综合体内部现已构建起一个完好循环的日子生态圈。
交通评分（10分）：9分
从交通看：卓悦中心连通4条地铁线（其间10号线在建）、4个地铁站（会展中心、市民中心、岗厦、岗厦北），最近的是岗厦站直达。
项目一起毗连深圳的经济命脉——深南大路，车举动线灵通。
规划得分（10分）：8分
从规划上：卓悦中心规划结构是4个mall+1条大街+2个独栋的开放式商业模式，现在比较代表性的是万象六合。
28万㎡左右的商业，全体体量不如壹方城，但街区和独栋商业的拆分，关于消费来说，会比壹方城纯盒子商场的体会会更好。
商场内部全体动线也相对简略直接，环形动线中心无遮挡，购物体会相也比照较轻松。
项目比较大的特征是，连通整个综合体的是长达800米的“中心大街”，其激烈的标志性，是购物中心展现本身形象的一个重要地址。
中心大街部分
卓悦中心占有着福田的巨大有利地势与人和，又赶上深圳旧改的地利，十分有期望能将整个福田区商业晋级。
招商品牌契合年轻人喜爱
强一线缺乏，开业率有待进步
招商状况（30分）：25分
卓悦中心经过自动树立主题区场景，将商场进行了区域切开：
三大区块各有偏重，现在餐饮人气较高
东区。官方介绍，卓悦中心将在深圳重现一所“上海新六合”，引进了超100家美食品牌，在整个福田CBD归于十分强的餐饮比重，小mall在现场看到，开业当天的餐饮区人气十分旺。
在品牌业态组合方面，卓悦中心规划了近25000㎡的美食游乐园。
一方面致力于引进首店经济，引进品牌包括华南首家珍庭潮菜酒家、植藤、乐忻经典 、隐厨、小山东老家、大無烧肉等；
一方面也引进了深受群众喜爱的网红美食，例如粤菜品牌炳胜品尝、小炳胜、陶陶居、利宝阁、蔡澜点心等均已露脸；
别的，茶饮类，星巴克（围挡中）、喜茶、奈雪の茶、WAGAS沃歌斯及特征菜禄鼎记、陈鹏鹏卤鹅饭馆、榕意也都是年轻人喜爱的品牌。
北区-文创空间。北区将引进艺术展厅、特征书店、规划师家居品牌、体会作业坊等特征业态，现在还处于预备阶段。
中心大街-世界零售与品牌旗舰店。中心大街的沿街部分，官方声称将规划为世界一、二线零售品牌，并开设多家国内品牌旗舰店。
现在的状况是，不管是中心大街，还在商场转角旺铺，都是一些潮牌在预备阶段，强一线品牌少，这点与万象城的大牌集合，还有所距离。
开业当天，中心大街上的日子节，吸引来一些文创类小众品牌，也是集合不少人气，未来可以作为明星粉丝见面会，或许一些人气活动重要场所。
小Mall去的当天正好碰上有乐队在歌唱，未来或许也会常常举行类似的节目。
西区-时髦体会。西区定位是卓悦中心中最会集、完好的零售空间，世界零售+美妆护肤+潮流精品+运动时髦+世界快时髦的多元组合。
其间，L4层专设儿童主题空间，B2层专设潮流主题空间，为相应特点的客群带来“定制化”的品牌组合。
强势品牌开业少 拉低全体开业率
全体逛一遍能看到，现在卓悦中心的主力店，是以CGV旗舰影院打头，餐饮比重高，在官宣中说到的明星健身房舒适堡、Ole精品日子超市坐落商业北区，都还在预备阶段。
零售品牌方面，现在已开业品牌中，榜首梯队组合为PINKO、Patrizia Pepe、Bebe、L 'OCCITANE、BANXIAOXUE、NEIWAI等。
现场可见围挡的品牌有COSIA、Corneliani、Daniel Hechter、GENT SPACE、TESLA、UNIQLO、Massimo Dutti、Concepts。
concepts广告牌，或将下一年开业。
依据小mall现场造访，商业西区L1层暂未有开业品牌，据知情人士表明，L1层世界零售品牌仍在洽谈中，将保稳健奢定位，世界一线品牌将在未来逐渐露脸。
此次开业，有媒体报道卓悦中心开业率抵达85%，小mall觉得有点夸张，应该在65%左右的开业率。
作为耗时11年才开业的卓悦中心，在CBD的方位，未能以重奢品牌规整露脸，开业率也不高，小mall觉得有些惋惜，应该可以更好。
缺陷：开业预备不充分，
细节处有不少瑕疵
运营与办理（30分）：23分
从在项目走一圈能看出，卓悦中心开业，是比较匆忙的，有许多细节还没预备好。
1.商场对外的商铺，有些还处于大改造阶段，施工带来的噪音和尘埃，装饰废料，都会下降全体美感；
2.车库的进出口还比较粗糙，至少还需求两个月的时刻来将这些配套完善。
3.顶棚漏水：开放式中庭在取得采光和通风的极大便当之后，而南边城市雨水比较多，在处理漏水、渗水问题上，明显杰出中心还有很大改善空间。
4.开业率良莠不齐：依据小mall实地看望，现在开业的品牌仍以餐饮居多，开业率能抵达90%，而其他品牌，现在开业率应该只到60%，拉低了全体开业率。
中心大街大部分店肆都还处于装饰阶段，西区的第三层现在仍是彻底遮挡状况。
5.商场信号差，一进入商场，手机信号就开端削弱，尤其是到了负一楼的餐饮区，就彻底失掉信号，结账需求衔接商家wifi，这种不痛快直接下降了消费体会。
6.最为难的仍是洗手间居然没有配纸巾！服务质量上还配不上一流的商场定位。
与万象六合比较
有类似处，也有共同优势
全体得分（100分）：83分
事实上，小mall以为，卓悦中心可以对标万象六合，它们有许多相同之处，一起卓悦中心又有一些比较优势。
首要，都是可以地铁直达，坐落城市骨干道旁，两个商场都在深南大路旁，地铁线路也是1号线。
其次，周边集合客群都是有适当高的消吃力，万象六合集合科技园新贵，卓悦中心背靠CBD精英。
第三，都是街区+mall的方式，网红潮牌集合，餐饮份额高。
卓悦中心的比较优势在于——
1.卓悦中心在商场内部设置出口，与地铁无缝衔接，而万象六合还需求出地铁走上一段路才干抵达。
2，卓悦中心的TOD优势，周边写字楼更多，而且商场内部连通周围写字楼，能对客群进行直接导流。
万象六合周边更多的是华润旗下住所，没有在商场内部做连通，对邻近作业人群的导流方面，会存在必定的流失率。
3，卓悦中心就在福华路，金田路，彩田路，深南大路这四条“含金量”很高的骨干道中心，彻底没有任何阻挠。
而咱们都知道，万象六合的商业街结尾，现在是条断头路，灵通性会有必定的阻止。
最终，虽然开业率显得较低，许多细节也没到位，但与杰出之前的项目，卓悦汇、杰出In town比较，卓悦中心全体都高了不只一个层次。
而且，从修建美学，总体规划，方针客群，交通灵通性、品牌招商等元素上来说，现已具有了成为网红商圈的要素。
在一些强势品牌连续开业后，信任人气还会得到更多集合。
最重要的是，赶快招商和开业，将基调定下来，后期运营千万别掉链子，做好这两点，有或许成为令周边几个mall瑟瑟发抖的项目。
卓悦中心有或许打败万象六合吗？
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