该行房地产类公司贷款去年产生了次级类贷款，且关注类贷款占比同比增长了1.5倍
《投资时报》记者 田文会
很难指望两年半前那疯狂一幕还会重现。
对应14.64倍市盈率的4.37元／股发行价，仅仅三个月后变成明晃晃的30.51元/股，不过，张家港行（002839.SZ）2017年春季“轰趴青年”式亢奋注定难以持久。截至2019年8月7日收盘，该行不过录得5.27元的股价，而其95.26亿元的总市值较峰值缩水456亿元。至于一度超越所有上市同行并令市场瞠目的市盈率（TTM），对照“嗨点”也已回落近四分之三至10.6倍。
和张家港行的高调开场不同，今年8月2日正式挂牌的A股第33家上市银行——苏州银行（002966.SZ）似乎时运不济：只两个涨停便已开板，在上市的第四个交易日情形急转直下。8月7日七夕节，该行以涨停价开盘，但此后股价迅即回落，并最终以下跌5.04%收于13.01元/股，总市值为434亿元。
“两情若是久长时，又岂在朝朝暮暮”，有该股投资者只得以秦观著名的《鹊桥仙》名句聊以慰藉。
将苏州市花桂花设计为企业LOGO，显示出苏州银行在当地银行业的特殊地位。为了冲刺资本市场，该行已足足准备了五年，就在IPO前夕，还被第三方资信评级机构爆出两款信托计划违约。不过，此次上市令该行募集了26.2亿元资金以补充核心一级资本——这个数值比上半年上市的青岛银行（002948.SZ）及西安银行（600928.SH）均多出约6亿元。
《投资时报》记者注意到，关于苏州银行估值过高的声音不绝于耳。根据Wind数据，该行市盈率（TTM）及市净率在江苏省九家A股上市银行中处于较高水平。与南京银行（601009.SH）对照来看，其上述两项指标分别为5.62倍及0.98倍，而苏州银行则为18.86倍及1.67倍。
更加值得关注的是，苏州银行的资产质量正承受着一定压力，尤其是其第一大贷款行业——制造业的不良率提升较快，而房地产类公司贷款也在去年产生了次级类贷款，且关注类贷款占比同比劲增1.5倍。
根据苏州银行招股书，该行对单一房地产公司的贷款额较高。至2018年末，该行正在履行的单笔合同余额的前十大的贷款合同中，有四大合同贷款公司都属房地产业公司。其中，第一大单一借款人正来自房地产业。
央行在近日召开的银行业金融机构信贷结构调整优化座谈会上明确要求，“充分认识信贷结构调整的必要性和迫切性”，“合理控制房地产贷款投放”，“要提高制造业中长期贷款和信用贷款占比。”
制造业贷款和房地产业贷款在苏州银行都属于重要贷款类别，信贷新政对苏州银行或将产生新的影响。如何控制制造业不良率、保障地产类公司贷款资产质量，已是苏州银行当前急需面对的问题。
《投资时报》记者就上述问题向苏州银行发送沟通函，但截至发稿未收到回复。
苏州银行招股书显示，该行房地产贷款主要包括房地产开发贷款、基本项目建设贷款、个人住房贷款、个人商用房贷款、个人经营物业贷款等。截至2018年末，该行房地产贷款余额199.78亿元，占该行发放贷款及垫款总额的比例14.14%，不良贷款余额0.33亿元，不良贷款率 0.17%。
而在2016年至2018年的三年，该行房地产业公司客户的贷款余额分别为65.88亿元、74.31亿元、70.13亿元。其中关注类贷款分别为1.13亿元、1.41亿元、3.33亿元，在房地产业公司客户贷款余额中占比分别为1.72%、1.9%、4.75%。这也意味着，2018年末该行房地产公司的关注类贷款占比同比增长了1.5倍。
事实上，2016年末和2017年末，该行房地产业公司客户的贷款余额只包括正常类和关注类，并没有次级类。而2018年末，该行房地产业公司客户的贷款余额中次级类为0.13亿元。
苏州银行在招股书中称，上述0.13亿元次级类贷款为一笔抵押类贷款，该行已对该笔不良贷款提起诉讼，并对评估价值为约0.26亿元的抵押房产进行了保全，预计处置收益可以覆盖未偿还本息。
苏州银行还称，该行房地产贷款准备金均充分计提。数据表明2018年末该行房地产业公司贷款及垫款减值准备余额为1.62亿元。
不过，上述数据仍显示出近两年苏州银行房地产业贷款资产质量开始承受压力。
苏州银行招股书还显示，该行对单一房地产公司的贷款额较高。
2018年末，该行正在履行的单笔合同余额前十大的贷款合同中，有四大合同贷款公司都是房地产业公司。其中，有两大贷款合同的贷款公司为苏州新中天置业有限公司（下称新中天置业），贷款余额分别是5.51亿元和3.7亿元。另两家贷款公司分别是扬州江新置业有限公司（下称江新置业），贷款余额为3.9亿元，以及张家港城西碧桂园房地产开发有限公司，贷款余额为3.5亿元。
2018年末苏州银行前十大单一借款人贷款余额排名中，新中天置业位列第一，贷款余额为9.21亿元，扬州江新置业有限公司列第七，贷款余额为3.9亿元，占房地产业公司客户贷款余额的比例分别为13.13%和5.56%。
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