每经修改 陈旭
李宇嘉
本周三（8月14日），国家计算局发布了本年1~7月份房地产职业相关数据。
本年前7个月，全国房地产开发出资同比添加10.6%，增速比1~6月份回落0.3个百分点；房子新开工面积同比添加9.5%，增速回落0.6个百分点，回落起伏比1~6月份扩展0.2个百分点。
此外，1~7月份，开发企业土地置办面积同比下降29.4%，降幅比1~6月份扩展1.9个百分点。从房地产上游（拿地、开工和出资）来看，二季度以来热门城市房地产调控和融资“双紧缩”的作用开端闪现，开发企业拿地和新开工的活跃性都有所下降，导致开发出资增速相同下滑。
可是，产品房出售体现出了必定的“耐性”，这超出了商场预期——1~7月份，全国产品房出售面积同比下降1.3%，降幅比1~5月份收窄了0.5个百分点，这也改变了本年4月份以来，产品房出售面积同比降幅接连扩展的局势。
图片来历：新华社
此前，业界遍及估计，调控方针有所收紧，致使对商场的预期呈现下滑，再加上6月份按揭利率本年以来初次反弹，按揭借款再启额度操控，7月份全国产品房出售或将会显着下滑。但产品房实践出售状况却超出了商场的预期。
笔者以为，未来产品房出售还会坚持必定“耐性”。2014年以来，“去库存”及“一城一策”的方针基调一以贯之，使房地产商场全体分解的一起，在售库存水平也显着走低，这是产品房出售坚持“耐性”的主要原因之一。
以国家计算局发布的数据为例，7月份产品房待售面积为49876万平方米，同比下降8.4%，比6月末削减286万平方米。该数据已接连31个月下行，绝对值已降至2014年以来的新低。别的依据克尔瑞的计算，7月份29个要点城市中，近七成城市在售库存消化周期处在12个月的正常范围内，杭州、宁波和武汉等乃至缺乏4个月。
自4月份以来，调控方针再现收紧，要点在开发企业的融资端。比方房地产借款启动了额度操控，开发商直接融资（境内债券、海外债）、信任等全面收紧，私募“假股实债”支撑的土地前端融资被叫停。
一系列举动让开发商资金面对史无前例的压力，而2015~2018年商场上升时期的大规模密布融资，也连续到了偿还期。因而，估计开发商未来还将奉行“高周转”的战略，新入市项目的定价将更为理性，以保证现金流安全。在商场在售库存较低的状况下，阅历了2015~2017年严峻调控的热门城市和区域，将轮动式地进入需求端的触底期或平稳期。
别的，近年来国家一直在推动都市圈战略，包含粤港澳大湾区、长三角城市群、长江中游都市圈、成渝都市圈等，而郑州、西安、长沙、贵阳等中西部城市，在打造“强省会城市”、区域经济中心等方面局势喜人。未来，这些区域和城市将成为我国经济添加的要点区域。
值得注意的是，在人口、工业、交通、公共服务和规划等协同开展的布景下，这些热门城市房地产有用供给的区域也扩展了，并有望成为全国楼市安稳的“压舱石”。比方，上半年珠三角9个城市新建产品住宅买卖面积和金额，同比别离添加0.9和10.1%，增速比第一季度进步1.0和7.6个百分点。
国家计算局发表的数据也佐证了这一点。1~7月份，东部区域产品房出售面积35317万平方米，同比下降4.2%，降幅比1~6月份收窄0.4个百分点；中部区域产品房出售面积25106万平方米，下降0.1%，降幅收窄0.4个百分点；出售额17966亿元，添加6.7%，增速加速0.6个百分点；西部区域产品房出售面积24613万平方米，添加2.8%，增速加速了0.5个百分点；出售额17760亿元，添加9.3%，增速加速0.9个百分点。
由此可见，除东部兴旺区域外，跟着传统工业界迁、人口回流、“新一线城市”兴起，我国新式都市圈、“强省会城市”也有望成为新的区域添加极。
适应都市圈战略，人口向都市圈、热门城市迁徙已成为比较显着的趋势。依据资源和公共服务跟着人口走的逻辑，各大城市主政者纷繁以优质服务“抢人”，国家在房地产方针上活跃敞开供给侧结构性变革。
一方面，都市圈、一二线热门城市尽力添加土地供给，满意流入人口的住宅需求。依据克尔瑞计算，上半年一线、二线城市经营性土地成交面积同比别离添加了20%和9%。一起，热门城市加大存量土地盘活，近期深圳、武汉、合肥等加大搁置土地（批而未供和开发商囤地）的整理力度。上半年，在供地放量的基础上，深圳出台《深圳市已批未建土地处置专项举动计划》，明确因企业本身原因搁置满1年，或因企业本身原因通过搁置土地处置再次搁置的，无偿回收。
另一方面，在“一个定位（房住不炒）、两个系统（商场+保证）”的顶层规划下，国家正在活跃构建“租购并重”、“先租后买”、合理改进的住宅新制度，打造梯度住宅消费形式。在都市圈战略和消费内需主导的城市化“下半场”，新市民、外来人群、城市居民无房户以及依据美好生活诉求的人居空间改进，将成为需求主体。
别的，我国城镇化存量住宅供给质量有待提高，比方成套率、有独立厨卫（装置抽水马桶）、有电梯、有规范化物业管理的社区和房子份额，均有待提高。老旧小区改造、社区智能化将有光亮的远景，这些都将有助于产品房出售坚持强壮的耐性。
（作者为广东省住宅方针研究中心首席研究员）
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来历：每日经济新闻
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