导语：
道理我都懂，但是便是看不上
本文关键词：
1、上半年实在成交价
2、110个在售/待售项目价格中位数
3、1.5w以下的刚需楼盘挑选
（1） 昆明房价的实在成交水平
上一年10月，我写了一篇文章，叫做《昆明新房房价中位数1.4w》。
其时，在昆明83个在售项目中，1.4w以下楼盘是43个（约等于一半），从低到高排序，那么中心的41-42位（包含并排在内），昆明其时的新房中位数价格是1.4w左右。
而依据最近的锐理数据核算，7月昆明商品房新增供 应面积124.19万方，出售面积109.49万方，成交均价14156元/㎡。
而到了8月份，昆明商场的成交均价是13717元，环比下降2.8%。（其间住所均价是14056元/㎡）。
1.4w现已成为昆明均价至少半年已久，现已被大部分购房者承受。（现在现已很少有人来问“八十万要买三房的小伙伴了”）
下图为依据本年上半年昆明楼市成交总金额排名核算出来的各项目出售均价：
（数据来历为锐理数据+房管局成交存案数据，这是成交价！图：小陈）
（不过，有些项目因为存案时刻远远晚于开盘选房时刻，比方碧桂园kcc云南映象很有房源实际上是上一年出售的。）
从上表看出，超越1.5w存案价格的楼盘有这些：高端洋房（滇池俊府、昆明融创文旅城）、二环表里（海伦堡中心广场、金地九樾）、巫家坝片区（绿洲东南亚中心、中交金地中心公园、中南云境）等，共有7个，占比35%。
只需你不碰巫家坝、不碰洋房、不碰市中心，那么价格都不会太贵。
一般高层住所房源，多在1.5w之下：比方北市区（俊发城、碧桂园北城映象、万科中天北宸）、新螺蛳湾片区（观云海、澜湾俊园）、南市区一般住所产品（润城、大都会、红星天铂、恒大玖珑湾等）。
不过，需求留意的是，现在就拿上表中现已超越1.4w的住所项目来说，以8月份最新的价格来看，根本上都上涨到1.5w+了。
俊发城1.55w，碧桂园北城映象1.6-1.7万，万科中天北宸、万科大都会、润城、红星天铂均涨到了1.5w+。
（2）昆明房价的中位数：1.5w
有人说，现在楼市好像没这么火爆了呀，但为什么感觉上价格有点下降，可为什么你去买房的时分，可挑选的楼盘越来越少？
咱们陷入了均价幻觉。
成交均价，或许会因为高价盘扎堆入市影响而忽然拉高。
接下来是小陈依据昆明现在在售/行将入市的110个项目的出售均价，制造的价格区间分布图：
（这儿没有引进特别房源的价格，而以每个房源的干流房型价格为主，例如像西派国樾的部分大平层价格高达2.7-2.8w，中铁诺德山海春风的别墅价格高达4w，不计入在内，不具有代表性；别的，相似像海伦堡中心广场、金茂广场等项目只剩1-2套房源，也不计入在内）
留意，其间绿色箭头方位是刚好是110个项目中的第55个项目的方位，也便是说1.5w是昆明110个项目房价的中位数。
昆明的新房均价或许好像各大组织的数据相同，仍旧是1.4w左右，但你在单价1.5w以下，只能挑选昆明一半的小区。
比照上一年10月（一共83个楼盘）来看，本年的110个项目新增了不少，但从价格上来看：1.5w既是昆明楼盘一般刚需盘和根本改进型寓居的分割线，也是昆明房价的中等水平，且比上一年10月，涨了1k。
（3）刚需集体，1.5w以内合适选哪？
假定以昆明房价的中等水平1.4-1.6w来挑选，你需求预备多少钱？
根本预算如下：
以1.4w来核算的话，假定买90㎡小三室户型，总价需求125万左右；那买120㎡大三室户型，总价需求168万左右。
西北片区、北市区山水新城/龙泉路少数、新螺蛳湾片区仍旧是能够挑选的区域。
（西北片区绝大部分项目都在1.5w以下）
西北片区上悦六合（1.3-1.4w）、碧桂园春城映象（1.3w）、君庭云邸（1.2-1.4w），价格都在一万四以内，
以现在西北片区比较抢手的上悦六合来说：一期间隔陈家营地铁站300-400米之间（别的还有地铁口的地块，做商业），89-105-125㎡均有（125做成了四房），2梯6户，带装修，价格适中。
碧桂园春城映象：间隔地铁稍远（大于500米），2梯4户产品，面积偏大，户型110㎡—130㎡，1.3w。
君庭云邸价格也不高，行将推出18层的小高层，真板楼，1.2w-1.3w之间，别的11层的洋房1.4w左右。
该片区还有万科城，配套中小学“一条龙教育”，但价格较高，高出整个片区均价至少1千/㎡（乃至部分房源高达1.6w），89-125㎡户型。
值得重视的还有融创春风十里。
临近海屯路的地块，10月将新推住所（还有几栋），带装修，预估单价1.5w。
北市区和南市区因为房价较高，北市区1.4w区域根本现已远到北部山水新城规模，之前的抢手项目龙泉俊园、俊发盛唐城等，根本现已提价到1.5w以上（或许还要绑定车位出售）。
不过，也有部分贱价楼盘：北部山水新城融城昆明湖（1.3-1.45w）、创始禧悦春城（1.1-1.2w），均为毛坯。这两个项目都是教育配套盘，云南师大隶属试验中学、试验中学隶属昆明湖小学都是十分不错的校园（私立校园，一户一学位）。
别的北市区1.2-1.3w之间的挑选还有中梁首府（沣源路邻近，毛坯交给）。
南市区，魅力之城、观云海、星湾俊园等，有90等级小三室，且单价都在1.4w左右（观云海、星湾连车位价格也是1.4w左右），且这一片区也有地铁1号线和4号线（在建），配套校园，也十分合适刚需人群。
说起南市区，又能够把目光转回到会议片区邻近。这不是还有恒大玖珑湾和北大资源颐和1898吗？
恒大玖珑湾，前几天才去现场，20栋2003号房（现已是十分不错的楼层了），建面132.17㎡，折后单价13904元。不过，假如碰上恒大做一些特价房源活动，价格会更有优势。（不过后期还将推出洋房产品，这部分价格或许较高）
北大资源颐和1898，行将10月新推110㎡毛坯房源，高层，估计单价1.3-1.4w。（一起在售的还有1.6-1.7w的洋房产品，这次核算都以价格较低的高层房源为准）
东市区房价遍及不高，除白沙河部分高端项目外，根本都在1.4w内能够拿下。比方，东原璞阅、大华公园全国（暂未推售还没有详细单价）、中南碧桂园樾府、奥园、以及方旺片区行将新推的一些楼盘（蓝光、保利等）。
就算主城区房价涨到1.5w了，经开区、呈贡片区的房价仍旧保持在万元线邻近。
不过值得留意的是，上一年十月呈贡单价破万的项目只要中通世纪、吾悦、蓝光花田，而本年新增4项目：金茂世界新城（除个别房源外）、我国铁建山语桃源（洋房1.4w+）、锦艺昆明之光（预估1.2w+）、光亮璟宸（1w+）。
问题来了：到底是我眼光高了，仍是房价涨了？
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