在咱们的邀请下，本周跟咱们评论的内容首要是公寓产品的出资报答问题。一同解析一下未来的方针或许会对租房商场带来的影响，然后导致租房收益率的下降。
关于公寓产品的出资报答率的影响要素许多，比如公寓产品的房价添加、租金报答、资金本钱、杠杠率和周转率等。因为杠杠率和周转率说起来比较复杂，所以本文首要讲的是租金的报答和未来影响租房商场的一些方针解读。关于怎么选择公寓产品，有爱好的网友能够加自己微信独自沟通。
从房产房出资的收益来看，最简略的模型便是：盈余=房产增值+租金报答。
可是许多人买房不或许运用全款的（抗通胀），所以假如再考虑一下向银行借款的资金本钱的话这个盈余模型需求减掉本钱。
盈余=房产增值+租金报答-资金本钱
前次咱们评论了公寓产品所特有的户籍缺点、学位缺点还有买卖本钱的缺点，流动性等要素，会对公寓产品的房产增值部分发生比较大的影响。所以在考虑出资公寓产品时，房产增值部分最好不要列入查核标准，而应该把增值部分作为一种惊喜。
关于资金本钱问题其实都差不多，当然利率越低越好，时刻要尽量长。详细的操作方法暂时不在这里描绘，咱们首要评论的是公寓产品的租金报答。
咱们能够先来看一个数据，从2010年到2018年深圳每年的均匀房租增速大约为7.5%，而我国每年的通货膨胀率约2.6%，这个增速十分可怕。打个比如，假如你在深圳租一个40平方的房子，一房一厅大约每月的租金是6000块钱，假如按每年房租添加率为6%来核算，（第一年收到的租金是72000元；第二年收到的租金是72000（1+0.06）=76320；第三年收到的租金是76320（1+0.06）=80899元，以此类推，那么你30年后租金的总收入是569万）。现在商场上40平方的房子大约多少钱呢？假如按7万块钱一平方来算，那么40平方的一房一厅的房子总价是280万。按首付5成便是140万，借款140万，现在利率大约在5.39%，做20年的等额本金的话，总利息本钱为757744.17元，每月的均匀还款额为9543.65元。
30年后的盈余=569万-280万-75.77万=213.23万
可是30年后这个房子，仍是你的，还能够持续有租金的收入。其实这个报答率愈加合适商品住所，并且商品住所是70年的产权，复利的时刻更长。
当然这是一种比较抱负的算法，跟着时刻的推移，城市化率的不断提高，人口流入的下降、政府对租房方针的调整等，都会影响未来租房商场的变化。
据最新数据计算，深圳均匀租金是97元/平方米/月，上海是92元/平方米/月，北京是91元/平方米/月。而2018年一线城市的本科毕业生的均匀月收入是5218元，2018年深圳市的社平薪酬是7486元，那么一个本科毕业生在深圳这个城市租一个35平方米的房子，一个月的租金大约在3395元，占到了月总收入的60%以上。
这个数据现已十分可怕了，意味这个城市对年轻人的日子压力越来越大，假如一个城市的年轻人都待不下去了，这个城市的未来开展还有期望吗？所以这几年深圳对本科毕业生的落户方针不断放松，补助也不断加大，可是这个毕竟仍是不行的，后边应该还会有动作。
方针方面，就在2019年8月30日深圳市住所和建造局关于转发《深圳市人民政府关于标准住所租借商场安稳住所租借价格的定见》的告诉，力求到2022年之前新添加建造各类住所60万套，其间租借住所30万套。
深圳市住所和建造局近来还出台了《关于标准住所租借商场安稳住所租借价格的定见（征求定见稿）》：“个人或企业进行房子租借时必须在政府租借渠道上签约且租金不得高于辅导价，在2023年末前实施零税率。个人和企业不在政府住所租借买卖服务渠道上处理签约，或租金高于租金辅导价格的，按现行规则收税，并依法追溯以往应缴税款”。意思是说一切住所租借合同必须在政府渠道上按规则签约，且租金不得高于政府的辅导价，假如不依照辅导价履行就会收取高额的税费，并且追溯到曾经一切的租金都需求补交税费。
当然这个仅仅一个征求定见稿，未来的详细履行还不确认。可是作为出资者来说仍是需求提早了解的，假如这个方针出台，想必对整个租房商场会形成很大的影响。
因为篇幅原因，关于公寓产品方位、房价、选房、详细收益和资金问题鄙人一讲中再跟咱们一同沟通与共享。假如有网友对刚需买房、改进置业有什么问题的话能够直接加个人微信进行沟通。
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