近期，中铁奥维尔、中铁骑士府第、碧桂园海昌天澜这些有较大剪刀差的“神盘”拿证，引发刚需购房者最终的狂欢。
但不可否认的是，商场上更多的是一些高价地项目在供货，成都楼市格式现已发作“突变”，中心城区迎来了“全面改进”年代。
锐理数据计算显现，2016年1月—2019年8月大成都共成交77宗住所万元地块，现在现已有29宗相继拿证。但在土地、建安等巨大的本钱压力下，既要掌握好入市周期（本文指拿地到取证周期），又要拿到满足的预售价格，还要确保盈余空间。一言以蔽之，这些万元地项目如履薄冰。
01
万元地数量
2017年到达顶峰
成都初次呈现万元地块要追溯至2013年7月，台湾远雄集团以楼面地价10000元/㎡拿下了30亩红牌楼地块，一向未开发，直到2016年12月27日才被东原收买。
万元地迸发还要从2016年说起，2017年在数量上到达顶峰，2019年更是到达楼面价的顶峰。
2016年
成都共成交了5宗万元地块，悉数坐落主城区。其间青羊区1宗，成华区2宗，武侯区1宗，金牛区1宗。
2017年
即使面临苛刻的土拍规矩，为获取土地储备，房企不吝以高价拿地。土地商场竞赛剧烈，全年共成交32宗万元地块，创前史新高。
这一年，楼面地价打破17000元/㎡，其间东原在4月拿下武侯区红牌楼大街地块楼面价到达了17200元/㎡。金茂则紧随其后，以17160元/㎡的楼面价在同一天将武侯区七里村6组，铁佛村7、8组地块收入囊中。
更引人重视的是，3月双流、6月龙泉驿、8月郫都、9月新都和温江，近郊区域全面破万，且都是高溢价成交，掀起了一波又一波高潮。
（2017年近郊区域破万地块）
2018年
有5.15史上最严限购发挥威力，土拍气势有削弱。但全年仍有18宗万元地块成交，悉数坐落主城区和天府新区。
2018年最高楼面地价为15940元/㎡，由阳光城竞得的武侯区红瓦寺地块。
2019年
1-8月全成都已成交22宗万元地块，主城区土地破万已成为常态。最高楼面地价改写为19800元/㎡，地块坐落锦江区林家坡片区，由广州白发房地产开发有限公司和成都市锦江区一致建造有限公司联合竞得。
考虑到房企融资环境进一步收紧，资金压力再度晋级，下半年土地这一价格恐怕很难逾越。
02
入市周期
最慢28个月
到9月17日，全成都有29宗万元地项目拿证，本文咱们侧重评论26个项目的入市周期。（其间太行瑞宏朗诗金沙城、保利天空之城、东原印长江3个项目，由前期地块和万元地块一起组成，暂不列入计算规模。）
（成都26宗万元地块入市周期 单位：月）
依据锐理数据计算，26个万元地项目均匀入市周期达16个月，其间万科君逸、中南融创玖华台、德商迎晖天玺初次拿证推出的是商业性质的产品。
其间，入市周期在10个月以下的项目有5个，分别是保利两河宅院、万科璟南堂、创始禧瑞锦江、德商学府天骄、杰出珑樾府。
此外，有8个项目入市周期在20个月以上，占比高达31%。入市最为缓慢的是我国铁建西派浣花项目，2017年4月6日拿地，2019年8月30日初次取证，2019年9月18日才正式开盘选房，入市周期高达28个月。
一般来说，为了等候“满足”的预售价格，大多数万元地块入市周期都较长。
例如绿城凤起朝鸣拿证价格30011-40199元/㎡，西派浣花拿证价格30544-39727元/㎡，两年左右的入市周期为这些万元地供给了更大的“溢价空间”。
现在，成都还有更多的万元地块处于张望状况，等候限价“紧箍咒”的进一步铺开。
03
去化状况
几家欢欣几家愁
“万元地”们拿证总能引起商场颤动，它们的销售价格代表成都房价的天花板，它们去化状况更直接反映了成都的购买力。
在商场危险和方针危险的两层夹攻下，这些万元地项目入市后命运各不相同，有日光的、有处于持销期的、也有去化比较困难的。
（20个万元地项目住所产品初次开盘当天认购状况 仅供参考，以官方发布为准）
>>>>去化较好有质量过硬的项目，如德商迎晖天玺、首开金茂府；有价格优势的项目，如恒大中心广场二期云门价格低于2万元/㎡；有产品较为稀缺的项目，如推出别墅的保利两河宅院。
>>>>处于持销的项目有万科璟南堂、绿城凤起朝鸣、德商学府天骄等，这些项目区域方位与配套都有优势，但由于价格太高，购房者的承受才能相对有限，只能开释优惠或许渐渐去化。
>>>>去化困难的项目多坐落竞赛较大的区域，如武侯新城版块的金科博翠府、中粮瑞府；或许坐落近郊区域，如郫都区的远洋朗基国宾御府、双流区的北辰天麓御府。但随着更多更贵的项目入市，这些“先入市”的项目转入顺销后，也会渐渐去化殆尽，有些项目现已二批次取证了。
04
赢利差异
雷声大雨点小
在“房住不炒”基调下的监管常态化，像一只有形的手人为划定了效益完成的天花板。
锐理君计算到21个万元地项目的存案房价状况，地价房价比值处于38%—64%不等，房地差在6019—20126元/㎡之间。全体来看，这些已入市万元地块的盈余空间各不相同。
（成都21个典型万元地项目盈余空间比照）
>>>>如绿城凤起朝鸣房地价差到达20126元/㎡，新期望锦官府房地价差19264元/㎡，盈余空间维系在高位。但项目都需配建并无偿移送租借住房面积，仍需求在去化速度上“下功夫”。
>>>>而近郊区的万元地盈价才能比较弱，例如郫都区的远洋朗基国宾御府房地价差仅6019元/㎡，龙泉驿区的中海御湖世家房地价差仅8317元/㎡，双流区的中海云麓世家房地价差仅8187元/㎡，除掉其它本钱，赢利并不可观。
趋势展望
7.30中心作业经济会议提出不将房地产作为短期影响经济的手法，“稳地价，稳房价，稳预期”。“稳”的含义在于，方针不再是一刀切放松，而是“区间办理”。
不可否认的是，在严峻的限购方针下，房票特别是有购买力的房票依然稀缺。关于这些万元地项目来说，即使预售价格上去了，去化速度与盈余空间怎么确保，依然要打大大的问号。
现已入市的万元地块最长周期是28个月，但还未入市的或许需求更长的周期。当然，开弓没有回头箭，下一个高价项目“解套”上一个项目，商场会持续玩着“伐鼓传花”的游戏。
修改 | qiu
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