冯仑：关于买房的几十个问题，我有答案

2019-08-09 16:08:27 阅读：7501 来源：腾讯房产作者：责任编辑NO。石雅莉0321

来源：冯仑风马牛

买房是个大事儿，大到这二三十年来，几乎所有的媒体每天每个版面都会提到这个事儿。无论是东南西北的中国人，还是来中国旅行的外国人，还是海外侨胞，几乎每个人都对中国大陆的房地产有莫大的兴趣。

这个事儿涉及每个人、每个家庭，也涉及一个人的一生，从童年的记忆到晚年的回想；这个事儿涉及 GDP（国内生产总值），而 GDP 涉及经济增长、产业结构；这个事儿也涉及社会的公平与安定。如果我们今天要找到一个能够涵盖这么多领域，而且重要到需要把它放在一个隆重的地方来讲清楚的词，几乎只有这么一个词——房地产。

1987 年深圳「第一拍」，一块土地进入市场，推动了国有土地使用权改革。自从 1998 年取消了房屋分配制度，采取市场化的住房解决制度之后，房地产逐渐作为发展城市经济的一个支柱产业而存在，房地产特别是住宅便成为我们整个经济生活当中的一个热词，也是一个让我们感到幸福、痛苦和困惑的词汇。我们买了房，当然算是快乐，娶妻生子，从此幸福地开始新生活。但是我们也会痛苦，因为背负房贷，有可能变成房奴。房屋变成了私产，人们因为房子结婚、离婚，因为分家产生纠纷，上演或滑稽或悲惨的故事。

从 1998 年到现在这 20 多年时间里，我们看到整个房地产行业有了巨大的发展，这个发展创造了一个奇迹。在城镇化的发展历史当中，我们 1978 年的城镇人均住房面积是6.7平方米，到2016年我们的人均住房面积到了 36.6 平方米。现在全国居民人均住房面积是什么水平呢？40.8 平方米。

电视剧《蜗居》|一边是梦想，一边是现实。蜗居，成了他们在大城市打拼的一种无奈选择。

由此可见，改革开放 40 年以来，我们感觉到的最大的变化、进步或者说幸福，就是房子大了。不仅自己家的房子大了，而且很多酒店、写字楼、医院、学校都大了。在这个过程中，我们既有满足又有兴奋，同时也有在这个行业中摸爬滚打多年带来的一种安慰，同时也有很多疑问。

这个行业的发展实际上牵动了最主要的三拨买房者——所有想买房但买不起房的人，买了又跌了的人，买了又赚了的人。买房者在过去二三十年里，兴奋更多一点。他们在 20 年前买的房到现在少说翻了三五倍，翻个七八倍或者十倍也是有的，但是没买房的人又怎么样了呢？

在这二三十年里，我参加活动时，但凡见到一个年轻人或老人，口袋里有点钱或者很多钱的人，被他们问得最多的问题就是：

什么时候买房合适？

房价还涨不涨？

一线城市的楼市发展怎么样？

二线城市的楼市发展怎么样？

公寓怎么样？

住宅怎么样？

经济适用房到底合不合适？

廉租房到底靠谱不靠谱？

我们该怎样排号申请廉租房和限价房？

什么时候最适合用公积金贷款买房？

未来我们有没有房产税？

房产税出台之后我们有没有遗产税？

这个房子到期了怎么续？

这些问题不绝于耳，无论到任何地方，同样的问题几乎都会被提起。

所以在我从业的将近 30 年里，或者说我们在开发住宅产品、推动销售的时候，都面临着同样的问题。这些问题，非常有意思，都与买房的人有关。现在，第一批提问者可能已经老了，但新生的提问者仍然抱着期待在向我们发问。

第二类的问题与卖房的人有关，俗称开发商。开发商这二三十年问得最多的问题主要集中在：

如何跟着政府拿地？

土地管理的制度会怎么改？

土地是租的还是私人的？

可以拿到的是农村集体用地、城市里的划拨地，还是拍卖的建设用地？

拿到了地以后怎么规划、报建、设计户型、研究产品，最后怎么销售？

怎么样管理自己的团队，同时怎么样用好中介？

怎么样打理新房二手房？

怎么样使得住宅产品更丰富？

除了小户型、大户型、豪宅、别墅、城市公寓、乡村廉价别墅等一些产品，开发商是不是也可以尝试一些度假产品？

那么，在这个过程中怎么经营和管理企业？怎么带团队？我们如何树立品牌，做好物业管理和客户关系管理？目前，开发商也都进入了我们所谓的后开发时代，市场发生了很大变化。如果说三年之前是开发时代，那么伴随着一系列因素的改变，比如人均 GDP 超过了 8000 美元，城市的空间格局、交通格局基本确定，我们进入了后开发时代。另外，二手房已经超过了新房的市场销售量，新房二手房成交比达到 1∶3，现在北京、上海的比例甚至是 1∶5。

除了人均 GDP、城市的空间格局以及新房二手房成交比之外，第 4 个因素就是现在人均住房面积已经超过了 40 平方米。第 5 个因素是现在人口的净增长在一二线城市放缓，多数城市已经趋近于零，甚至是负增长。当然，其他一些因素，如社会心理预期、税收、利率、政策等也会有些影响，但上述的这5个因素导致新开发住宅的需求量、销售量都在减少。

基于此，我们认为房地产进入后开发时代，后开发时代主要指向住宅以外的产品。如果说开发时代是以住宅产品为核心，以开发模式为主导，竞争之处在于成本、规模、速度，那么后开发时代的特点可以概括为全产品线、全价值链、全商业模式。

全产品线至少有 5 大类产品，包括写字楼、购物中心、物流仓储、医疗健康和教育研发。全价值链指从拿地一直到物业管理以及不动产金融化这一完整链条。全商业模式，指有卖房的、租房的、先租后卖的，也有先卖了再返租的，然后金融化不动产的创新模式也出现了。进入后开发时代意味着一个全产品线、全价值链、全商业模式的竞争。那么，在这个过程中又将有很多新的问题产生。不同类型的商用不动产开发有不同的问题，既有国际上通行的做法，也有我们国内创造的一些新模式。

除了买房和卖房的问题，这二三十年还有第三个方面的问题——来自政府的问题。政府在过去二三十年，最重要的作用是建立一整套可持续发展的房地产制度和政策，不仅要解决多数人住房的问题，也要促进房地产市场和建筑市场的充分发展，为经济增长提供动力和活力。考虑到我们取消了过去计划经济时代住房实物分配制度，所以政府有三个可选的政策方向，且更多地偏向市场化。

电影《大空头》| 美国房地产价格，自大萧条以来就没有在全国范围内下跌过，「房价永远涨」深入人心，在次贷危机之前，很少有人敢去说美国房价会跌，遑论下重注去做空它。

第一个可选择的政策方向是美国模式，在这种模式下，无论是什么样的房子，有钱的、没钱的，低收入的、高收入的，大部分住房需求都靠市场解决，市场解决不了的就通过一些金融手段（如次级抵押贷款），帮助穷人解决住房问题。

第二个可选择的政策方向是新加坡模式，80% 由政府提供价格区间稳定的组屋。20% 完全由市场去调节，叫私人房屋。组屋是由新加坡建屋发展局承担建筑的公共房屋，卖给多数的普通工作者。他们有公积金账户，可以拿到比较低的贷款利率，付一点首付就可以买得起房，而这个房子未来如果有所增值，那么他们也可以获利。但是，私人房屋不一样，完全由市场来调节。

你有钱创业，那么你就可以在私人房屋市场上满足需求，土地制度相应地也不一样。在美国模式下，土地基本上是私有，这意味着一些土地可以随意买卖。新加坡由于国土狭小，又要解决组屋问题，所以他们的土地中只有少量的是私有土地，而政府公开出让的开发房屋分为 99 年产权，999 年产权和永久产权。

第三个可选择的政策方向就是德国模式，以租赁房屋为主解决住的问题。一个人一辈子最多买一次房，而且不能通过房屋买卖获取暴利，也不能炒作，即「房住不炒」，更多的是鼓励大家租房。自 1999 年以来，政府根据不同的市场变化在政策上有所侧重，到现在为止更倾向于德国的「房住不炒」制度。那么，房地产市场在一定程度上也会受到抑制。

电视剧《欢乐颂》| 国人对房子产生心理上的依赖，源于社会环境带给我们的某种不安全感。

关于这三个方面的问题，我作为从业者必须主动回应的问题是前两种。我在过去二三十年当中不断地回应这些问题，感觉第一类问题的解答会满足买房者的需要。我现在把这些曾经回答过的、现在要回答的问题的解答和对未来可能有借鉴意义的想法，归拢、整理成这本书，就是为了回答买房者要问的问题。另外一部分问题与开发商、从业者、行业有关，我们笼统地将其称为卖房者，如果有机会，我希望未来也写成一本书。

在新的时代中，住宅进入一个「房住不炒」的阶段，整个房地产市场进入后开发时代。未来我相信房地产在住宅以外的市场空间、商业模式、金融服务以及创新发展当中还有巨大的空间，对于中国经济的成长，特别是消费升级，包括医疗健康、教育研发等方面来说，意义重大。我们这个行业继续存在 50 年、100 年没有问题。虽然我已经看到一些人开始在火星、月球和其他星球上设计房子了，但在有生之年我还是要在地球上做好开发房子的工作，回答好时代、行业和个人提出的这些问题。

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