物流地产投资热情高涨！其中运营“内幕”有哪些？

2019-08-09 09:37:56 阅读：3330 来源：腾讯房产作者：责任编辑NO。郑子龙0371

▎市场分析丨By：世联评估

物流地产毫无疑问是现在房地产市场里最火的版块，较低的地价及管理成本，可观的租金，电商利好带来的持续需求，简单的运营模式，快速的建造周期。在逐渐冷却的房地产市场里，物流地产一枝独秀，热火朝天。

物流地产，是指经营专业现代化的物流设施的载体，是出于房地产开发企业对利润的追求，根据物流企业客户需要，选择一个合适的地点，投资和建设企业业务发展所需的现代物流设施。近年来在中国有很多仓储物流地产商发展并壮大了起来，如普洛斯、润宝物流、远成物流、DHL、宇培物流、中海物流、中外运、丰华仓储等。

2018年8月我司承接了某金融机构委托的对宇培物流仓库的资产证券化评估业务，目前物流地产作为基础资产发行债券比较新颖，笔者有幸参与了郑州、成都、武汉三地四个仓库评估工作，在工作过程中近距离地接触仓储物流地产，了解到其中的一些“内幕”信息，在此与大家分享。

位置

从这四个仓库的位置上看，都处于长途交通便利的高速路、铁路、空港附近的物流园区，便于长途运输。

经营成本

仓储物流就是利用库房、场地、储存、保管、装卸搬运、配送货物，可以分成三个发展阶段：机械化阶段、自动化阶段、智能化阶段。从郑州、成都、武汉的三地四库来看，宇培物流尚处于机械化阶段，即物资的输送、仓储、管理、控制主要是依靠人工及辅助机械来实现，这一阶段虽然在效率上差些，但从财务数据上看，其成本较低，约为营收的5-6%。

客户稳定、数量单一

从宇培提供的租赁合同来看，每个仓库体量相近，客户数量均在5-7个，客户数量少，便于管理。其中京东作为宇培的战略合作伙伴，在宇培各地仓库都有仓储。宇培与客户签订的租约一般都在5-8年，甚至更长，续租率也比较高，因此客户比较稳定。

租金

郑州、成都、武汉的三地四库的租金水平在0.6-1.2元/平方米·天，租金综合年递增率约4%，冷链仓库更高，物业管理费在2元/平方米·月，可以看出仓储物流租金明显高于同地区普通厂房租金。

前景

随着企业仓储成本的上升，许多企业将库存仓储交由外部第三方专业仓储企业负责，这也是生产分工精细化发展的必然趋势。从空置率来看，郑州、成都、武汉的三地四库的基本满租，说明很多企业选择专业的第三方仓储物流公司作为仓库。同时，物流地产目前多数也是政府支持的产业地产，以物流地产发展产业，带动经济，促进就业。

2019年6月21日，我司参与的“上海宇培（集团）有限公司2019年度第一期资产支持票据”成功发行，为中国银行间市场交易商协会首笔物流地产CMBN，也是宇培集团即中国物流资产首次在银行间市场发行资产证券化产品，宇培CMBN项目发行规模为6.5亿元，其中优先级5.8亿元、次级7000万元。