7月房贷利率持续上升，预示楼市加速下行？

2019-08-09 09:43:53 阅读：22 来源：腾讯房产作者：责任编辑NO。魏云龙0298

继6月份房贷利率企稳反弹之后，7月份房贷利率持续上升，多数城市首套房贷利率普遍上浮10%-20%，其对房地产市场影响正逐步显现。以下谈谈我的看法：

首套房贷利率普遍上浮10%-20%，仅部分银行阶段性停贷

近期，房地产信贷政策适度收紧，6月份房贷利率止跌反弹，叠加政治局会议首提不将房地产作为短期刺激经济的手段，进一步加剧房贷利率上行预期。据CRIC城市机构调研数据显示，7月份18个重点监测城市首套房贷平均利率5.55%，环比上涨0.13个百分点；二套房贷平均利率5.95%，环比上涨0.2个百分点。

目前，首套房贷利率上浮已是普遍现象，除厦门仍执行基准利率之外，其余监测城市均有不同比例的上浮。其中，超7成城市上浮比例都在10%-20%区间，南宁、苏州因房地产市场热度不减，首套房贷利率上浮比例都在20%以上。与此同时，部分银行阶段性停贷，典型如合肥，迫于信贷额度紧张，光大银行和民生银行现已暂停房贷业务。

受制于房贷利率稳步上升，或多或少将抑制购房需求，尤其是那些房贷利率上浮比例高的城市，楼市成交将明显放缓。譬如，7月份无锡首套房贷利率普遍上浮多达20%，房地产市场成交量大幅回落，月内商品住宅成交51万平方米，同、环比分别减少23%和42%。

房贷利率与累计销售增速基本呈反向关系，目前利率上升成交下行

我认为房贷利率与累计销售增速基本呈反向关系，一方面，在房贷利率稳步提升的同时，商品房累计销售面积同比增速将缓步下行；另一方面，在房贷利率持续走低的同时，商品房销售面积将企稳反弹，累计同比增速也将步入上行通道。

纵观近年来首套房贷平均利率与商品房累计销售面积同比增速走势，不难发现房贷利率阶段性高点往往是累计销售增速相对低点，房贷利率阶段性低点则是累计销售增速相对高点。譬如，2016年7月首套房贷利率降至4.44%阶段性低位，商品房累计销售面积同比增速多达26.4%。有鉴于此，目前房贷利率正稳步提升，房地产市场成交量也开始步入下行通道。

首套房贷利率需谨慎、控制，建议划定较基准利率上下5%区间

基于信贷额度的松紧程度，商业银行适度调节房贷利率本属于市场化行为。不过，对于首套房而言，我认为房贷利率不宜大幅上升，还是要控制在较基准利率上下5%左右的区域范围。主要原因在于首套房主力置业客群仍以自住性客群为主，购买力相较有限，缺少房贷支持或增加房贷支出成本之后，对首套房置业客群负面影响还是比较大的。因此，在“房住不炒”的政策大环境下，我不反对适度上调二套房贷利率，但首套房贷利率仍需谨慎、控制。

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