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2016年930调控以来，限竞房用地一直是北京商品住所商场最干流的供给形状，限竞房商场主导着北京商品住所商场全体的改变。受北京房地产商场调控方针强度的改变、宅地供给节奏及商场预期等要素的影响，新政后至本年7月，房企出资热心几经变迁，北京限竞房商场的开展表现出显着的阶段性特征，大致可概括为以下三个阶段。
第一阶段
（2016.11-2017.10）
房企活跃竞拍拿地，出资热心连续
北京房地产商场长时间处于求过于供状况，2016年北京宅地供给显着减量，而置业需求则继续活跃开释，商场求过于供态势益发严峻，新政出台一年内，北京楼市方针环境虽收紧但供求矛盾格式未改，房企出资热心连续，拿地较为活跃。
详细来看，新政伊始，房企出资心情高，2016年底第一批入市的4宗限竞房用地，在竞拍过程中悉数进入“竞自我克制”环节，且终究自我克制份额均高达100%，4宗限竞房用地从而转化为纯租借住所用地。进入2017年，北京楼市调控继续晋级，宅地全体竞拍热度虽不及2016年底，但从限竞房用地成交数据来看，房企拿地仍较为活跃：2017年1-10月近一半的成交地块溢价率在50%左右，在“限房价、限地价、竞自我克制”等土拍规矩下，地价屡次触顶。
图：2016年930新政调控一年内限竞房用地成交示意图
数据来历：CREIS中指数据，土地版
纵观新政出台至2017年10月近一年时间内，北京市推出的43宗限竞房用地悉数成交，其间40宗含“竞自我克制”出让规矩的地块中，26宗地价触顶进入竞自我克制环节，其均匀自我克制面积占比高达45%，商场全体竞拍热度较高。
图：2016年930新政调控一年内含“竞自我克制”出让规矩的限竞房地块均匀自我克制份额改变
数据来历：CREIS中指数据，土地版
但值得注意的是，新政出台后第一年房企全体出资心情虽较为活跃，但跟着时间推移，从含“竞自我克制”出让规矩的限竞房地块均匀自我克制份额的改变来看，北京限竞房用地竞拍热度呈现阶梯式下降趋势。2017年以来北京楼市调控继续收紧，宅地供给力度显着加大，且均在出让环节约束房子价格，供需双方对未来一段时间内商场的供给规划及房子销价格格有明晰概念，商场信息更加通明，极大程度上缓解了需求端恐慌性置业心思，商场预期开端平缓。
第二阶段
（2017.11-2018.10）
房企出资理性回归
限竞房项目去化不及预期
受方针继续深化影响，商场需求入市节奏显着放缓，2017年北京房地产商场出售显着调整，房企回款受困，加之融资难度晋级，企业资金端显着承压；一起，宅地商场供给大幅放量，缓解了商场求过于供预期，土地出让时严厉约束的配建条件、房子建造规范及价格也显着紧缩了企业的运营空间，房企出资心情逐步回归理性。
自2017年11月起的一年时间内，北京宅地商场竞拍热度现显着下降，一年内北京推出限竞房用地合计38宗，其间仅3宗进入竞自我克制环节，且终究自我克制份额远不及第一阶段水平。更值得注意的是，跟着房企出资战略更加慎重，北京宅地商场时隔两年后再现集中流拍：2017年11月至2018年上半年北京限竞房用地共有7宗地块流拍，且流拍地块不只散布在远郊区，房山等近郊区乃至丰台等城六区也有触及，受继续收紧的商场环境及严厉的出让条件影响，房企逐步趋向于理性评价、慎重择地。
表：流拍后再入市限竞房用地每次推出及成交状况
数据来历：CREIS中指数据，土地版
房企出资理性、地块集中流拍的布景下，为确保宅地顺畅供给，在商场预期较为平稳的前提下，部分地块出让规范有所松动。北京流拍限竞房用地二次入市时起拍价均呈现显着下调，且有三宗地块在详细出让约束条件上有所改变，或取消了顺便的无归还建、自我克制条件，或提高了房子限价规范，乃至有地块取消了房子价格约束。从再入市地块成交状况来看，在地块出让规范已有松动的前提下，其终究成交价仍不及初度入市起拍价，这也从另一视点阐明，与初度入市的推地预期比较，房企拿地热心已有显着减退。
与此一起，阅历了2017年以来的继续供地，2018年6月，限竞房项目也开端正式进入商品住所商场。但到2018年10月末，北京商品住所商场供给的近万套限竞房房源，开盘当天均匀去化率仅六成左右，去化显着不及预期。受“限房价……7090”等土拍规矩及宅地供给力度加大影响，北京限竞房商场同质化供给问题杰出，而初期部分房企在中小户型的规划上较为粗糙，导致刚需商场短期供给足够而优质项目稀缺，需求张望心情稠密。
针对北京商品住所商场供给同质化杰出的难题，一方面房企自觉转化思路，在现有产品规划上向商场偏好挨近；另一方面，政府供地思路也及时作出了调整。
第三阶段
（2018.11 至今）
宅地出让打破房价、7090约束
房企拿地活跃性逐步上升
2016年新政调控以来北京商品住所商场供地结构显着向中低端产品偏移，鉴于现阶段北京房地产商场运转较为理性，且短期中低端产品供给足够而改进型集体置业志愿较强且购买力有支撑，为促进房地产商场长时间的安稳健康开展，确保“高端有商场，中端有支撑，低端有确保”，北京宅地供地结构开端改进。
2018年11月，北京住所用地商场推出了2016年新政调控后首宗未在土地出让环节约束房子价格的商品住所用地，且不约束“7090”条件，此地块坐落延庆新城，北京宅地供给从远郊区开端呈现了一些新改变。进入2019年，一般商品住所用地的供给逐步增多，在2019年2月至7月北京市成交的17宗纯商品住所用地（不含共有产权房用地）中，9宗无价格约束，宗数占比超五成，且地块逐步由远郊区向市内六区延伸，向阳孙河、石景山古城、丰台花乡等均有供给。
图：2018年11月至今北京限竞房用地均匀溢价率走势改变
数据来历：CREIS中指数据，土地版
一般商品住所用地在出让环节不约束未来房子价格，且大都没有强制实施“7090”结构，为项目未来留足的产品规划空间，在丰厚住所商场现有供给结构的一起，也在必定程度上提高了同期限竞房用地的招引力，房企拿地活跃性有所上升。2月限竞房用地均匀溢价率现底部上升，6月底出让的3宗限竞房用地，均招引多家房企竞价三十轮以上，宅地商场活跃度提高。
现阶段，北京宅地商场限竞房用地与一般商品住所用地供地形状并行，对房地产商场全体的健康运转无足轻重。一方面，在阅历了两年纯“限房价”（包含限竞房与共有产权住所）用地供给后，现在中低端产品供给较为足够且商场预期较为安稳，推进一般商品住所用地的入市，可丰厚商品住所商场供给形状，满意多层次需求，达到“高端有商场”；另一方面，不间断地供给限竞房用地，不只可为刚需集体确保必定的商品住所供给规划，达到“中端有支撑”，一起也可在一般商品住所用地入市推进商场生机提高的布景下安定价格预期，确保全体房地产商场的安稳运转。
随同一般商品住所供给形状的回归，商场各参加主体均面临着不同的机会与应战，尤其是针对房企而言。跟着“不限价”的一般商品住所用地供给的逐步增多，房企全体运营空间将随之优化，一起房企改进产品规划的主观能动性也将有所提高，可丰厚商场化供给形状，从而推进商场产品的多样化开展。
当然，商场中的应战也不容忽视，关于房企来说：
一方面，在既有项目上，鉴于近两年北京商品住所商场供求矛盾大幅改进，购房集体话语权已有显着提高，在产品规划端，房企应自动改变传统思想，专心做好产品，并自动投合需求端改变，学习优质热销项目共性，规划契合区域需求偏好的多样化高品质、高性价比、高装备产品，一起在营销端，部分偏僻项目可适当让利、活跃营销，助力项目快速去化。
另一方面，在出资业态上，房企可根据本身归纳实力及产品特性等有偏重地择地出资：偏重改进产品的房企，可要点重视一般商品住所用地，给房企未来的产品规划及操盘运营预留的空间相对足够；偏重刚需产品的房企，则可要点重视限竞房用地，限竞房项目将是未来刚需集体置业的首要途径，在控本钱的基础上争夺产品做到最优将是此类房企包围的要害。
别的，在出资区域上，考虑到短期内大大都区域六环外区域资源配套难以有用跟进，需求规划化外迁难度较大，房企应结合本身产品发明实力，极力躲避已有较多供给的偏僻地段，防止区域商场呈现恶性竞争。
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